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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，关注两年多了，拜读您星球的文章和问答，受益匪浅，谢谢。继续上次的提问，目前是后沙峪200多平的一二层复式，想换望京。问了问中介，说最高挂860， 800能成交就不错。但是感觉年初阿里总部竣工了，说有14000人要过来。春节后挂牌卖出去，万一赶上望京房子涨起来，感觉要增加不少偿费用。根据目前这种情况，迅速挂牌成交，卖出去；还是等一等比较合适。孩子才三岁上学倒是不着急。

A:回答:您好，首先中介向你传递的信息是不能全部作为参考依据的，作为中介方无论房子好与坏只有价低才更容易成交，唯一的区别是客源稀少的板块中介可能会直接向你表明需要降价才可成交，这种信息是事实，但在哪个阶段成交是由你来把控的，本身淡季加上区域并不是热点商圈量价自然没有优势，反之在市场逐渐回暖的时期挂牌出售，无论是热门商圈还是外溢冷门板块买家的心理预期都会有所提高，不同的是热门商圈稀缺楼盘原来房主可以让价50万，一旦市场回暖可能这个价格就收回了，并且不排除会存在进一步跳价的可能而冷门板块卖家的态度也会随着市场逐渐升温由弱变强，对应的买家会受到市场突然变暖的恐慌而提高心理预期，淡季要议价50万会变为到30万或者20万，

在这个时期选择出货价格要比淡季会高一些，包括付款条件，整个签约的效率，这是市场变化买卖双方博弈的必然结果，后沙峪作为望京的外溢在市场彻底回暖是不愁出货的，但你是在刚需地段持有的大户型，会存在流动慢的现象，但也不是完全卖不出去，市场变暖各个条件都会好一些！其次望京是具备爆发条件的，一旦市场出现大面积回暖，望京的前两梯队大概率会出现一定的跃升，

上次沟通我的意思如果购买学位价值占比高的板块要尽量卡在最晚时间入场，这样的抉择是为了规避使用学位前的不确定性，相反如果是把选筹目标放到望京，这种策略就不合适了，后沙峪往望京换方向上是越快越好，因为你是升级，从各个方面望京都要比后沙峪更确定一些，整个置换的节奏最好两边同时进行，后沙峪的一旦挂牌你这边就也要尽快看房寻找意向房源了，具体的操作细节建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢

A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。

2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，

这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好，

现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：

它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，

会有一定的市场，但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，小户型的兑现本就属长周期，再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，

海淀现有的产业全部都集中在北部，并且将来的发展也是以北部为主，有这种财富资源基础，改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:星主您好，拜读星球文章有段时间了，受益匪浅，想咨询您几个购房问题。本人情况：目前北京还有一个购房名额，二套新政出来后想利用上。前几年在亦庄河西购买了中铁国际公馆限竞房，暂时无法交易，3年后孩子也有学位需求；在亦庄经开区林肯公园有一套150平左右的商住，目前自住用，现520w左右；其余还有几套非北京房产，大约1000w左右；所有房子均无贷款，目前现金350w，年收入100左右。问题：区域不限，购房希望保值增值，如果在亦庄这边买自然会更方便，家人也挺喜欢这边。目前比较感兴趣的是亦庄河西的招商玺，请问这个盘如何？今后还有保值和升值的潜力吗？感兴趣这个盘的原因是招商玺也在河西几所学校的学区内，3年后孩子有上学需求可以来这边住，等中铁国际公馆能交易后我也能直接卖掉。但买招商玺缺点也很明显，

个人拙见1）看不到期房品质； 2）房子都买在河西是否合适？现在这个区域的房价是否虚高？这个盘感觉可能和旁边的京三号院品质差不多，之后也比不过同一区域的金茂府。现在京三号院的二手房成交的虽然有9万多，但几年后等河西片区的高考成绩出来后，万一不理想，房价会不会出现负面波动？3）想卖掉非北京的几套房产，把资金转到北京，然而实在是卖不动，所以目前经济水平只能凑些钱再用高杠杆买一套143的招商玺，这样操作是否合适？

A:回答:您好，1、参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄不是在某一时期暴涨上来的，这里的房价也不是学位价值赋予的，即便是将来高考成绩出来后不理想，也不会说房价就会出现严重的下跌，反而学校还是大兴最好的学校，这些楼盘是因为稀缺性导致的价格上涨，在亦庄上班，最好的地段最好的楼盘就是河西，你在亦庄上班不可能到海淀或者朝阳买房，效率资源大于一切资源，亦庄的产业结构未来只会吸引更多的精英到这里租房和买房，在熊市可能会存在价格回调，这都属于正常现象所有的商品不可能只涨不跌，这违背经济发展规律，牛市涨10%，熊市回落3%就属于正常，牛市涨20%，熊市跌20%甚至30%就不正常，这属于没有价值完全靠炒作的表现，在亦庄有自住需求，又有置换的资本，方向上无需担心！

2、关于新房和二手房的选择问题，这个还是主要看个人，新房自然是住起来体验感更好，但是亦庄8万多以上是属于豪宅线的价格，而豪宅的综合气质是讲究多方面的，比如能看到的社区环境，物管，园林，楼体外观，还有看不到的单元门大小，标准，单元门进去之后的布局与设施，走廊的宽度等等这些只有交房才能看到的东西，但凡有一项标准降低都会影响到这个盘的整体水准，CEO盘价高一定是各个方面都是远超其他盘的，怕的是花豪宅的价格买的是改善盘，这往后就不太好操作了，纯投资拿一套金茂的二手毛坯做一个精装更稳妥，如果将来新盘品质超过二手，会拉高二手的价格，品质不如二手也不会影响！

3、高杠杆的前提是保证选筹正确，有良好的还款能力就无需担心，房价将来一旦上涨基本可以抵消利息，这还不包括通胀因素，时机的选择上熊市买豪宅更有议价空间，差的房子想要正常价出只能等市场回暖，否则就要降价这个无解，看个人资金情况，买房资金够用就不用折价出，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利！

Q:提问：您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答：您好，建议你先参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略，以你的预算天宁寺距离牛街10分钟的车程，东里60平左右的两居，南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷，我觉得对你的生活质量也没什么影响，东西城可以以长安街划分为南北两个区，北比南的资源更优质，南护城河以北资源不错的将来还具备成长性，迈入丰台靠近南三环两侧，

会失去成长性及流通性，这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量大的可怕，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更强，往后的修修补补也都是从这些地方开始，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图