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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、当下市场还是有一些成交量的，或者说成交量确实有些起色，不过都是以价换量阶段。也就是说，价格都算比较实惠，才能成交。现在的关键是看看，成交量能否持续攀升。另外，说实话，是否出政策才是关键。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
2、提问：你好，我想问下西三旗那边建材城小区啥的能考虑吗，预算比较低三百五左右，想给孩子跨区中考，预算太低，也不知道还有没有其他可以考虑的
回答：你好，这边的房子其实是有价值的，因为属于海淀，而且总价低，离产业板块也近，有这几个属性后，就基本上不会缺客户，所以过往来看，关注度也还挺高的，流通性挺好，如果预算不够，又想上车海淀，那这里是个还可以的选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：现住橙色年代两居，另外在房山有一套老破大。1、现在有改善置换的需求和想法，考虑到贷款年龄的限制，想把房子置换到孩子名下，女孩未婚，这样考虑是否周全？2、初步的想法是把目前两套处置后换一套地段品质面积都还不错的三居。按调整后的北京购房政策首房首贷可以到800W以上，总价可以考虑到1300-1500，比较困惑的是按目前楼市的现状，是不是应该拉满贷款上总价？接下去的几年北京房价会是一个什么趋势？现在这个时点做置换性价比合适么？3、区域的话，想在西三西四之间海淀范围内选择，感觉选择真的不多，想听听您有什么楼盘推荐和建议？另外海淀九号和盛今佳园这两个楼盘有价值么？
回答：你好，我的回答如下：① 这种方式不是不可以，没啥太大问题；② 现在如果不是优质资产，那没必要贷款那么高；如果是优质稀缺资产，那可以考虑多贷款一些。不过前提都是在一个相对低点买房，现在来看，二手市场还可以观望，大家信心稍微有些不足。你可以考虑先卖房；③ 选择确实不是太多，可以看看颐慧佳园、乐府江南等小区，海淀九号价值也还不错。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
4、提问：京爷，现在价格回到了哪年，或者说以哪年的价格作为标准来参考呢？
回答：全北京大部分区域的房子都已经回到了2020年或者2019年左右，可以作为参考。不过也有一些特殊情况，比如一些比较稀缺的房产，供应量不大、没有业主着急卖的小区，回调幅度没有那么大。所以，还是参考最新同户型成交就可以。当然，理论上来说，回调到2020年、2019年左右会相对安全一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
5、提问：京爷，目前我想置换房产，原来房子在大兴南六环边上的华远和墅的两居，卖掉之后就有首套资格了，想换到海淀西山林语的小三居，换房目的不是为了自住和学区，我应该先买还是先卖啊？不知道我提供的信息够不够，不够我再说详细点。
回答：你好，当下属于小阳春传统节点，而市场属于中等水平，大家的预期不是太高，有不少人在观望，所以建议还是可以考虑先卖后买，这样安排相对安全合理一些。建议你可以看看咱们的独家星球资料，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据
6、提问：京爷，请问一下这轮大盘大概跌了多少？海淀哪些板块抗跌性比较好
回答：你好，这一轮下跌行情中，15-20%左右的比较常见一些，不过得看具体房源，有浮动。海淀这边，其实没有特别明显的抗跌板块，关键看具体小区：是否有着急卖的房子，供应量大不大。如果有着急卖的房子，供应量大的话，那无论什么小区都不抗跌。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
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