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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下： 1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调； 2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？
4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图;你18年在大兴买房不应该选择老破小，这种区域我多次提醒，远大新和老破小两类房大势已去,尽早调整,大兴有很多待发展的空白区，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，有大量土地的新城区，最好是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、选筹上可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选有详细策略,关于学位没有溢价的不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，优质产业会持续吸收高端人口，这些人口到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。很多短期波动都是正常的上涨后回调,可查阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据); 3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,流入的人口支付能力很弱,本地又有没有产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，祝顺利!
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。 目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，
恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，一套丰台珠江峰景一居室350万。一套房山3居室350万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好）我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。 希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），
但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，置换的话1300最好是脱离丰台，这些新盘价格与区域的购买力不匹配，紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看二手，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，非核心圈不建议太追求过高的品质，会出现贵跌贱涨的情况， 你提到的永丰是海淀未来的核心位置，
这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果考虑海淀的话，可以重点关注五彩城商圈，1300可以拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，五彩城刚好处于发展带的中间位置，海拔要高一些，还具备持续的成长性，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀，其次丽泽，从确定性成长性和海拔三个维度看海淀都要优于丽泽，可参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图、03#置换实操论、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、各区跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:您好，关注有段时间了，第一次提问，我是京户首套，目前看了北七家的国贤府，十八里店的云筑，上班在西单附近，偶尔可能还要去通州，未来可能属于两遍来回跑的状态，目前主要上班还是在西单附近。希望找个有品质的小区，您有什么建议吗？总价800-1000左右吧。不知道新房或者二手有什么推荐？目前还没有看二手，感谢。
A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,800-1000购买北七家属于错配资源（很严重），购买十八里店算不上错配，但会降低整个投资的效率，北七家的配套很差，将来没有什么好的资源，购买这种位置完全是放弃金融属性只注重居住属性，十八里店的问题在于城市界面很不规整，只占有楼盘资源缺乏地段资源，就目前的市场趋势大涨的概率极低，反而买后下跌及难流通的概率会增大，朝阳的主要发展方向是东北部，或者比较注重新房，买在东北方位虽然中短期会横盘，但至少将来是有兑现机会的，
这是按照你原本思路的调整建议。 投资兼顾自住，你现在的工作地点在西单，偶尔会往通州跑，未来存在两边的可能性，从这些条件北七家都不适合你，最适合你的是朝阳东三环东四环之间，800-1000可以拿到品质很高的盘了，均为二手次新，且楼盘资源及地段资源户型资源全部占有，能住的同时还能兼顾到保值与升值，效率最高的是这种布局，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好: 拜读您星球的文章和回复已经一年有余了，受益匪浅。本人的情况如下: 后沙峪220平复式，带院子两车位，裕花园西区。还有200万贷款没还，当时银行给了个83折的优惠。满五唯一。首开花香西苑，54平一居，刚刚下本，房子是老人名字，两限房5年以后才能交易。这个房子不住5年以后马上卖。手中现金200，年收入60到70，后边上升空间不大，但也算稳定。小孩2岁，准备后年开始卖目前顺义这个220平自住，置换学区房子，主要是考虑这房子，可能挂牌周期比较长。工作地点在望京。
学区房的优先次序:上地，德胜，望京。置换的时候一定得带着其中一方老人一块走 自己给自己定的方案: 方案一:上地的话，就考虑上地一个小两居+清河一个小两居。方案二:德胜的话，仅仅考虑纯占坑房，剩下钱在望京买个小两居。方案三:望京的话就一步到位，在望京置换一个三居。问题: 1.上地那边，最近感觉跌了点，以今年年底的这个价格水平，上地东里您感觉学区的溢价还有多大？2.以我目前的方案，是提前还贷比较好，还是手里现金先保留，后面置换机动用比较好。3. 如果按照总贷款额最多贷400-450考虑，方案二的条件下，有没有保留这个顺义的220住房的可能?打算给其中一方的老人住，老人住着比较舒服。
A:回答; 您好，1、望京和清河的价值是区域价值加楼盘价值，而上地和德胜的价值是区域价值加学区价值，因为老房子抛去学区是不值钱的，也一定不会卖到这个价，上地东里的学区溢价至少在3万以上，将来学区属性变弱这3万就不保险，这两个都为溢价比较高的区域，购买高溢价学区原则首先是买小不买大，但并不代表完全没有风险，因为将来的学区房是走下坡路的，即便是买小的也有可能会存在货砸手中现象，只是购买小的可以将损失降到最低。 其次要按照孩子上学的最晚时间购买，也就是提前一年，可以规避在购买后上学前这段时间的不确定性！也就是说如果你采用方案一或方案二，就不需要过早的时间买入！
2、优惠的利率属于稀缺资源，在不做房产交易变更产权人原则上不建议提前还款，因为你这套房子的周期可能不会那么快，可以完全等到签约时再做还款，向中介讲明签约前会自己还清抵押，保证产权清晰即可，其次双裕花园出仓是一个很好的选择，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，城六区之外2000年之前的老房子时间越长价值越弱越不容易流通，拿后沙峪来说新盘大量涌入市场，还不包括未来的保障房项目，这些产品都会慢慢将老房子给淹没掉，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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