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Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换@ ; ! w房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与\ J – d V 7 $ C D父母同住、儿子国外求学不知未u k g _ ( C来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定} w f | [ K 1 Y多买这么一套房子是否有意义。最后1 p v * } k m一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款s E W * D B , V 0压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的p v s % 0 K u o [理财渠道，投资核心城市核心位t @ m置的房产是普通* – # + H = b 5 +人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只p k o o l E要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一4 _ q #个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角m [ x $ M w度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直6 7 0 # _往上走，可通过星球精华栏16#北京各j E B l N区2017-2022楼盘涨势收益分J z p u $ H i Z析(历史成交大数据)查询/ E R楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资M A )源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房{ v z + – ? K子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉G 0 g Z h n建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息h U J R k L 4再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望f ~ 4 j C 8 E i大概什么L ? N x ^ 3 f K (位置？祝一切顺利
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出^ K G / f来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的i [ : ( K H h 2房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板N e c A V v S块不太好）请帮我| a 3 9 F F分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和^ _ ^ ^ X p M西或东i n ` t l换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定] 8 ` + 7 C是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的% 3 c g R % ) o Q房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件$ t b % a 4 ; \ %可以出货配合持有的现金加上杠杠升] 8 8级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的E Z _ D $ 6 D房子行情又太差，可以压缩面积n I , ? . e g往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置d O l # , 7换,大部分家V i v c . N q R 0庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个W { N = o 8 . *您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户q E – F { ,，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？3 & j } 4这样学区风险小一些，不D L x + ! 2知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小w ; \ Z + H !是可以研究的，T V p ! 4 \ D M ^物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老M & s L = p =破小是环线逻= ~ ^ N r d ` B T辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才3 0 O y Q ?是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，n q _ U l S V +平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更2 } \建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次= S \ { 5 s , {如果你想提前1年买入，拿朝青和T ~ ? [ S z x = i月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一W i 6 a些，3 K C祝顺利！
Q:提问:京总好，新北京人刚需买房小白，首套首贷，工作在海淀，国家图书馆附近。总预算470W以内想入手小两居作为上车房，兼顾保值与居8 r i住属性，目前有意向石景山和丰台，看了, I o J [ 6 ( _ d远洋山水、老山东里、鲁谷村、瑞丽江畔、南珠苑。买房作为一项大x R y 9 g R = [ h额投资，很谨慎也很迷茫，求教京总如何选筹？盼复，感谢h U B f！
A:回答:您好,2 d h x G U #首先建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,我比较建议你投住分离,一般2种情况我会建议这种选筹策略，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可n 0 P o ? } c 5 i选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，第二种情况是工作的区域或者工作单$ 0 ; 8 %位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算D 7 ^ G范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况建议; c 7 W (以投资为主扩大选筹范围，刚需第一套应6 C S `该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后你大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很& @ 3 A n % g困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，
在你上述所提到的板块比较不错的是丰台丽泽附近,可以往草桥和玉泉营区域淘淘,其次是鲁谷;石景山除了鲁谷其它位置大多没有投资属性,我在星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购} s v N q 1 \ V w买建议;石景山很缺乏产业，购买力大部分来自海淀西城的外溢;定位虽Y @ C D l C |然是高端产业转型区域,但实际是一个通勤的卫星城，房价之所以有支撑I w v 5 w J {主要是能承接住海淀西城的溢出购买力;这种特征的区域只有鲁谷相对稳健一些,你可以重点淘淘远洋山水,玉泉营、草桥、鲁谷这些位置只要入场价不高,保值增值性都可,可放心购买;如果比较注重中后期的成长性能接受投住分离相比丰台和石景山朝阳更适合这个价位的布局,可以看看常营的苹果派,在二手7 R 1 Y 3 `的选盘上建议参考星球精华栏16#北京各区2017-20228 Z M n A K \ c楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)j Y c H;祝顺利. : ( ; f Q \!
Q:提问:京总您好，关注您已久。说一下我的需求：首付400-500w，sfsd，在有理想标的的f G m \ B i 9 k n情况下可追加首付到600w（较勉强）q – } 2 R )，家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的Z 3 = m F是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海F \ z ^ R ? . , R淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑学区房。准备长持8-10年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想要新o Q C F一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区推荐吗？
A:回答; 您好，如果工作单位在上地的话，最好还是M * n围绕上地附近8 T U $ \买，海淀的产业核F u % t [ 3心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平d # # B ( Y s 0的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些] – 5 q差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况下会是横盘状态,保值性很好,品质在安j [ w t Y m B w宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮了,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-202l C D ` R Q2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近5年的行情;
这样的区域对本区域以外的I D A t购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新v k K l I j ; F”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上，那就只能打新往] + l k e海淀北部新区考虑了，只是这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的，稳健一点就买在上n z f C v L & ) q地一带，激进一点可考虑海北，I q U n 1 p a G D祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平; % 9 : #四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着m 9 4 P，手里可以筹到v ^ O d _700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您m u ? ! h的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A, 7 j ; x s 3 I 8:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这` U 2 g u 2 ] b两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量? 2 ; h 9 5 r \ #太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清y – v K晰，我不太明白你的主要目+ \ 0 n # v D )的是什么？如果是想给孩子留一套` 9 r Z @ 8 }房，你们应该是要关注买入盘$ s ) ) + 6的成长性，不应该关注租金N f X \ ^ z o水平，如P . d l果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长{ r J z * . 3 w性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议p H U你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核0 , R q h 3心逻辑\ y ) B和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租& $ ! o & ~出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近\ h L V I h入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住8 ` ( F w y g 2 W)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算63 u A ) z / 5 : b00_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状* , S。该t 1 l D P方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适6 y * + !（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持Y U q l q z现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24r G p年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开K m p S发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现f a i , R O 5 F状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格w 8 j但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房/ w # Y ; $的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果l . I再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新[ ! K换到通州，这是降级的，通州需a ( A #要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮i h w t o W S e U行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套\ / D或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才X ? S ) m ; u p _退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金E _ _ o量不大有自住? d N 9 [ E n ,需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学b M B y g @ [ D k，5年后房子上i . ] Y Q v涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的~ Y F z l ;葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%J i R T P N m T 6都要做稳健性的计划，更有利于家庭Y e # ! } ; – i P资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投L t @资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑: I F =是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资V k ) i /金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏? p o I j M T三成）还是先留着自住或出租？3.由H o ^ a 3 b S于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看V ! $ I z , g y q过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值F 5 O = v M会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能` H 5 M 2 v自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于j J ( C =你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你m = ^ @ O U = 2要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就m I T ^ e f i是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是; f e 5 |全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商1 8 #住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细Y ; 3 J /写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这& C , A类盘属于小众群体,在市场上起不到太大r Q @ & L的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利O U ? v ( 5 q好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只B W g I l L ( a H有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于. Q P ^ r } l u选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧0 Y E Y宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应# h Z Q ] u R S I的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属O ^ e ( O – & r于成熟的溢出区域，有很好7 7 ) T # n Z 0的资源，你需要尽? i 0 y F .快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华Q p v栏文章16#北京各区2017-2D D j 4022楼盘涨J Y L J s b \ 0势收2 o H W ? B益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好，看了您的文R y ) | $ n章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦庄啦，但海梓府的– R p [ X P @ u q三居都快要800啦，@ q i `买了会不会站岗，还有什么其他比较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长期价值很好，短期的话看买什么盘，如果是CEO，可能会n o ^站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像海梓府和金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力p Y % N I i收入相关，这两个盘在5年期都& U ( x具备} U w ,成长性，你在亦庄买的话最好是围绕金域东郡附近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块K J y ~ l = l q的主流，其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能满足成长性，像朝阳海淀都可以选到，看你个人倾向哪个位置，祝顺利！
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