北京楼市:“伪豪宅”的重要提醒!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，一直在Z G : w 2 H 7关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家x V W $ :，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以f : T 6孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二t : q m l B | C环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是N ~ X : R ? { y 6很大^ 3 F，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。

这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！

对于工薪族来说，我们的预算12q P e H P o00万左右！现在比较迷茫，W s F不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老[ f ! l + c H {城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！M k ;帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！

A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有j L h a详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不k i W完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这9 \ 2 3 ^ t I p样q d B # \ 9 H才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高

次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置m D e E ? p = 0 !新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一2 ! ; ; { ! 9个价格就会( C 3吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质% @ 9和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也H u 5 r会上涨G O + [ %，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的V z 1行情

你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这S c d个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果F A C u D , S T你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北J o p _四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右] 7 & ~ A & e 7。准备再投入200左右，买一套新房或者次新房，希望房子的品质高一H S j x Y A s ?点。买房目的主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附E 7 X R 6近可选的房子不多。想请问F 6 C @您怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选择相对新一点的二手房合! P B 9 X !适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑F e Z g自住。请您指导，买i & V Y ~ = _在哪个位置，有什么楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！

A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问~ Q P f题，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，首先新盘$ [ .的位o p g _ 3置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品f 9 2 b牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超7 a | R R _ { j r过刚需所能承受的范围，

如果偏远位置新盘的价格只有主城区j U G的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力} * 2 \ 1 M就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，9L m h T F + s [0%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能P ] c I S V F N F吃10年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的– V X = –二手次新，新盘还有一个优势是. g \ s首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，

26 \ z y 5 v、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是q W f b Z N10年的，畅流园是02年的价格已经接近中海，p 3 Q W再往上都是单a l f o ] w 8价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也@ | L是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些H C s 1。海E . x淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低，配套成熟，有海淀产业链的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行8 # { u x * @ *期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅很稳健，比较符合你的预算I @ r，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;

望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住\ ? ; ? C /结合是未来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已经在望京留下核心资产，未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较T B y 4 \ q 1高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财Q P s i J ^ Z – D富,购买力的最终需求是改善住房条件，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！

Q:提问:您好. C 0 h , g，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目+ v A l ? % J L N前已J j $ 3 j $婚暂时还没有孩子但在计划当中，应该2年内就有。北O [ 1 Y @ b y 4京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思d ` 8 X L路想请您给一些建议。

1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦: p ] l / 5 5万国府，朝阳区东直门8号想问一下这几个产品值不值得购买，稀缺@ / 1 x u p性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有E X 0 I f ( /没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。

2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关u , P p & X 4于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的F ! U E ] ^ ! ]生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其E o = ( o 7 M R q他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。

因为我们生t M C b活重心在外地3 K : )，短期内在北京可能也就是周末过来住一住，享= 1 r :受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外X C ` 8 g就是对北京学区一类的还没有研究，我们更倾向于走国际学校那种，所以对海淀的| S 3 f { ~ D n –房子没有什么了解感觉不太适应我们的需~ Y t K Q求，如果有非常合适的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概M , 6 @ .率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主B I { ~ M ? # c F要就是这些问题，希望得到您的建议!

A:回答:您好,感谢信任!1、首| U $先建R l ; } E X r v议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;阅读文章后可以了解北京房地产的逻辑关系,关于问题一中b p G ] 5你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位R p 0 R 0 m ] z置G e % m以外,自身产品在市场上也就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不C k 6 #能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大于产品价值,

这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并t ` S g 3 ~ w F且区域的声望资源在北京应该排前五E L u,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上Z D K j ;的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商业综合体,这些区域原本的& 0 h C定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体验并不好,好的商圈是以住宅为主2 6 M,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子K I + w o K f的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!

2、我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,y f ? 2 3 ,其他别墅区均为野蛮生长随@ | %意发展,所以区域整体较乱,像西山别墅区、奥北都存7 z j % T ~ @ i ;在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹号别墅区是老中央的升u _ M 8级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所\ + a ; G有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚产终改考虑的一个区域;

3、关于方P ] W , s 5 + A G向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十: g @几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的l – J ) ( @ 7 ~再好还8 U j c = i –需要时间来落地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京3L \ ; V c t N t &0分钟左右,走N , 4 #京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性T 2 H y i 1更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住F r . G T & :的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅Y \ ` g 1 2 c X }不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平层、望京远Y y t E z M洋万和公馆292 R j = R d0平大平层、海淀万柳光大水墨风景216平大平o ) o E l l a . m层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成D 3 x交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳U _ i健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层r Q G U \ d _,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!

Q:提问:京总您好，夫妻) J 6 ) 3 ~ :名下现有一套胜古南里50多平米的老破小，无贷款，市值大概400万，另有一套大厂路劲阳光城的房子，19年初全款投资的，现在市值大概100万，加上各种税费成本，和购买价相比亏了三四十万左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清5 H } w #路附近上班，家庭税后收入100万左右。孩子27年上小学

原来想明年在海淀置换能住的一步到位的小两居或小三居的学区房，上排名靠前的小学，看京总您之前| p 3发的文章建议入学前一年左右购# l g s ( h ` & 0入占坑那种学区房更稳当。现在想法是准备在26年左右再在海淀买套小的占坑。但现阶段不想让现金I b Y C拿在手里贬值，还是= ( r S * v |想先置换调仓一套能保值增值的房子，之后有可能再通过还完贷款拿房子去抵押这种方式（这种, ~ J u V M方式可行吗？或者还有无其他更好的方式？）

去买套小的学区占坑（估计只能买二流一类那种了，其实内心更倾向一流一类，只能到时再看了）。要买的话只能是二套了，卖掉胜古、不卖大厂的房子的话，首付大概能承担650万左右。有几个问题：1、大厂路劲的房子还值得继续持有吗？未来两三年房价会有起色吗？要不要现阶段就便宜卖掉？还是说，再等等看？不卖掉的话T @ C，抵押后要还利息（利率不知道是多少？），总体首付大概在720万左右。

2、今年底或明年初买房的话，是在朝阳北苑购买世泊华郡、润泽o x D h b U v I G公馆这种次新两居或者三居（加杠杆的前提下。是不是买两D i m L z 9 / y居以后更好出售？）实现保值升值，还是去海淀买个学区一般的次新，先给小孩买个海淀学籍？在总价差不. c ~ D – C多的情况下，世泊华郡、润泽公馆这种类型的和海淀清河或马连洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、马连洼或西北旺附近购买，哪个楼盘比较合适呢？

3、我们想多加杠杆，但是五环外二套贷款有限，有什么好的加杠杆的方法可供参考吗？问题有些多，麻烦您了，期待您的意见，非常感谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;环京区p u 8 |域像燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之b 9 * Q Q T b见底，涨势不g . 1 1 f n $ * ]可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会0 O o有3到5年的冷静期可能还会x n ] s g @ I一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能` H (要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这些0 e l 0 e ] ]位置,这是出于“T ! b r R , h j +机会成本”的考虑h u 5 ; ?;

经济发展比较好的地区或者大部分新一线城市,有更好的长期投资价值,L \ I Q @ c X D这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;不是R X F = j i ! 5 D说那些地方的房价不会r K B上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回U ! p f D报,其次还要考虑房产的金融属性,这些地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到& { o 4 H _ [ – #影响;普通投资者更要看中长期价值而非短期价V d K |值,短期价值波动性较大,一般把y . d X ^ P K c握不住节u M 4 4 z ,点就会出现亏损现象;阳光城即便现在卖掉回笼不了太多资金,可以通过其他方式解决这个资金缺口,把房子留在手里等行情好时再出;

2、关于加杠杆,成交价X0.95X0.70 _ – ; %=可贷款总额,总价1000万的房子,评估S 0 2 ( 1 E U价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环无关,可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

3、我把学区房列为高危投资品,忠~ 7 y l % | f (告星球内会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩是长期的,可查看13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;学区房是绑架勒索型的附加价值,学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为E w \ = e @ U 6西海w } | t K h w q S名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,= H – 9 * c Y a #这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,

如果买了高溢价学区房,政策给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象;星d y b A \ 6 | H !球内会员因孩子上学因素,一般建议在符合当地政策下买套小的,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按h , P k套计算,与户型大小无o ( I L k A关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多* 7 C % –付出了很多溢价,家庭70%以上的货币资产布局到优质地段优质楼盘上,剩余的可以解决孩子U O D n教育问题\ \ N Y,这样的方式有利于家庭资产的保值增值性,从长期看比较稳健;

4、新北苑、海淀清河、马连洼、M o Y西北旺这几个板块清g I ! j河F t H综合素质排名更靠前;其次是新北苑、马连洼西北旺这个地方界面太差,\ S W C K + n *并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比8 e O v I ; \ Q较固化? } c R 8 N房价会有上限,其次新北苑最大的价值是比较新,定位纯居住，能承接住望京、中关村朝阳园、来广营这些产业购买力，也正是因为这些因素新北苑前_ m O , , ? m Z期涨势过快,导致目前是存在溢价的;所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更* m L w高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;

被一次次的购买p h 5 B f e # | ;力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买9 F I F + b S者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;优势是新北苑区域] @ W w J X U界面还可,楼盘都是次新,整体口碑印象很不6 = h g ? 8 Z c :错,如果注重居住品质计划长持选这个区域也可,如果注重升值性不如产业区直接L ~ V m d &辐射的板0 * p g块像清河、望京;这些e : S区域都是产住一体,基本上每一轮行情都是最先吃到的;建议到实地走一走,有问题再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81m S Y ? \#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

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