北京楼市:部分区域今年或将再创新高!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两个方案：

一是6 T :在大兴高米店区域买一H = u个品质好的次新三居，大概3年以后长期自住。二是在~ ^ ^ h – w ^ 7 H城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买，但会增加交易成本。以上两个方X v q案您建议哪个，或d ! V 6 J 6 .者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话p 9 i u您推荐哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼= k 1 + O `盘规模很小，小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！

A:回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这个地方很错配,投城区效率更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81Y – r q B F#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转折点,13年之前房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都在涨,涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段S , X r R E E /并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现明显的分化;

并且这种现象会越L 8 0 8 g 0 b _ e来越重,现在的房价上涨规律是每一波反8 a S P o \ S d应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,学区j C d U E b 6 2房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住宅比较D { W r ^ A Y P Y吃香,偏冷的溢出区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨

高米店属于第三类区域偏. [ ; Q b q S最后一类h q ! d 4 ) b n,这种位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,旭辉紫郡并不好,L i j ; V X %独木难成林,f } Z A ] d没有资源配套,小区体量小,这种属于典型的远郊CEOK E 5 u @ d @ y盘,你K [ q i X [ _ O }现在投城区,未来再往大兴或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交易成本计算的前提是房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本$ ( C W H _ v @可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无论是自住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!

Q:提问:京总您好！L 7 x T $ g A Y C我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当# W m ! E时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一P z S 2 # z下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖M ) ?掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您

A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占e i * g w \ f L *到60%甚r E % t至70%D 7 O ),你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、K ` $ # : k商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政U n { { m : : M策,未来再出的可能性极低,只能折价D y p m & } O找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!

Q:提问:京总好，关注您很久，x ! | &回答问题分析问题颇有见地，这里请教您一个问题，若有闲暇时间，请做解答，不胜感激。我原有回龙观北京人家两居一套（刚刚出售，给的买房过户时间是今年六月），还有清河强佑通透两居2 S k 8 .一套（是否出售犹豫之中），因为父母（都七十多了）的原因，原计划把这两套房子都卖掉，而后择一相对好的地段，我再补些资金，在一个9 N _ G O Z ` b m小区买两套，一套三居，一套两居，这种组合我重点关注了“观林园”、“京师园”，但是看来看去，总觉得不理想，可能自身考虑还是想保留海淀户口（孩子在高一），于是我又看Z O K % ! L l @了澳林春天四期的K G C 0大三居（157平），咬咬牙也能买，索性强佑清河的房子就不K 3 ~ 3 \ = ;打算卖了，两个楼盘距离倒也不远，父母也照顾得到，请问京总，这种配置是否可行，或者还有更好的建议给我，既能和父母很近，又有资产^ K % [ n s N的保值，谢谢了，多说一句，近/ r x一个月看了很多楼盘，但基本在海淀北部五环内外以及朝阳的奥林匹克森林公园附近，我本人也爱运动

A:回答:您好，感谢信任！如果你们比较喜欢奥森的生态资源，建^ | v T w o议你们选一个综合资源不错的盘，奥森这个板块主要的I ! _ X ! R T ~ H购k l a D D m t买力一部分来自海淀和望京，一部分来j L } z T q 8自同区域置换，你看过的2个盘m G N Q _属于改善= ~ @ z % N类的入门产品，或者说属于二类，这两个盘对于本区域内的吸收能力一般，如果选这两个盘会少一波本地的客户，奥森的一类盘是上林世家，国奥村，春天四期，美伦，紫玉华G % _ 3府，春天六期，如果Z P m – { ! 5 +能购到春天四期157户型，那上林世家156也可购到，包括美伦166，六期156，可以在这部分盘中优中选优，就不仅限于四期了，上林世家的的声望资源要比澳林系更* v | & 1 0 e Y高一些，楼盘的D 8 ] u # D c居住品质也更好;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;

其次上述所说，奥森的主要价值是生态资源，购买力一部分来自海淀望京，一部分来自本x q $区域15分钟左右生活圈，这个区域的房价一+ O w直很牢靠，但涨幅没有东西两大产业区的强韧，这个预算5 S J o e a如做纯投资布局，应该是优先东西两大产业区辐射的区域，S N t s ? 4 K q奥森建议打长线，持有时间8-10年这样更稳~ } A f M健一些，其次强佑新城这个盘最初的定位就是刚需，未来的市场是改善，我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主3 . U )流预判（2022-2032）已经写过未来应该持有哪类盘,这个盘不是市场上的主流，也不是这个板块内的主流，应该考虑看看怎么优化一下，要么换个区域做同类盘置换，相同价格不同地段把非主流变为主流即P \ m可，望a x k京的刚需要比清河的刚需行情好一些，不会脱离主流，望京离奥森距离也可，这样2套盘都有预期，也是效率最优的方向，2套全部放在奥森效率很一般，这个位置还没有好到可以重仓，最好2套分开，或者清河不动;祝顺利！

Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居x ~ 1 X r一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。t L e h + R现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门N O f上班，所以首先考虑房山，目前o $ \ n !考虑两个方向：一个是d s K ~ p m大学城精装花园洋b ) 9 3 v N P房} U G } + { # (期房，一个是) s 5 \ / F Q ^长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是Z \ r + o x S T !否正确？

A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对0 J P t m L ~ =城六区之外很多边缘地带有m | 1 D A 0 h C T过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过j 0 m n程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗P ` S Y H的体量,40%或R E S p H者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合n H ?价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来G R c @给老人居住,第一距离老人近方便照5 0 v顾,第二不影响资产的成长( ; + i性,祝顺利!@ } w ! V

Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，& E Z _ ( 0 3房贷有270万左右。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25年买^ ) i * Z 6 i V一套学区房。目前考虑1 ^ J { – g在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：

简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区R \ 4 H ) r 0房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。

全面换房方案：先出售东恒T : # T一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售都会华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆r n h V b 9，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小J 9 L g E户型，两三年转手。以上两种操作方法，V 4 A | C R想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢

A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分X q j R G l T m区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值K D O * A n $是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金R ; 4 : U Y地名京;这两个盘主要是承接区域$ ] C | 0 d g O z内置换的群体;J 4 i东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再g l I i V ] 7 n往上一个客群就是改善置换群体6 C i h,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板: n n R _ K T Z块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期o c ; `价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该[ * ! W c l O j $置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓L ! c比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面

方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这5 * O W V J样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价格基本在2500以上,如果计划在# e a 6安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标d 2 \ ^ L v s p $杆盘了;祝一切顺利!有0 ; 1 q i | c =问题再沟通!

Q:提问：京总您d % A r U d g y好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，a % G q想购买一套住房做投资保值，不自主。E ! # \ h b Y |目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么& g W选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我f = n h , t的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是9 K Q O y H G i `改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是L f G X P c单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春节后北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！

A:回答：您* . j ;好,感谢信任!1、其实现在的市场已经很明确,在去年八九月份的时间我多次提醒刚需和置换家庭尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,也有\ 5 ~大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些问题,上面一定会有所措施,房地产又是连接上下游最多的行业m [ H v ] ; p } g,不去扶持这个行业其它行业很难带动,

如果对) o ?未来5-10年的经济形势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要) @ b 2 3 ? W ;指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺激经济,保证就业;各种M 1 p货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;而房地产又属于金融行n ! i Y X \业，我们的国家大致有三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成@ d W + c { z $了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动n 5 ` C力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;

2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推U 5 n 6 C P 8动的行业,也很优质,如果你在这一带工作,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选v k K [ =筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远; x & H _ o 6 o价值更大,有先天N A q d p \ \性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,= W T a g R M y _天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的0 z X *面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利

这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成/ 3 Q 3 K : k熟期,建= : 4 4 H X ~ ~ $成的楼盘品质都没得说,相比朝青望京的天花板更高一些m $ i,北u : P 8 X 2 ;苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势I \ 8 C M Z S \ 4更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2居没什么r \ c H U B h s D问题的,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!

Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。E / ;我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款} ? i k U，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：

1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑D w g s } / A，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等l c h M X 3 A着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的& N ` – M w i 0 8话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。

2、, _ y [ 5目前打算{ t ] @ $是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们+ , q u c { M !两个还的交通算可以s u G ` j h } + }的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海( [ A l . x淀的永定V , $ { *路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政R B i ! Y b \ O :策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得Q $ C v \ P到您的指导n K R s H U O – 6。

A:回答：您好,5 K : 7 M Q p j T感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,\ u H e n这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和# ? 9 , + E城w * + k !市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、& – Y b % h [ S X行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性y ? M h为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,

反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控d G Y是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房: $ – h N ! 9 \价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这, J F ^ P ; %些房w t _ g o子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;

2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、V Y y u翠微都可,可通过星球H v E A精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大X @ ~ b 7 $ \ t V数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类Q K z,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸r X J , % S v为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘a \ p i ( i k f物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学t 9 n 3 M区买就可以了,实则不是,

一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星P O = Q Q球精华栏文章81#北O } _ = R京房产投资\ Z x \ V $核心逻辑和原理;理解文章核心,u y E 5 9 $ ; ~投资非常简单,祝一切顺利!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08R Q 5 +#史诗级M _ J – 6 h ;通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命0 ] q \ K大换\ ) ? 6 F ] ` s a仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）