北京楼市:次新大变量,非此跌最惨!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总您好，最近一直在学习您的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班，孩子亚运村三年级，老人跟着带孩子。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季，离未来地铁开通后也有2-3公里，已出手，比去年亏了50-60万；另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题一是慧忠里的价格年后持续下跌，目前的成交价格比自己三年前入手的价格又少60万，不知是否继续亏钱出手；二是亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，保利金泉的好三居又超预算了，两居又户型太差；三是拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，但价格也持续下跌，

担心入手后还会下跌；四是考虑新房东坝保利天汇三居，在东坝住了五六年，也算熟悉环境，交房前在亚运村租房住，交房后孩子也大了，计划先考虑通勤，或者亚运附近租个小房用于学习。五是如果慧忠里暂时不出手，预算最多够到750万左右选择两居，这种选择是否可行，但楼盘还未考虑。六是持现300万，租房等待时机。有点乱，还望京总指点。

A:回答:您好，1、你已经变现了一套，如果保留慧忠里等待价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，你想啊你的置换属于升级，慧忠里如果价格反弹，那么比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，而慧忠里如果价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经发生跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线区域大面积回调10%差额是很大的。如果现在去入手大盘，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的策略，操作上的节点要买在最底部，也就是逆势的最后一阶段牛市信号出现时，具体的细节参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、要一个宽松的交易周期，比如4个月啊或者6个月啊，每个房主对于回款的期望不一样，这个你要去谈，时间越长效益越高，

2、选筹的方向：如果是留在原区域你要把户型从三居压缩成两居，将原有的目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合快速反应的条件，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的几个项目各项资源没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，留在原区域侧重于效率可能就住不了了，只能投与住分开，如果不是原区域没必要去东坝了，可以往朝阳大悦城看看，这个预算能拿到主流户型，比如华纺和青年汇的三居，1000布局这个位置在朝阳还是很合适的，通勤的话也要比东坝近一些，这两个选筹的方向投资属性都可，可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！

A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！

2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的; 3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。

4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！

Q:提问:老师好，手里270个左右，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难流动，看似这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，市区库存量更大，100万左右很容易淘到租金回报率高的项目，第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性，你应该以270万的总价选筹，不要拆分，

1000万以内我都建议拿一套而非两套， 500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会丢掉，你可以参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,去拿正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，但北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！

Q:提问:星主好，孩子上学需要落户海淀或西城，目前有一套自住房，首科花园，估计六七百万，手上现金300个，想问一下，首科这套房子需要出手吗？然后买一套1000万的？目前打算这套自住不动，再借一点买一个400万的，请问我应该怎么选呢？看过田村的碧森里，定慧寺的北京印象，也有中介推荐清河那片，不知道这样的预算下我应该怎么选？室内的老破小还是那边的次新一居？您有推荐的几个楼盘可供选择吗？我的目的就是保值（增值）+流通变现好，孩子上学落户后有可能就卖掉，个人觉得这样的小户型未来很难保值！不知道我理解的对不对？

A:回答:您好，首科花园的保值性很好，将来也具备再次跃升的条件，威尔夏大道、首科花园都是品质稀缺的社区，不足的是首科花园的整体户型不如威尔夏，这也是为什么说只是具备再次跃升而不是大跃升，从你的实际需求不如趁机做升级大调仓，如果是在海淀或者西城选择一些中等的学区（你描述的定慧寺，田村，清河都属于中等类型的学区）避开高溢价的老破小，小户型的保值性是无需担心的，只是作为财富资产，小户型的海拔太低了，花400万买一套学区房，使用完学位后再出掉，暂且不说进货时的交易成本，

出掉之后你是拿现金还是再投呢，如果你的现金有很好的去处，这种动作是可以的，反之就不如趁机一并把首科置换掉，从太平桥往西城或是海淀换都属于双重资源上的升级，楼盘也得到了改善，同时也升级了地段资源，这种调整更有利于资产的成长，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，

但至少将来是有兑现机会的，这是按照你原本思路的调整建议。投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:你好，本人现住在南四环外的一套80平两居老房子，在南四环工作，对象马上去北五环工作，老大明年上小学，老二今年1岁半，需要两个老人一起住，目前想置换升级一下居住品质兼顾孩子上学，目标价位700左右，考虑如下:1.亦庄次新，2.天坛老破小，3.品质新盘。1方案看的万科金域东郡和上海沙龙，750左右三居价位有点高了，不如新盘户型好。2方案主要看了天坛片区，可以兼顾我们两个人的通勤和上学，但是房子旧老人居住也狭小，跟现在居住比没有品质提升。 3方案看了两个新盘寰宇未来和国贤府，寰宇未来有地铁有产业，商圈也相对成熟，还有个101分校，700左右还能选个好楼层。综合考虑下来，想选寰宇未来，觉得周边人群也更符合我们的定位。两个问题，1.单看这个楼盘的话您看价位值不值，有没有保值升值潜力？2.解决我们的需求的最优解决方案是什么？谢谢！

A:回答:您好，领秀C应该是品质比较高的了，均价大概在6万5左右，这个板块流量没那么大，捡漏价可以是在6万5以下，比如6万3啊，或者6万出头都是有可能的，户型也都很好，这么比的话的寰宇价格其实并没有太大的优势，也可以理解为6万以上的价格就属于品牌溢价了，有产业辐射并不代表买后就会增值，新盘的价格是没有经过市场检验的，二手价格是买卖双方长期博弈形成的，在这个博弈的过程中是受多方面影响的，

这个才是真实的市场价，如果您比较寰宇的各项指标，建议您到领秀慧谷C找一个符合您需求的户型，装修啊楼层啊各个条件都满足您的期望，和房主谈一个最低价，然后再考虑要不要买寰宇，现在的市场是慢节奏，并不像过去两年一小牛三年一大牛，所以购买有溢价的新项目要谨慎;从您的选筹方案看，如果亦庄能够满足通勤距离，可以去做一下议价动作，您选的项目很好，保值性及成长性都不错，如果实在差得远再看寰宇，寰宇与领秀可以做对比，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，

加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图