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Q:提问:您好，我95年，目前在海淀三环边上万柳附近工作，首套刚需，首房首贷，目前首付五百万，总价想买个900万以内的房子，三居最好，两居也行，您建议在哪里看比较好呢？我之前看了ZHFHJ ( * = & 1 nL的房子，觉得有点远，已经付了定金，您觉得有必要9 u |退– k D V N V吗？
A:回答:您好，在万柳上班第一选择应该是世纪城，总价900W可以淘到不错的2居，第二选择应该是上地和清河，莱圳家园南北向的2居r g d ; 7 Y B $裸房价900以内，你认真淘淘是完全有可能在900上下全部搞定的，这两个位置都是海淀的核心位置，距离你上班的地方又很近，i 3 s FZHFHL第一是你没法住，通勤太长，未来只能以租换租了，这样便是投住分离了，投住分离肯定不考虑这个位置,第二是海淀北部新z Y d C f Z * R区属于未来的核心位置，具体到我们购房者选筹上一般就2种方向，一是打新博未来，二是选原有的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量就业( I ` 6 ~人口,城市新增人口最v ! ~初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必K E @ l然会创造更多财富，购买力的最终需? G B @ 4 E 3求是改善住房条件,这种房产价值会持续提升;未来的核心位置,ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;
海北这个位置价格不便宜，我r H f在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有过海北的详细分析,买新盘主要是买价格便宜的潜力盘，新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，如果价格没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，ZHFHL就是典型的溢价盘，如果这个盘是主城区的一S 6 m W [ 8 [ ? ]半或者6-7折左右就可以买，这样的一个价格会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便h A \ \ E } H G C是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已X q D经提前透支了，开发商已经赚取了后面5-10年的利润，新盘的优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，. 6 m o你这种情况打二手会比较稳健一些，世纪. 9 ` 4 K B u + B城和清河都有产业链的辐射，房价不管是短期还是长期都相对很牢靠，保值增值性也很好，建议R 6 0 V L你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章投资非常简单,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1.E B C ; @ Q ^ _ 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概8} l h P00米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生A a (很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老k h c : 1 r z破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很v i ~ w h T F g I整齐，没有其他老破小里x D t 9 w ,面楼道很乱，脏乱差的，都7 ( W n | D b `是自住比5 + Q较多。
顾虑：三# 1 \ ^ % z % g F里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的2 Z 5 F k p g C冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不% ) , Z x i B行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信) 8 C任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,J o % C k理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状u U ! K M a逻辑而非环线逻辑，靠近^ W f F资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优{ % X ) t X a于四环以此类推
当代城X v l o A 4市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代b w I的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于* S * y u m广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好X o i,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有j { n U : ] V F也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝7 \ b c $ I h | U阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提W / E K Z .问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值n . $ 3 ( C M % 7的房子，预算500以下合适600以下勉强? 4 A可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）G c B o C D 5 b *谢谢。
A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队8 ] G w楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是U ? n u o万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选+ E V b v ] K T ?筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只. / b K 8 B i有一条地铁，西靠东Q ^ 6 M ( K B R五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，
500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如a 9 + – i ,果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，
如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的C ] E 0 D笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。可通过星球精华栏u # 1 \ / 8 q – Y1~ k $ h w S K6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！
Q:提问:京总您; { 2 r l好，看了您星球的文章我深受启发。个人情况：1. 本人小镇做题家，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园。即将迎来[ s n \ % ~ y o二胎2. 19年年底在石佛营R V e i k 4 ,东里买了一套顶层的两居室。现在眼看P { F o K R着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。
3. 目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。需求如下：1. 因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多i * l S F 7 ] . b的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；
2. 本人s y } Z ? i Y ~从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定2 . 2 _ d : ) R /，对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战
选房策略：看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之U ! e V U q m前租K [ { ] – h / |房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我) u \妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点：
1. 从选板块来看：亚运村这几年也没啥大的改变了，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。
2. 从选小/ g ^ ? C a 1 L ?区来看。安慧里的房子都偏老，而且b ` F n Z z房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（T & t很乱），i v B B H S人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了， 我这个预算只能买到? x M – 2 6 u S h那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。我在这里想问的是：1. 我现在这个情况，出房合适不合适？2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？ 有没有更优的选择呢？3. 假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？
A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;石佛营东9 Y b ) 3 8 u )里年代较旧,而石佛营区域内Q – A有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝_ 4 F R阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如a d & . F x果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交g P Z大数据)查询楼盘详细行情;
2、亚运村虽然近X r c j V ] E些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很2 R Y } Z A严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价P f & a h = T值;
3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,
东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,( 3 Y j品质次新盘扎堆儿,加上仅c b $ u – g p [靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园W Y X | \西里北区9{ + % 3 ; D l3年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子z F C H m Z ] D 4是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最? o Z G ! :近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-4f h F00万左右的房子。 关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖; 4 r + + D w 0 f的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4f W } M r V月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便^ v ^ d x w K，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保Y 7 j A j W值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在y t 5 ~ C /公司附近租房7 J K – K / d , p），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还N T 9 q Z e b ,是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力L Q + l W h @,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复5 m R _ # B W，非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝O @ ) 8 ` m q阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼$ ; Z , g ) . {社区，相r 6 I 1比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我9 | E 5不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这A + F c – N ~ T g种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它: ` –区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍= = = ? { x . k微好一些，D C k I # = ,置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正K O & a E规两居可以自住，未来也有上升G { \ @ M e : 3 0空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然W : R ! J 2 o v u后出租自己租V j 2 a ! ^ O房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这F C #个区的亮点在于同等价格n z o S 6 @ ] ~ x下它的综合配套资p i ? E +源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大I L o : 7 S y的一个项目,虽o o ; & I然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是k M L j a x p承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通o q 6 V过星球精; _ 7 r } 0 [ b华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市K & a } % s I P场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个6 . /冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种1 W 1 0 ] 5 H ` ^是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃@ ( = 9 q 5 X C ,主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后) T E x x v !等W z S n主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常} O O b营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以U z V $ ,签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周P e j Z期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房! v Y价上涨，这个操作有一个细节就是你\ 2 , K y U &收的定金额度要大, S { – f v F |于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活3 ( = R C j # \ l的同时不) Q l _会亏损，祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付23P k R (0以下，主要是想外租和保} M p = F值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房K R M e S N /子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，O F i Z &总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图( G z中对. ! 5 b朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦s e z 8 * E @城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路u + & i I : j双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了g K W H r M，潘家园路松榆南路以南0 ~ G x u $ M % e一直到分钟寺基本都是回迁社] [ \ I q区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各q + 3 ~ n v区2017s c #-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情$ [ a + G;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区9 / t I e域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸Y 3 E @ 5 C O – 6比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如Y 9 t k . Z果方圆十公里内全是这种盘，那这个] 2 { U t (盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一I F u点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人0 M g买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
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08#史诗级通货膨} : = *胀正在路上,普通人的对与策
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04e ( !#未来五年绝` b u命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京9 5 U | } B持币200W以下6 U T ~ A S , C ]的投资术
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