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Q：华龙美晟怎么样啊，感觉表现还不错?
A：09年的小区，在东城来说也算比较稀缺的次新房了，但是小区物业维护不太好，略显破旧，人车半分流，小区环境一般，塔板结合
小区排布也不太好，中间一栋楼，其他的楼栋都是围他而建，这就导致小区的可活动空间其实是很小的，且个别户型的遮挡也非常严重
通勤还算便利，周边就有三个地铁站
天永是东城学区较弱的片区，也是东城的价格洼地，华龙美晟作为永外的次新，相对来说流通性倒也还可以
对口的宝华里小学，虽然在东城垫底，但是近年来可以直升汇文南，改善明显，也有一些家长选择买在这
总的来说，小区一般，但性价比高，就东西城而言这个价位的次新房还是比较稀缺的
02
Q：东泽园小区能买么？
A：东泽园是2011年的限价商品房，围合式建筑，采光各方面也还可以，小户型居多
总价也不高，大概在300-450之间，有电梯、楼龄新，比较符合低总价刚需人群的需求
但小区所在的板块不太行，先不说东坝是不是饼王，单说板块内部就有大量同类型的保障房
商品房只有常青藤、奥利匹克花园还有一个利锦府
同类型的房子扎堆，这就意味着小区之间内部竞争是非常激烈的，全都是竞品房源，没有突出优势的话，想要升值获得高流通性是非常难的
东泽园小区在整个东坝都属于非常普通的小区，表现很一般，包括金隅悦和园金隅景和园他们的表现都很一般
当然自住是没有问题的，品质也不比商品房小区差，但如果追求一个很好的升值收益的话，他们显然达不到
其次对于东坝未来的区位发展、收益涨幅我们还是持保守态度
03
Q：荣丰2008现在回调的很惨，还会继续下跌么？
A：荣丰现在确实回调的比较惨，短期来看楼市还处于下行期，目前属于缓慢筑底期
不光是西城的荣丰，海淀的蜂鸟也是同样的情况
这种高单价小面积的占坑书包房学区溢价极高，风险极大
且新政之后，五环内单价最高8.5w，网签做的很低，这就意味着贷款更高了，或者选择全款买
对于这种小面积的一居或者开间其实是利空的，在这个节点买入也不安稳
学区政策不稳定，房价波动也非常大，击鼓传花，有可能就砸在自己这了
无论是开间还是一居室，非必要都不建议买，保值性很一般
04
Q：熙华台和富华里怎么选？
A：这两个项目对标的客群其实是不一样的
富华里更适合在海淀西北方向工作的一些年轻小两口，像中关村或者市里面的买在这可能就不太方便
学区的话也能有一个保底的选项，还能在附近上班，职住学都能满足
未来虽然说不会有一个超高的涨幅预期，但是跟着大盘走还是OK的
熙华台虽然不在海淀在丰台，但是他里面有很多这种四居的大户型，会吸引很多海淀的改善购买力过来
从西三环到西四环，有大量的老房子，他是为数不多的新房
跟海淀仅一路之隔，很多想改善的海淀客群其实可以看看这
但是这个项目缺点也很明显，临铁噪音污染明显，小区体量也比较小
可以综合对比再决定
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