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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！关注 很久了，多次拜读您的文章，非常佩服您的思维。情况说明：我、老公都是外地人，都没有京户，我可办北京工作居住证，我工作5年，老公工作8年。首房首贷，首付可300，总价不超过570；工作在中关村和酒仙桥；需求如下：两、三居；20年以内板楼；楼盘有保值、增值潜力，5年后好出手；学区中上；房型南向交通便利；孩子25年上幼儿园，准备24年买下房子；有以下疑问希望得到您的指点：1.我这个预算从保值、增值角度考虑选海淀、昌平还是朝阳？2.570的预算我看了海淀，房龄长户型差不太想考虑，唯一有希望的就是温泉镇保利西山林语了；昌平看了龙域、霍营、朱辛庄、北苑。觉得金域华府、国风二、公园悦府不错；朝阳看了朝青、东坝、酒仙桥和望京，觉得东坝万达广场附近、国美、不错；不知道怎么选？想听听您的建议，哪些盘比较适合我？谢谢
A:回答:您好，我从选筹的方向和楼盘这两个维度来回复您，首先是方向上，可以重点去关注昌平的回龙观区域，虽然昌平从价值上不及朝阳与海淀，但回龙观属于昌平的龙头位置，海淀主要的财富中心在北部，并且呢将来大部分的核心尖产业也都会集中在此地，而回龙观和海北无缝衔接，所以就形成了海北是产业的聚集地，回龙观是人才的聚集地，人和产是分不开的，回龙观的房价一次次上涨一部分原因是上地西二旗不能有效的做到产住结合职住平衡，另一部分原因是海淀的房价涨的太快了，这个是区域特性导致的，所以上地西二旗持续向回龙观输送购买力才导致了多次上涨，这种结构将来不会轻易的大变，如果可以满足你们的居住需求是一个很不错的选择，按照您们的预算去挑选主流户型即可，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,你看的几个项目都很好。
关于楼盘上：朝阳和海淀为啥不建议您考虑，保利西山林语和国美都属于流量盘，缺乏大跃升的能力，一方面是购买力导致的，一方面是产品特性，刚需盘将来很难做领头羊，投资的效率比较低，海淀在往市区靠就离老破小越来越近了，关于老破小的建议我提及过很多次，星球内系统性的文章和精华问答都有，您可以往前翻。朝阳如果是围绕望京和国贸楼盘上不占优势，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,东坝酒仙桥都是资源很匮乏的位置，过去的涨幅都是区域垫底，将来补涨的可能性很小，从综合性、效率优先原则您们的这个预算回龙观可以占到海淀产业的资源，又能占到楼盘上的资源，而朝阳的酒仙桥和东坝从区域上没有稀缺性，和财富中心的距离也没优势，能选到的盘也都是中规中矩的，自然价值也会弱，在方向的选筹上建议您参阅星球精华栏会员文章03#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！
Q:提问:星主您好！我们在西城有学区房了，想在东北四环以内买个三室两厅两卫，通透的宜居住宅，保值、出租、自住都还可以的，交通便利。预算1600-1800。请问金地、观湖、建国门到东二环附近的哪个楼盘更好一些，性价比更高。感谢！
A:回答:您好，太阳宫火星园133户型、丰和园143户型，朝阳公园碧海园180户型、樱海园180户型，双井A派公寓140户型，首城国际160户型，这几个盘保值性及流动性都很好，商圈资源也不错，按照1800左右东北四环以内这个是最优的选筹，优先级排序为太阳宫/朝阳公园双井，朝阳公园要避开几个过时的项目,如棕榈泉，公园大道，观湖项目很好，但1800左右对应的户型不如泛海，这个预算在朝阳东北部基本所有的品质楼盘都可以很轻松买到,但有的品质楼盘户型比较拉，比如富力城D区，单看楼盘很不错，但1800如果买这个盘对应的户型就非常差了，
也就是说不但要关注地段资源、楼盘资源还要关注户型资源，只有这三个全部具备稀缺才有价值，其次建国门到东三环之间如果没有特殊的需求建议尽量避开，这个范围更多的功能是商务，住宅的保值与升值性并不好，如果想离城中区近一些移到二环内会好很多如广渠门，但对应的是需要压缩面积，作为投资朝阳是很不错的选择，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，海北也是一个需要长时间来兑现的区域，置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离尚可，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一方面，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，你已经持有这么长时间现在调仓不划算，建议你阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育的布局属于方向上的错误，远郊的边缘将来流量会随着时间的推移越来越小，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化进程，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，楼市是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，现在楼市从大范围上涨演变成了局部上涨多级分化，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，下跌属于价值归位，最终这些房产会失去金融属性和流动性，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外有一些调整，还会出现阶段性热度，到时候再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；
2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图;你18年在大兴买房不应该选择老破小，这种区域我多次提醒，远大新和老破小两类房大势已去,尽早调整,大兴有很多待发展的空白区，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，有大量土地的新城区，最好是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、选筹上可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选有详细策略,关于学位没有溢价的不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，优质产业会持续吸收高端人口，这些人口到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。很多短期波动都是正常的上涨后回调,可查阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,流入的人口支付能力很弱,本地又有没有产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，祝顺利!
Q:提问:您好，关注您很久，受益颇多，我家情况如下：有一套回龙观街道龙乡小区东区小两居市值大致在380左右，小孩是25年上小学，准备换房子，考虑小孩上学和保值增值，出手现有房子可以获得300左右的首付，贷款最多可以承受300左右。看房情况：目前看房主要关注朝阳和海淀，朝阳区看了育慧里二区一套小三居80平左右的（有点心动），学校对应芳草地+陈经纶嘉铭分校， 担心的问题是：保值增值能力存疑，
房子是97年的老房子，担心一旦学区政策变动房屋价值会快速贬值，周边环境了解不透彻，还有就是初中升高中选择空间不如海淀区，望解惑。海淀区看了莱圳家园（偏贵）、沁春家园（学校一般）和新康园（产权昌平价格受育新小学政策变动影响），海淀区尚未找到合适小区。问题：目前就是想置换升级，找到一个兼顾上学和保值增值的房子，望对我的疑惑进行分析，谢谢！
A:回答:您好，1、首先升级是升级房产的综合资源，包括了地段资源和楼盘的自身资源，这种资源是要把学区剔除的，学区的价值属于阶段性，如果将来政策继续赋予这种价值，学区房还会有出色的表现，而未来的学区房趋势是走下坡路的，从溢价风险老房子所附带的名校大于普校，育慧里二区从学区属性并没有高溢价风险，保值性及流动性尚可 但这类房子不能有太高的预期，北京二手房挂牌量将近17万套有70%全是老房子，也就是这类房子将来是没有稀缺性的，内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间完全取决于北京的市场均价，如果将来均价突破10万，内城区的老房子也会跟着往上走，从投资角度购买这样的房子如果入场价不笋效率会很低，你从回龙观换到这个盘上谈不上升级，更大的价值在于居住和学位
2、如果莱圳家园可以满足居住的同时又能满足上学当然要做优先选择，贵从来都不是缺陷，相反便宜才是，任何价格都是在自由竞争的环境中形成的，在选筹的过程中，很多人的误区是基于购买力来评估小区的价值，如果一个小区的价格在自己的预算范围内，往往倾向于认为它具有高性价比适合投资，相反如果价格超出了能力范围，可能会认为它过于昂贵，并转而寻找其他区域，从而错失了优质投资机会，这其实是错误的逻辑，莱圳家园如果对比其他位置的老房子显然贵，但如果对比同地段的次新它是最便宜的，
G6以东楼盘资源及户型资源莱圳都是比较稀缺的，在清河寻找10万以下居住体验还不错的次新，同价位除了莱圳几乎没有备选，否则就需要改变选筹的位置往西二旗、西北旺、马连洼移，这种移动会失去商圈的资源，莱圳有橡树湾的拉动更容易拔高它的价格，以这种角度对比它就不贵，沁春家园和新康园虽然便宜，但没有价值，西三旗的资源显然是不如清河的，从回龙观换到这个区域上是属于升级，不但升级了地段资源，也升级了楼盘资源还获得了上学的机会，是很好的选择，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图,03#置换实操论;16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
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