北京楼市:避坑,昌平某盘跌幅超30%-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？

A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。 2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！

A:回答:您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。

2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，

300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:你好，本人现住在南四环外的一套80平两居老房子，在南四环工作，对象马上去北五环工作，老大明年上小学，老二今年1岁半，需要两个老人一起住，目前想置换升级一下居住品质兼顾孩子上学，目标价位700左右，考虑如下:1.亦庄次新，2.天坛老破小，3.品质新盘。1方案看的万科金域东郡和上海沙龙，750左右三居价位有点高了，不如新盘户型好。2方案主要看了天坛片区，可以兼顾我们两个人的通勤和上学，但是房子旧老人居住也狭小，跟现在居住比没有品质提升。 3方案看了两个新盘寰宇未来和国贤府，寰宇未来有地铁有产业，商圈也相对成熟，还有个101分校，700左右还能选个好楼层。综合考虑下来，想选寰宇未来，觉得周边人群也更符合我们的定位。两个问题，1.单看这个楼盘的话您看价位值不值，有没有保值升值潜力？2.解决我们的需求的最优解决方案是什么？谢谢！

A:回答:您好，领秀C应该是品质比较高的了，均价大概在6万5左右，这个板块流量没那么大，捡漏价可以是在6万5以下，比如6万3啊，或者6万出头都是有可能的，户型也都很好，这么比的话的寰宇价格其实并没有太大的优势，也可以理解为6万以上的价格就属于品牌溢价了，有产业辐射并不代表买后就会增值，新盘的价格是没有经过市场检验的，二手价格是买卖双方长期博弈形成的，在这个博弈的过程中是受多方面影响的，这个才是真实的市场价，如果您比较寰宇的各项指标，建议您到领秀慧谷C找一个符合您需求的户型，装修啊楼层啊各个条件都满足您的期望，和房主谈一个最低价，然后再考虑要不要买寰宇，现在的市场是慢节奏，并不像过去两年一小牛三年一大牛，所以购买有溢价的新项目要谨慎;从您的选筹方案看，如果亦庄能够满足通勤距离，可以去做一下议价动作，您选的项目很好，保值性及成长性都不错，如果实在差得远再看寰宇，寰宇与领秀可以做对比，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。 2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差，

3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。其他备选项: 1.回龙观依靠海淀外溢历史涨幅很不错，但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。 2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。 3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。

A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，但2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万，这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，幅度是根据楼盘的综合性决定的，也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，

其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。 2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。

A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，

如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香，方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图