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前两天北京住房公积金管理中心发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》
美名其曰绿色建筑，其实就是变相刺激新房需求，毕竟符合二星绿色建筑标准的二手房几乎没有
以往新房有价格倒挂，即便地段不如二手房，在低价和新产品力的加持下，买家也乐意买单
而现在二手房大幅下跌，新房价格优势不再，购买力回流，造成二手市场单边火热
具体跌了多少，是否真的划算还是得看数据说话
01.东西城数据解读
我们选取了20年到现在全北京商圈的房价数据，通过对比计算发现
北京70%的商圈都跌了
商圈最高跌幅27.3%，具体到小区更是惨不忍睹，个别小区直接跌回19、20年
西城
下图是西城24年VS21年所有商圈的涨跌数据，表现尚且，金融街、月坛、陶然亭、白纸坊未跌反涨，跌幅最多的木樨地——9.75%
西城
作为全北京的环线核心区，也没有逃过回调的命运
其中陶然亭、白纸坊相较于21年高点还上涨了6.87%、4.66%
其一，因为这两年西城入学压力大，热门校都大面积调剂
陶白相对来说学区的居住环境较为均衡，追求学区和居住品质均衡的家长把目光聚焦在了陶白
其二，西城的豪宅项目大多都集中在陶然亭，豪宅的成交价直接拉高了区域的成交数据
德胜因为近几年大面积调剂，房价一路下跌，学区房的房价跟入学政策息息相关，朝夕之间就一落千丈
（注：商圈数据不涨不跌不一定100%代表区域势能的强弱，可能因为区域成交量少，可参考样本较少，不呈现明显浮动）
东城
下图是东城24年VS21年所有商圈的涨跌数据，相较于西城，数据表现非常稳健，仅有5个商圈有微小跌幅，其中跌幅最多的东四十条仅有4.62%
东城
与西城同为黄金地段的内城区，但房价表现天壤之别
相对于西城来说，东城的学区和居住环境更加均衡，房价表现稳健，学区溢价较低，涨幅波动较小
仅有东四十条、和平里、安定门、朝阳门内、崇文门有小幅回调，与个别小区和成交样本的数量有关
同样的预算在东城可以买到比西城略好的标的
02.重点城区数据解读
丰台
下图是丰台24年VS21年所有商圈的涨跌数据，仅有5个商圈还未回调，区域全部下跌，其中跌幅最高的西罗园，下跌9.27%
石景山、大兴
下图是石景山、大兴24年VS21年所有商圈的涨跌数据，因商圈较少，这里就一起讲述
石景山全军覆没，所有商圈无一不跌，大兴也仅有瀛海和大兴其他有微小涨幅，其余全面回调
昌平
下图是昌平24年VS21年所有商圈的涨跌数据，全面回调，仅南邵保持微小涨幅
亦庄开发区
下图是亦庄开发区24年VS21年所有商圈的涨跌数据，仅马驹桥小幅回调，台湖18.26%的涨幅
03.我们的建议
本轮房价全面下调，次新、老破小、学区均受影响，那对于卖房的朋友来说，确实有点肉疼，但是对于打算买房的人来说，却是不可多得的好时机
买次新改善省下一套老破小，买刚需首套直接省出豪装的钱，这在当下市场都是稀松平常的事
虽然不一定能买到最便宜的那套，但现在入手性价比一定是极高的
等着晚买享折扣的人也不在少数，但周期价格都是动态的，没有人能做到完美抄底
房价底部徘徊的时间已经够久了，低价笋盘的去化速度在明显加快，等到优质房源消化殆尽，房价上涨时再入手，又会变成被动的卖方市场
对现在的楼市、政策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，贷款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆
鉴于最近咨询置换的朋友比较多，为了更高效高质解决各位朋友的置换难题
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