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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好！一直关注您的问答，刚刚把我家老小区卖掉了，希望向您请教下一步的购房选择，谢谢！我们目前有400多现金，加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些，所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些，但是觉得那边地铁较远，也没有大型商场什么的，人有点多。2. 清河西边2000年多点的塔楼社区，比如清上园、美和园，但是感觉社区老化有点严重，怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期，有三居户型，小区舒适性感觉比海淀这几个高，但人家要价比较高，而且一期其实均价挺低的，怕花了钱不保值。现在还没孩子，想请教下您比较推荐哪个选择呢？谢谢！
A:回答:您好，从选筹的逻辑当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要，如面积、居室、户型等，可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品，这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享，就不属于资源错配，如你在国贸上班，主要的核心位置是太阳宫和双井，你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源，如果扩大面积就要降低楼盘的资源，而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面，这个时候你不压缩面积在方向上是错的，基于自住的需求你退一步选择到朝青，就可以同时兼顾品质与面积，因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的，都可以享受到国贸带来的人口红利，
但有的投资者没有选择在朝青，而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营，这就属于资源错配 同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距，但这两个商圈同样有共享的生产资源，清河是被直接辐射，承接面更广，向市中心可以受中关村的影响，而回龙观只能受上地影响，承接面比较窄，从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质，一个属于昌平，一个属于海淀，产业的人口红利可以共享，但学位资源是不能共享的，板块价值当然是清河优于回龙观，但回龙观并非弱势区域，西二旗不是产住结合的发展模式，回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区，改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠
购买回龙观要遵循笋盘原则：因为回龙观的依赖性较强，大多的买家都是互联网从业者，而互联网这个行业的变数又太大，跳槽，裁员，降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定，如果是笋价进场，即便是再次往下波动，你的房子也不会亏，因为你的进货价是低于市场平均值的，一旦市场回暖会很容易冒尖，如果拿不到笋盘，清河会稳妥一些，但要压缩面积提高楼盘资源，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。
A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，
买在东北方位虽然中短期会横盘，但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右不会变动,有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有创富产业,只有把持有时间线拉长会相对保险一些;选筹上380万换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪 相反金汉的性价比不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,
380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格足够低才能保证跌不动,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,市场回暖这类也会第一时间跑出来,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:幸会！今年下半年打算回国，之后5年内主要在北京，本人非京籍但在北京有5年以上社保。两个孩子陆续要上一年级。孩子国际学校的话顺义比较集中可选项很多，朝阳公园附近耀中甚至日坛的芳草地国际部只要能上都可以，不执着。不需要坐班，城里办事的话主要在国贸和三里屯。出差较多机场和北京南站的使用频率较高。现金1500万，房子心理价位1400-2000万。第一天盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号和亮马福景苑，最中意亮马的位置和可灵活改造的空间。后来才开始研究你的文章，发现这几处都有明显硬伤。第二天望京二手房，其中的东湖湾（陈经纶分校学区）、臻园和北纬40度综合都还不错。
第三天顺义，观承别墅的新房，虽便宜但单层面积小且尾盘。二手房下周继续看。想请问，不能预见未来是否在京长期发展的情况下，这五年租还是买？研习了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮助梳理下选筹思路和方向。祝好
A:回答:第一个问题：你需要将关注点从选筹转移到能否在京长期居住上，如果将来有概率不能在京长期居住，哪怕这种概率很小都不能以自住的角度去看房，好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住，依你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑及观承都属于好住但不好投的，酒仙桥的项目减分项是它的成长环境很劣势，亮马桥的硬伤你已知晓，而望京的几个项目就属于好住又好投的，虽然和观承的竖向分区结构不能相比，但这种楼盘占有的综合资源是加分项，这几个盘还有本质的区别，东湖湾、臻园属于纯改善住宅，北纬更偏向于刚需和初级改善， 你的预算是1400往上2000以下，
在楼盘的选择上要淘汰掉刚需盘和初级改善盘，这个预算只能往改善盘上买，且还要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项指标分优先级，先占有地段资源再占有楼盘资源，也就是说只有楼盘资源没有地段资源的不能要，如丽都两个项目，同样只有地段资源没有楼盘资源的也不能要，如亮马桥的，符合上述三项资源在你看过的只有望京可以满足，当然这个预算在朝阳围绕国贸及三里屯选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，核心商圈的第一梯队都可以作为参考的方向，具体选筹上的细节可以再沟通
第二个问题：为啥建议要从居住属性转移到投资属性呢，你们的情况存在将来可能不在京长期居住，有这种概率如果太注重居住本身会忽略掉房子的金融属性，如果金融属性大于居住属性，将来不住时可以出租，不影响保值与增值，更不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖，反之如果只注重居住属性，将来不但存在流动风险，保值性也会打折，结合另一个问题租买， 首先如果你有更稳健的投资渠道，将来可以跑赢通胀，并且可以确保本金的安全，那么可以放弃配置房产，
其次要看你个人怎么看待北京将来的房价水平，既然你已经研究过我的文章，应该清楚我的态度，如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度考虑去做北京的房产配置，无论将来是否自住，对于资产的保值与增值都是很好的方向，相反租住并不能带来安全感，安全感并不是物理空间而是核心资产，可以参考星球会员文章08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！
A:回答:您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。
2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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