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彭叔越来越觉得。
这一波楼市的玩法，和过去楼市的玩法不一样了。
尤其是在这段时间各种数据出来以后。
GDP增速超预期增加。
人均收入超预期增加。
甚至连第一季度的用电量，都超预期增加。
再加上彭叔前段时间到基层去看到的情况，就是小县城的公务员连年终奖都发下来了。还有像是彭叔家里面是做运输行业的，彭叔家今年生意截止目前，明显比去年要好。彭叔家做的运输行业主要是大货车，所以每次当彭叔家生意比较好的时候，就意味着是制造业、工业等行业比较好。
所以从这些情况来看。
感觉房地产还真有点软着陆了。
就是大家都知道。
房地产分为硬着陆，和软着陆。
如果说房价硬着陆的话，那么社会上的经济肯定是不会太好的，GDP增速肯定就不行了，但是国内的GDP增速还这么强。
只能说明，国内的房地产还是朝着软着陆的方向发展。
让当房价朝着软着陆发展的时候，那么房价上涨的逻辑，就发生了变化。
过去是靠刺激房地产，来拉动经济，而刺激房地产，自然就包括了房价大涨。
而这波。
则是让经济自然发展，等经济发展的比较好了，那么房地产自然就会回暖，房价自然就会上涨。
这两种方式。
第一种用房地产来刺激经济，则是房价先涨，经济在后，整体的表现情况就是大家的工资水平，明显不如房价上涨的多。
第二种就不一样了，第二种是靠经济回暖拉动房价上涨，也就是大家收入提高之后，自然生出来的那种换房的心态，从而拉动房价上涨。
如果说这次真的是第二种模式的话。
那么意味着。
房价下跌的时候，有可能会更久，房价上涨的时候，会来的更晚。
因为房价是很难横盘的，房价要么跌，要么涨，横盘太难了。
那么当房价不涨的话，就只有跌了。
这么一来，等到经济彻底热起来，传导到房价的时候，房价就又要跌比较长的时间了。
而且现在楼市里面。
房价下跌已经有了自己的规律。
简单来说。
假设这个小区里面，有200套二手房在卖，现在房东的价格是200万一套。
这个时候呢，购房者对200万一套的价格不认可。
于是这个小区的成交量就比较弱，房东和购房者在互相博弈，成交量就比较低。
之后呢。
随着时间推移，房东顶不住了，开始降价，降到了180万，这个时候，购房者看到房东降价了，开始入场买房，这个时候，小区的成交量就比较高。
再之后呢。
这200套里面，不可能所有的房东，都能接受200万卖房子，有的房东还是想要死磕一下，那么当那些愿意降价卖房子的房东卖完以后，购房者看到便宜的房子没了，这个时候购房者就又不急了。那么就又进入到了博弈期，成交量又开始下跌。
再之后呢。
那些原来不愿意降价的房东，开始顶不住了，开始降价卖房子，之前已经降到了180万，这些房东这次就降到了170万，再创新低，于是购房者看到这些人降价卖房子，就又买房了。这个时候，成交量就又高起来了。
接着就是循环。
一直到房价开始反弹上涨，这个周期才算走完了。
这也是彭叔说的，去年有过这么两波超跌，一次是在6月7月、一次是在去年年底的时候。
那么今年到现在为止，彭叔认为，一次超跌是没问题的，两次超跌的话，彭叔就不确定了。现在只能看到一次超跌。
很多人比较纳闷，就是他们觉得，为什么房价明明等等买，能更便宜，但为什么还是有那么多人，不等等买房呢。
其实这里面，最大的问题。
是房子不单单是有金融属性，房子还有居住属性。
而房子的这个居住属性，你也可以看成是情绪价值。
对于国内那些想要结婚的人，以及想要给孩子一个稳定的住所的人，这两种人，一种为结婚，一种为孩子，都会买房的。
哪怕房价下跌。
尤其是第二种，为了孩子买房。
这种人，他们不一定真的想要给孩子买个多少的学区房之类的，他们就只是想要给孩子一个稳定的家。
彭叔见过一些没房子也结婚的夫妻，但是彭叔真的很少见到，有了孩子以后，还不买房的。哪怕是买一个两室的那种老房子，很多人为了孩子，也会买房的。
就是大家想想。
真的当了父母，还租房子住，让自己的孩子住在别人的房子里面，而且一但房东如果有啥事情，就要全家搬家，是很难受的一件事情。大家就想想自己一个单身的人搬家，都觉得很麻烦，那这种有孩子的家庭，他们搬家，就更痛苦了。
所以那些哪怕结婚没房子的人，在有了孩子以后，还是会想办法买房的。
这种就是情绪价值。
就类似于。
所有人都知道车买回来，就贬值，但为什么还有那么多人买车。
一样的道理，就是车可以给人情绪价值，大家就愿意接受这个折损的钱。那么房子也能给人情绪价值，他们也就能接受房价下跌带来的损失。
现在冲到楼市里面买房的人，大部分都是刚需了，炒房客现在入场的并不多。
还有一些人说房东干嘛要降价卖房子，他们不降价卖房子不行吗？
这个事情。
彭叔仔细观察过。
对于那些买房早的房东来说，他们做到不降价卖房子，是可以的，但是对于那些买房晚的人来说，就不行了。
尤其是2020年、2021年高位买入的房东。
因为大家客观想想。
以一套400万的房子来说，贷款280万，首付120万，分期30年，房贷利率4%，一个月房贷13000多元，而把这套房子租出去，400万的房子，一月房租才6000元，那么这就意味着，哪怕房东把房子租出去，他一个月都要再还7000给银行。
那么大家想想。
2020年、2021年之后房价就一直下跌了，这些人每个月房价下跌的损失，每个月给银行还的房贷钱，而且最关键的是很多新手，就是他们2020年、2021年第一次投资性买房，就亏了。然后这个时候，你跟他们说，房价以后还会上涨，让他们不要抛售房子。他们是不信的。
因为他们从2020年、2021年买入到现在，就一直亏，他们没有吃过房价上涨的红利，就一直亏了。
像他们这种的，就很容易抛售，一但过了限售期，亏本卖掉是很正常的。而且这种一般亏本卖完以后，他后面也不会再投资房地产了。
全款买房的人，收入高的人，以及之前吃过房价红利的人，这三类房东的心态最稳。
那种高位接盘，收入还不确定，之前还没吃过房价红利的人，是心态最差的。
虽然纸币长期来看，必然是会贬值的，把贬值的纸币换成更好的资产，这个理论上是没问题的，但是在实操当中，问题就很多了。长期贬值，并不代表就一直贬值，中间也有可能不贬值。就比如说，大家都说过去房价连涨了20多年。
但实际上。
房价98年到02年，跌了5年。
房价2011年到2015年，跌了5年。
房价2019年，跌了一年。
房价2021年下半年至今，跌了2年。
这还是过去的房价走势，那未来在人口负增长、杠杆率过高等等的情况下，房价里面的变数会更大。
最后。
过去那种闭眼买房都能挣钱的时代，真的一去不复返了。
现在买房保值增值，难度已经和你在A股里面挣钱一样难了。大家还是谨慎一些吧。
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