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北京跑赢大盘的房子不超过2l – S n $ * p0%m o & D # G & c &
我们的选9 u q b 6 D筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17R * K \、18年分别买了A x \ ? 2 +1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖L i Y # % o , % !掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前) v m / K Q j结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租t N 7 *？3.由于是二贷g y l H ) . Z Z资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾U g X T B @ =、南Z . n z }庭新苑、三槐家园、旧宫^ = x ( o , % W ,明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅Q A k g t ` o投资考虑，能自住最好）个人倾b – $ 0 K = u & ^向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂. N * # w，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，o ) 7 R a {1、关于你天津的住宅| A [ m ! y =，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款V w c 2 H i C能力，你要把买入北京房产U D U { ^ a 9 f c的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或{ \ q者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要c P e } 4 * u `现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有+ 4 O s M P B P预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是@ } 0 q 3 .因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：: K ;北京17大贬值区域导图有详细写过台湖: | B n n C } ; +,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置c U Z & o s也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡t = 2 K r城了3 9 m z d u，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都y g M属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下t N ~ * O M D 5 E来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门# H ) L . k板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源Y A [ \ Y A 4 K (，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛J f ! # v j80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种. 6 k + { =算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学B 7 J e ; C D就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资} o f源不错，人文环境突出! v 9 s [ ` W Z k的j = B a , n会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，F I Z越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没d # * h F ^有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变o M 0化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才8 X 5 ]是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛( y % B，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京k @ G楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿G E 7朝青和月坛对抗不是很– b / h .牢固，朝青属于慢m a W w涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋` z T M 7 [ Z = q日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近c S ^ p A v W g g没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？z 5 1 A h g谢谢老师～
A:回答:您1 5 ~好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该c f g b B o )往北和西或东换,白纸坊; ] 8 5和草桥、公益西桥本质都属s ~ 4 b 0于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好n B o J & @ \太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居9 j n / ; f \ ~ k住效率一般，这样如果有k x c条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套e A d u u | $ \综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的( T ; L j F {角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,; _ h – K t如果置换的不对会出问题,以后再k Q [往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:感谢京总理性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是P | h M d全职妈妈，和先生、2岁的女C m e m u g [儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。Q W P i A Z ; M )
置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有n v T l b c \ \一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款Z _ Z ^ C m – ? J大概还能支持一些。综合目前的情况
我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年，Z Q i } A J东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。
咨询：= I % t k1. 我们考虑把2套房产/ M 9 i 3 V全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主e c [要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区h h K域和楼盘吗？2.O E Z C j n D 8 老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况* s 2 J s i D P还建议贷款吗？3. 最近得知大C h { 5 J V红门南马上要开盘中海和H U 2 * a 5金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府e c Z 2 # K M升值空间更大？总觉4 . @ N D C B G m得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。
4. 二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我# = I 8 ` 8们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用R Y ` L I X Y都集中r d r在这* j 0 %里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧2 \ w . ? I , d c北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流$ o 2 x p H 0 M通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里) 5 S ~ s S n P e也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增o $ \ t ~值性都不差
可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往4 & P – C d % b E更高等级更高楼f ~ 2盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核6 t 8 f K n S F心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1P 9 o z 5 D , # g500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.
2、大红门开的中海和金茂府项目,并不a v t K . f是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误~ h _ E m H G R的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上r _ # Z建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚x 1 j;
3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走4 O _ 9 ] * x多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平O p f稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将z R c V Q资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,} . h & d E 0北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择操作时间,
4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;
5、关G 0 g : L ; O [于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚: b c J郡25 # Q p i ^00平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质% e l以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利q { T –,有问题再沟通!
Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你@ 5 B不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做+ _ / x % } : 2 T接力贷！我和爱人都在北二环上班，最/ V C z e c _近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个4 : p X 8二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是# | n d * + B很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新G # , 6 g楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉5 y ? ! : G没s ? Q e q [ H品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原u 1 & \ j z j H J理有详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样v 8 O ? V ) 2 d的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者Z j k N ;6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班* S ? [，最好还是沿着北H V s四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘) N ( h , @确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16P L X c O _ 6 x#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不8 { . c P a E p [超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京P i 8 u K Y楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的\ j }房价预警研判
12#避5 U O坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典U V ~ | % s w：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京+ [ ? `各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部@ g X ^ ( ~ 0 d ~分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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