叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环x 5 b E [ U J r节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得h , S & T n d W c到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%M e D S X 0 D l $
我们的选筹6 4 s I % = 9 X跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问
Q:提问:持续关注了一段时间京房会，w 5 1 H非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃2A F ) (4年高考。A p , : I : 8现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦8 r ! v + + 4庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的u * \ h h 5 _也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没` 9 b H r P [ \有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年` { w S代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙r V H & ; .看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建: D v | = @ w \ /议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行W e Z a [ P花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变m _ S , F : _ / [位，龙头区域带o j 1动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不. a w ^ _ M z 8大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配J ~ ) d 8 $ R ` .合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积g z K往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;V t c Z 1 l K你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如A i t H b r \果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围` v G j区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域: P – G 1 – !，除了西红门外，石景山和潞苑| * S D L }资源很y \ F S X z ?匮乏，方庄更是丰台8 s y m A常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行. ! { X 6 a ? ; I情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松V ( T i 0 !，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海` c m A o x F J有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产J u [ k M 8升w ] h . 8级一下，方案一：23年把通州富力金W w / B C y y v g禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换r ] $ Z u j S一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套$ c M m自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想S Z 6 {好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清s a a \河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富K l 5 ] Y Q Q | !力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离1 & N还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需b q 6 ( t A要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新K e o ( U k L p做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居# 4 1 Z效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆L H \ E，贷款的利用$ 3 / H，祝顺利^ u \ X U L g n z！
Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算v @ W d ? 0 [总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢
A:回答:您好;感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘A h L [ : h [ x选筹导图,已经对丰台进行全区域分析,建议认真阅读,东5 b H ] e ? g + }丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年Y / # f V O 6 V以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰H l – x { Q台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活
其次丰台本地o j d ; ,缺乏核心产业,房子要稳健的保J % @ F k c T ;值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的C F . . $因素，丰台这两个– N d x A ] v m @都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次3 q | . ;的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容S r 9 ; j y 0 5易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对@ K . F / C %人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如7 4 X s b ) 2 L果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的
2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不p – y错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;F H C d K O可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能n a 9 [接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，r D 6 I \ o S看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目) ! M ] * 0 k q }前考: H r 3 # V 4 /虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价@ J b ;到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值L J y ?？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比# q b ( g较老了。3、可以接z + h q 0受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是S } 8 W a ( ) y老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,我在星球精华栏文章81#北京房产投O ] F 3 x J $ \资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预j E 6 / f \ 5 ) c判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人y 5 p j {口、杠杆、政策都没M F N x f | { p什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失Q o @ X q \业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之} O \ K a ] n \减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续C w & t 6 H a r增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,可阅读08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策,道理自然明白!
2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,如潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;w I ! # % ] 9我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很` x m X , 7 / [难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个= { H , g @ ( 7 X,菜户营,草桥,玉泉营都b O 7 ? % \ [ O ,可,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,这几个商圈的盘涨幅很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2? @ – v H l02= X d 4 o p A J s2楼盘涨势收益分析[ W q(历史S n * D成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
3、从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,祝一切顺利,有问题再沟通!
Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1.看了豆各庄3 z x c的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不E t T好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？
A:回答;您好,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄板块中规! B f I Q t @中矩,这个区域第一梯队楼` A ` b k + ; b 4盘是富力又一j u y $ M # / P城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的w f 2 K 6 5保值性弱了些，豆各庄的不足比较明显，h l ! E s l d $ 4没有y ^ f \ W `配套只有一条地铁，西靠五环东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比2 ? H B M J o M较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不V e 1 8 f l I l O建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价P 7 I w * B t格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市] P k ( & y场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的4 & ^ O价格低卖的时候溢价权也在5 o a Q t 2 F自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两\ { 4 * m C ` @ b居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,可= y j – !通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:? , W提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计, Y & F 5 ^ 0划卖掉、还清贷款s h ? U ^ ! j B H和借款后剩1z ( I #000左右，C O r k f然后全款买林奥嘉园6 T z k。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建f | H g [ % F议，谢谢M j o x ; H # o！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,, Z K ) , [ Z但保值属性还可,可通过星球精华栏16#3 : ` B北京各区2017-F ; { = t U b @ *2; b ( * $ –022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村\ % J R p D {在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上L c o 6是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细L X N ( x q 5 h %分析;林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西m S 2 g & b e ?地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的z ^ q \ a _位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性) / C \ V 6,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭] a Z r 8 6 S v桐城1 # @ & B买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利^ r Q ; J于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级D m !楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高= ? i *低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放s y S h ? 3 2 .大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普通人的对与策;有0 s 5 x问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京老师好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居大概能卖850-900，在回龙观有个开间@ ^ h 7大概能@ . ? b D c :卖320，工作都在永丰航天城，老大航天城读九年一贯六年级，老二明年入学九年一贯，为了上班和上学方便租住e z A % b 9在航天城附近，老大保守估计要在附近读4年；
现在的问题是：1、是否为了自住换房到航天城附近？西三旗的房子T n U + 7 k b I 8由于是塔楼、超1/ u f : t U v40税费高以及小区情况等原因，保值增值情况不是特别好，但是确实学^ n \ % 2区溢价不高，不知道未来会不会涨一些，所以也纠结是不是换房；2.如果换房到航天城三居需要把两套都卖掉置换，但换了又担心老大高中不在附近还是要租住，白折腾。
3、如果换到航天城附近，目前考虑较多的是百旺府，或者等等幸福里的二手房？置换这两个盘是否值得？4、还有一种选择，仍保持租住状态，把房产换成x G z R z ? # w保值增值较好的楼盘，两个方案：一是小的贷款换成两居，大的不动。二是一大一小换成好板块的两套？您觉得这种策略合_ o f % ]适吗？有没有合适的板块推荐呢？5、或者老师针对我家这种情况，有没有什么其他的意见建议？十分感谢
A:回答:您好,感谢新任,建议您通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分– l p N %析(历史成交大数据)查询下君安近5年的行情;这b v H个盘在板块排名p D 3 6 ` X l A o属于靠后的盘,涨幅很弱吃不到行情,大H : ` * z F多处于横盘状态,西三旗虽然没有学区溢价,但这个区域的城市面貌很差,也没有像样的盘,对外吸收力弱了些,周围的品质盘全部集中在五彩城附近,过去楼市大热这个板块内所有的盘表现都很一般,从长期看君安家园包括回龙0 U %观的开间如果有条件全部出掉做2 h A + B , 6 A O置换升级比较好一些;A i L *
其次置换g U ^ v a ` s建议2合1,B c t君安按900算,回龙观按300算总价大概b H S / ?1200左右,如果再拆分为2套,大概还是只能买到差地段的头部盘或者好地段的尾部盘,置换升级是先升级地段和产品,如果有条件再升级面积,单纯为了升级面积牺牲地段和产品是错误的,
关于海淀北部新区;我在星球写y ; K N +了不少可直接搜索关键词查看,这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定的情况下可以考虑这个位置,即便是老大高中不在附8 h H 4 \近未来租房,孩子上完学您们可以继续回去住,通勤距离有优势,海淀北部新区是g . i E ! ` ; A S海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端是需要时间养,兑现周期不确定,现在价格有点高,透支了未来K p 9 r \ =3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的打算;8 9 y I A N – 6 )
如果你们的工作地点不确定是否一直在航天城,或者未来有变动的可能性;其实2合1单纯L 9 # H F ^只做置换升级比较有利于家庭资产的保值增值;就是投住分离,可以考虑下清河五彩城;到航天城通勤时常半小时以内,距离的话大概也就1^ T N0公里,这个位置确定性更高一些,1200可以拿一套莱圳的三居室;这个方案综合起来是比较适合您们的;考虑海北的前提是你们工作地点确定不会变动,这样为了通勤时常熬3-5年是值得的,否则建议考虑投住分离,建议认真阅读星球精华栏文章81#c F L n d { r北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我^ W * r m们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章y + q S W U）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观8 N B类（部分文章）
117 * \ # ^ 9 ! 6 [#北京七个行政区边缘的房价t K 1 { l &预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症( s Y j z q y C
15#望京139K – y I :个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2h p k017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）p J D j T c
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者S P X = g d * d所有，本站不承担任何图片Y g y 9、f \ S d 0 J l @内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容