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北京跑赢大P h A M :盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我们已经d ? n 1 U S } v s卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑6 @ # A世华泊郡、华贸城F B A u S ~、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，10 G Z L } 9、首先建议你认真阅读星球l y ~ R ^ 4 h精华) 0 : q S栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域/ / C m { 6 x 1，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础Q r $ 1 2配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以} k . y .上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和} = t } V t (青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业2 % P ` [ & p区的购+ ] I & D 5买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是y 3 C V Q |东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能9 O a 5 W够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一) # G @ W直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这V ) J c几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来0 n =，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀& W Z A R翠微，但有规划，而且房子本身K & Y j V u 3 b `的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子j W , o已经上小学，没有学位需求，现H J b b f u U 8 0在买等于多支付了学区} 3 w W 8 : ` :溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠% C 9微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，a U E还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不s [ % 4 D (确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资e ( l N * # 5全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现: S E卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火1 J K e o ) S热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的n \ * z ( 3错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域| = = H ; F 9 1市场好看不出来任何问题，d ~ 9 Z K D F z淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置* J v & ] D ? p b要么就是新区规划出来g $ Y p !之后买，要么就是完全兑现^ 8 3 h 7 S之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年; b ? W J s A买的现在脱手很I | H : i t : ~ )亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划T [ J & g =算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不0 | ) K =值得，祝顺利！
Q:提问:星主好！非常佩服您V w n s ! #的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷C # T i X F m款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！n D % = 5 B e ; t1、我在星: b 8 L v 1 u %球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高V o | ! N v %，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后J D B ) @ % $ 2都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通Q { u l r u 3 8 E勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家R = e园位置稍微有u Y S u E e点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情N * = A 1 x会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)/ h A u y x 7查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下n + p z W ; A升级4 W , b e G – [，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑H : z M a了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你` ) : # @ [ j 8 W下次再做置换就相对变得容易些，
2、_ w B 4 |中海苏黎世家盘很好，但价高? ! g / k V { G了，万科西华a u a x府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是9 k u # . ] r f 8很建议，建议认真阅读星球精华栏文章88 h * k E + 5 E !1#北京房产投资核心( T v : a @ s 6逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻v F u ; ~的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房b r ^ Y 2 5 w N贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少– _ P 6 r n u ^了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3b [ l t 3.由于是二贷资格，如果卖= w s A T E掉商住暂不结清贷/ ? 0 t 3款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、Q 7 G Z m M d $ J润枫领尚，哪d d ] v * G Y M H个盘保值增值会更好？（不考虑# 4 3 P ; D上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，6 & ^ ~现在纠结后R # [ ^续是否有必要贷款买房（$ f 2 R j T 6 S二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖w v v – v 0，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏~ X u = 9 e M损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因R e $ u N M素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北! n t I京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北^ ! A :京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太x = Q v X大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今L = S年没有利好政策,j / H } u A 2未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资/ v W x ? \ q品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是w x 9没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，m I c { b J具体私% M 8 { M y信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特q ( 8 y , E –嘉园60平的小两居价( n c R & r c b h格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，U { c旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域v & U,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租– k 4 ! g o = s {都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细C c d d K ^ q z h行/ x )情;祝顺利！
Q:6 i m x提问:京总您r W ;好！从知乎到微信再q o 8 2到星球关注9 ] q您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得g [ A V X p分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请\ y o E您给解析一下，十分感谢;我的情况m Q @ 4 V：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上X A . I n –预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还* r l T . ) ] l q是想选; v } S Z x 4在九棵树、梨园Z ; 4、果园这几个片区。
希望置换的x D p T房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定T . x有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子. n r ~ + ?学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、D5 Y ) V l NBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（! Q J i 9 K八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地r r ^ 6铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒3 e : z芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带5 1 9 h $ * * k *花园。优势是W T s小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时r b + q 2;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议| j d，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢U ^ 5。再次感谢您！
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全# ) 8 7 8 x , &文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严^ | f 2 7 3重,可通过星球精华栏16#北京各区2014 v e { \ S G N 27-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有@ , G其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上Z r 8 E 2 _涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市9 B g i / R 5 d ]政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈r ? ` E W V ? j .;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大4 l k : 1 E u E &面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好B u n v z ] t } Y楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距i + } g离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接e M x不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京, w v p房产投资核心逻辑和原理;+ 3 !理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约R $ 2 N ) K } 4 ]40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您L n & J X的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，2015年买的。
二：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富A 3 ` K ( { ) Z力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？= W i L @ L o ! c
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没k V 9 X q J d V ?问D Q + 0 z 1 ;题尽可能调配资源来保证面积，你/ . 7 g C r们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套，
2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更好的位置当然不考虑次级，中短期= / * q g T 9 G u亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没W r M什么问题，武夷q = z m 3 7 $ v的话你t e j + W N o k L就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说r H – f m @ B 0马驹桥和大厂，我对马p m C h Q d驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购[ L y K E 3 r 4 3房者大多都是通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅8 d ] 1 I也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项i . * M *目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真` J , 0 9 i g R +实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上% E ! r V S $ %涨= p z + + ^ k的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫G R ] z / M A L s中对环京大部分区域有过详细分析及未B R { v | + v W &来的预判;这种区域6 . ]市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来h Q :，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是! $ 6 ! 7虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能$ ; h性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可@ a | ? K $以留意一下近c i U , } W 9 i &期的放盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可. Z t K f # 9以考虑出货了，出货的同时可以同时看亦庄和通州的房s : G R \子，有合适的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向6 2 O u S J上没问题早买早踏实，祝顺利！
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每周更新一5 . Y [ \ 5 ( W L篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命i X O 1 W X a大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章8 O F）
81#北京房产投o 3 / # ; 3 – J资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#! w b E s大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#I $ \ U丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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