叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少N _ +能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实– : W \ L 5地勘S O ] P 7 { D W y查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套j F { ~ H W优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得{ \ 6到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过1 x h20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行0 % ! O K L – d \提问
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个Y % 9 : F ;房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入200左右，买一套新– i D房或者次新房，希望房子的品质高一点。买房w m i j z目的主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附近可选的房子不多。想请问您怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选择相对新一点的二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑自住。请您指导，买在哪个位置，有什s o ? –么楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问题，我在星球精华; : ? [ z栏文章81#北京房产投资) a U核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6+ a 2 Y-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能7 7 k : ; f h投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透o l ^ { J H ~ t F支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃1n = v } , S T0年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压1 m j力不得不选择新盘，你这种情况打二手会: A E 5 [ @比较稳健一些，
2、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是10年的，畅流园u 9 \ c s Q * 4是02年的价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低( r ^ 8 $ K $ 3，配套成熟，* a J ; 0 \ y [有海淀产业链的辐射B u N ( t W m 6 F，房价水平也很牢靠y 2 L * U M c ~ f，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅= 2 M o很稳健，比较符合你的预算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住结合是未来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已经在望京留下核心资产，未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件8 + w Y h j v，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子Y 8 ) I已在西城上学，@ ~ s 0我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（I * e 1 y X 4 I b或能改三居的两居），希望自住，因为7-1B ( k a L U 5 s0年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现r c h u e在房子的周边。资金. Z d [方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子I L t 6 o J+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽R c A } y ^ b泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。t 7 ^ ( C V \ C新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案G p T = C v3：卖格调换周边的次新三I Z C Z居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小( z . N o .区环境q 3 u \ o [ z O，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘J U C n X /新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，( D q v – Z从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑. a T P W和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套6 b f 1 K E 1几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现T v M N t % X z 5大幅度下跌行情，而大户型尤其是n . O G @ s Y G F户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过q ! g星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃G J f s ~ R ^在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩\ , t |子，不考虑学区，最好是S I p $ k } J j u2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为主。
看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请S a A = p n N 9 b问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范z ; p s { o围内，您还有其他的选房方Y ) 0案吗？谢8 U k ` X 4 ^ K &谢！
A:回答:您好，我在星/ # ? % M { u球精华栏文章81#北京房产投资核心逻* { u G H e i辑和原理中对不同区域的老破小有过详细分析,建议你认真阅读,像东西城内的60、3 D ] y f *70年代的老破小只要没有严重的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值6 U y 0 d m ,性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，没有明显的差距，选盘的话尽可能选一些物_ h R F管资源在^ D z V同一区域比较出色的，最好是单位公房，6层q f S V K板楼优于塔楼
木樨地流通性不错的可以看看西便门西里和东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子h Y N k ! V P – /出掉增加首付，哪怕是折一些价格都可，如果按照250首付做选筹= _ r e可选范围不多，可以关注下莲花池南里，如果接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W+400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会吃亏，也不会失去再投价值，其它板块也没有特别合适的，要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房社区，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更有成长性，你可通过星球精华栏16#? A . w # +北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交L ` )大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一d . w W个是大学城精$ P L装花园洋房期房，一个是长阳地; c , 0区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边3 ^ D w 6 &缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直` { r 8 + c U横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业\ _ O N / h ( –链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房p E h _价都能受益,, 2 N @ :长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,a L U ~ ? ?综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建. C ; O W ? Y议,如果m W Q ; ]从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老o ] l x D k o }人近方便照顾,第二不影响5 l E资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总你好R s [ 9 # u | d \，关注你好久了，看你的文P q j ? N 8 } ! 7章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置x ] 7 D s * _ N是：Q p M ~ p , 2存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场: n x S ; D单价4万左右.贷款100，/ F L ] v 2还有80万未还，月还5000；北! 2 Y ~ r 1京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进E , 1 ; i ` D F 9的，目前市0 ! 7场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左* p 8右未W | – ~ 3 H 2 – 7还清，月供3000！目前家庭年收入30万！– c S – % X X ?基本维持家庭正常开销！燕郊的房产[ ; $ %在未来高点时要卖掉，涿州也会? Y V i ! 7 S在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的% v ; h房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多` k C M k w H s V生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌U \ # 8 w 9 . Y l平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的t 8 F房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者G . y & % s / 6 F在同一板块8 N R @ H对比其他盘. i w b 7没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉J 4 b B u N N,可通过星球精华栏16#北京各N } a N j i x I区2017-2022M h I & – 4楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难n ( 4 K H W ! \ T跟上整g + / , 1 Z ! b体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92# r v J J#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,Y 5 h N C建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,K @ ^但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产F f ; [ 1的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也R B \比较难,不好贷款,将来, 3 { # X _ z做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产] ~ v S投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘u f ~ \选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问x j 4 f l | – – P:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回b Q & _ { J答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17? w Z s ? ` ,#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻i d U 5辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要? – D + – B B @ {求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关I # r : { ; n \系，是区域的W I J q E $ :购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可E Q r 3 w – G L以通过星0 [ A B n球精华栏16#北京各区2013 H s f 6 57-2022% ; 3 D # S U楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就7 w Z s a e g C是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处= A j 4就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着P ~ b s q 9 & l海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀h g z C x ] J { _的核心是中) 8 g @ ] $ G关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪+ n b s @ n个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，v m p & o C b \其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德U p 3 . 2华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（? . 6202, { \ u 2 W M @ C2-2032）
08#史诗级通货膨胀正o g S } * n在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05& 0 , .#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域m y –导图
13#$ ( F n 1 s 1 z f学区宝典：东? v ) D西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39B ) ; #个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢l – U v v V ^ v F大盘选筹7 u M ` @ 0 U导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投@ M ?资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新] t ! M 4中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管N : c V L理员# N # D发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容