北京楼市:次新下跌潮,涌向西部此地!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），

再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，会有一定的市场，

但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，小户型的兑现本就属长周期，再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，海淀现有的产业全部都集中在北部，

并且将来的发展也是以北部为主，有这种财富资源基础，改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。

方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，

包括二期和三期的玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，

但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:你好，本人现住在南四环外的一套80平两居老房子，在南四环工作，对象马上去北五环工作，老大明年上小学，老二今年1岁半，需要两个老人一起住，目前想置换升级一下居住品质兼顾孩子上学，目标价位700左右，考虑如下:1.亦庄次新，2.天坛老破小，3.品质新盘。1方案看的万科金域东郡和上海沙龙，750左右三居价位有点高了，不如新盘户型好。2方案主要看了天坛片区，可以兼顾我们两个人的通勤和上学，但是房子旧老人居住也狭小，跟现在居住比没有品质提升。 3方案看了两个新盘寰宇未来和国贤府，寰宇未来有地铁有产业，商圈也相对成熟，还有个101分校，700左右还能选个好楼层。综合考虑下来，想选寰宇未来，觉得周边人群也更符合我们的定位。两个问题，1.单看这个楼盘的话您看价位值不值，有没有保值升值潜力？2.解决我们的需求的最优解决方案是什么？谢谢！

A:回答:您好，领秀C应该是品质比较高的了，均价大概在6万5左右，这个板块流量没那么大，捡漏价可以是在6万5以下，比如6万3啊，或者6万出头都是有可能的，户型也都很好，这么比的话的寰宇价格其实并没有太大的优势，也可以理解为6万以上的价格就属于品牌溢价了，有产业辐射并不代表买后就会增值，新盘的价格是没有经过市场检验的，二手价格是买卖双方长期博弈形成的，在这个博弈的过程中是受多方面影响的，这个才是真实的市场价，如果您比较寰宇的各项指标，建议您到领秀慧谷C找一个符合您需求的户型，装修啊楼层啊各个条件都满足您的期望，和房主谈一个最低价，然后再考虑要不要买寰宇，现在的市场是慢节奏，并不像过去两年一小牛三年一大牛，所以购买有溢价的新项目要谨慎;从您的选筹方案看，如果亦庄能够满足通勤距离，可以去做一下议价动作，您选的项目很好，保值性及成长性都不错，如果实在差得远再看寰宇，寰宇与领秀可以做对比，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，

300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图