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Q:提问z h Y : ( u A 0:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一O T O P G V套出租，马连0 e t \ [ l S Q道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产C @ ~ .。因为自己在广安} b A u 3 E门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如r X 6 ) ^ I果两者二选一,当然是长阳,我在星球精M \ 4 * v T V Y华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地K # E – Y i 3 t p是没有产业链支撑的,本地人口的支U o @ y付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破, j 8小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一+ = K套房产，目前有两个方案：
一是在大兴高米店区域买8 5 ( s | 4 r一个品质好的次新三居，* ! K K大概3年以后长期自住。二是在城区投资一套先出] \ E P t 6 –租，三四年后卖了再回大兴买，但会增加交易成本。以上两个方案您建议哪个，或者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话您推荐哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼盘规模很小，小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？L g ! p w非常期待您给予解惑！
A:回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这x $ ~ v n / } 6个地方很错配,投城区效率更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81#北京房产H B q \ / j投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转折点,13年之前房地产是处于普涨周期,那个i m ( M阶段是什么房子都在涨,涨幅都差不多,越B B p博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有q ) 4的房子都涨,2017年之后开始出现明显的分化;
并且这种现象会越来越重,现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域\ \ k,学区房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住宅比较吃香,偏冷的溢出区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨
高米店属于X | e第三类区域偏最后一类,这种位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,/ 8 w 0旭辉紫郡并不好,独木难成林,没有资源配套,小区体量小,这种属于典型的远郊CEO盘,你现在投城区,未来再往大兴或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交X s t y n X易成本计算的前提是房价不涨,来回T 6 q V R折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无U Q { 6 + f R +论是u P I 0 ` # 8 R N自K _ l y住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收C 5 z U B [ :益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投5 5 ? ; ; 1 . K s资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖+ Q w J f K g {的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津v Q W k t n住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还R X _ | 9是先留着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小X w I `两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个Y q 9盘保值增值会更好？（不考G u } v I ; / @ f虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个D Y b总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现P e ;在纠结后续是否有必? _ q m X P Y &要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非} Z E $ 5 V常感谢O $ r！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压w z z r ? ~力不是很大建h = B h k议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因] { g ! c Q H P为近5年的市3 p M场普遍是全部下跌的，即便0 4 # ^ K W 2 3 _是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,r ! ,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘Z $ I _ g人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅S A H x *小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比p b / . p M I你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜8 v Q Z ( P w , 4力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区20171 * q r # _ ] n-2022楼盘涨{ \ w ; t : Q # j势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长6 l * = k x c J安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入200左右，买一套新房或者次新房，H – A F希望房子的品质高一点。买房目的主要是为了保值增值。目前住在_ 6 w陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，0 x S ^ k ~ * . ~但附近可选的房~ = }子不多。想请问您怎么选择比较合适D p D 7 d 4 W？是选E ~ t M择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选O y 7择相对新一点的二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑自住。请您指导，买在哪个位置，有什么楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问题，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，` v N u s B ?首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价w X b o b H格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便N x f ( 3 e @ i –宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一g O f F V部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进* n Z _货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套h _ v $中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者L [ b J Q说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行k w z w S T h 1情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和: c v Y海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个o ( \ x d d \优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手R 9 E会比较稳健一些，
2、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是10年的，畅流园是02年的价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低，配套成熟，有海淀产业链的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这\ W S个盘的涨幅很稳健，比较符合你的预算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益o 8 l . |分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北; ] U $ a ] V g \京的互联o L F O网资Y g J : C 4 9 9 ~源强区，产住结合是未来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙q D z A D F Q C头企业已经在望京留下核心资产，未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越_ z ^ E k高，经济持续增长比较高的区域,v m , + v会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件，这三个板块相对都很不j U z错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
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