北京楼市:换房大潮来,某类必换位-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总，您好。认真阅读您的问答已经有一段时间了，也学习了星球精华文章，有些想法已经升级，还想就具体方案向您请教一下。我母亲一个人在三里屯居住，1998年的100平两室一厅、双卫双阳台南北通透，在六楼顶层，带电梯一梯两户（电梯不是后加装的），小区很安静很安全。我已婚未孕住在光华里50平老破小，才买两年，公婆住在附近比较好的小区150平，我们计划明年要孩子，不打算去东西海，我们工作单位在东二三环。换房初衷是想离我近一些，或有更好的学区，更重要的是希望就此机会资产优化，买卖金额添50万之内可接受。

方案一：原计划置换到温莎南向一室一厅优势是离我非常近，以后有孩子搭把手也方便，且租售比四个方案中最高；劣势是在商业区而非住宅区，且小区只有一栋楼流动性受影响。看到您文章里说过学区在孩子上学前一年操作最好，很有启发，目前我们生活重心都在这边，要不就置换到温莎后，等快上学再看是都置换到太阳公元，也有可能公公婆婆到时候置换，我们租房。方案二：直接换到太阳公元南向一室一厅优势是像您文章中指出的，属于朝阳核心区第一梯队，且以后有孩子也能用上这个学区。但因为单价很贵，这个一室一厅真的非常小，感觉居住体验下降很多，且周围全是住宅，跟现在在商业区非常不一样，这点也有顾虑。

离我们又很远，所以很可能买了之后租出去（租售比四个方案中最低），再在我们附近租房住，等有孩子再一起搬到太阳宫附近。另外我们名下没有资格了，公公婆婆的房子在老公名下，只能我母亲的名字，这样如果奔学区的话，将来上学可能涉及排位问题。方案三：置换到凤凰城的南向一室一厅优势是小区不错，总共四期流动性应该可以，听经纪人说中学跟太阳宫人大附是同样的师资。但这是一个折中的方案，也没离我们近，也不是朝阳最好的学区，但感觉比起太阳宫，更兼具了商业。以后我们就算搬过太阳宫，离着也比较近。方案四：不换。

直接等到孩子上学一年前，再全家都一起换，优势是省得五六年后再折腾换一趟，住着也舒服也不用添钱，且目前是两室一厅，比小众的一室一厅更有优势？顾虑是已发现流通性不行，房龄日渐增加，小区很少出房参考性小，且顶层市场反响不好，怕继续持，将来再换更优资产就得添更多钱。请问以上四种方案哪个更优，或您有更好的建议么？最近出价都比较低且周期长，要换的话应不应该一咬牙出了赶紧置换，还是等到市场回暖会更好出掉这个顶层呢？盼回复，感谢！

A:回答:您好，1、方案二三优于一，一要果断的弃掉，被商业体包围的小众盘无论品质高低都是没有长期价值的，符合长期价值的楼盘一定是要和商业体、产业区保持安全距离，最好的产住结合是动静分离而不是混为一体，所以你顾虑的太阳宫全是住宅区属于稀缺资源，而不是缺陷。关于太阳公元和凤凰城，太阳公元长期价值和流动性都很好，无论大小户型市场由暖转冷都会存在价格回调的现象，任何商品都不存在只涨不跌，好房子的回调比例会很小，差房子可能是涨多少跌多少，甚至跌破买入价。凤凰城的保值性及流动性也很好，只是爆发条件可能比着太阳公元差一些，这个盘比较稳当，适合超长线投资。你也可以看看火星园，价格适中的白领盘更适合投资，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图

2、你描述中100平那套户型更有优势一些，参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,大两居符合未来的主流标准，50平这套显的就有些小了，这种老房子不能有太高的预期，北京商品房总量老房子的比例占到了70%以上，也就是说这类房子现在和将来都是没有稀缺性的，内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，而它未来的天花板取决于北京的市场均价，如果均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，所以这类房子的投资效率比较低，

如果有可能的话尽量选择换，最好是把100平和50平两套全部脱手换个大的，一居室不能作为增值的主要类型，只能作为跳板来过渡，将来有条件还是要升级为大户型的，现在的市场翻倍式的上涨在中短期几乎不太容易实现，500万的小房子按照10%也就是50万的差价，选对产品的情况下你的持仓面积越大，利润也就越多。如果是一换一建议出50留100，100平那套户型社区好一些，如果老破小的市场回暖它的反应速度会是最快的，可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，

但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:您好，有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年入学，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区，

目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，多谢

A:回答:您好，1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到要把80%的资源全部都压在这个盘上，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，购买学区房以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你保留C把A和B移到西城或海淀，才是真正意义上的多功能布局，选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限是要原有持仓高的！购买低总价的小户型策略是针对于溢价比较高的，如果以居住属性为主就没必要了; 2、紫金长安在板块内确实不错，但近15万的单价学区价值占比过高，这个价格可以买海淀的中部与北部了，从楼盘资源及地段资源都要比紫金长安好很多，而朗琴园的价值要更稳固一些，可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,13#学区宝典:东西海学区房选筹导图,祝顺利!

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！

其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380 近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！

A:回答:您好，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义有足够流量后，在高点出货之后再重新买入，导致房价上涨的因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，

几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘，否则是不建议追求太高品质的，回血之后可以往立水桥板块淘一淘，400以内可以拿一套品质两居，从地段立水桥可承接到核心位置的外溢资源，比顺义冷门地段的洋房更稳健，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资可以看看朝阳和大兴，选筹上可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图、05#北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图