北京楼市:500万纯投免亏策略!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师好，手里270个左右，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难流动，看似这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，市区库存量更大，100万左右很容易淘到租金回报率高的项目，第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性，你应该以270万的总价选筹，不要拆分，1000万以内我都建议拿一套而非两套，

500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会丢掉，你可以参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,去拿正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，但北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在学习您的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班，孩子亚运村三年级，老人跟着带孩子。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季，离未来地铁开通后也有2-3公里，已出手，比去年亏了50-60万；另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题一是慧忠里的价格年后持续下跌，目前的成交价格比自己三年前入手的价格又少60万，不知是否继续亏钱出手；二是亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，

保利金泉的好三居又超预算了，两居又户型太差；三是拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，但价格也持续下跌，担心入手后还会下跌；四是考虑新房东坝保利天汇三居，在东坝住了五六年，也算熟悉环境，交房前在亚运村租房住，交房后孩子也大了，计划先考虑通勤，或者亚运附近租个小房用于学习。五是如果慧忠里暂时不出手，预算最多够到750万左右选择两居，这种选择是否可行，但楼盘还未考虑。六是持现300万，租房等待时机。有点乱，还望京总指点。

A:回答:您好，1、你已经变现了一套，如果保留慧忠里等待价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，你想啊你的置换属于升级，慧忠里如果价格反弹，那么比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，而慧忠里如果价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经发生跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线区域大面积回调10%差额是很大的。如果现在去入手大盘，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的策略，操作上的节点要买在最底部，

也就是逆势的最后一阶段牛市信号出现时，具体的细节参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、要一个宽松的交易周期，比如4个月啊或者6个月啊，每个房主对于回款的期望不一样，这个你要去谈，时间越长效益越高， 2、选筹的方向：如果是留在原区域你要把户型从三居压缩成两居，将原有的目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合快速反应的条件，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的几个项目各项资源没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，

留在原区域侧重于效率可能就住不了了，只能投与住分开，如果不是原区域没必要去东坝了，可以往朝阳大悦城看看，这个预算能拿到主流户型，比如华纺和青年汇的三居，1000布局这个位置在朝阳还是很合适的，通勤的话也要比东坝近一些，这两个选筹的方向投资属性都可，可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主您好，拜读星球文章有段时间了，受益匪浅，想咨询您几个购房问题。本人情况：目前北京还有一个购房名额，二套新政出来后想利用上。前几年在亦庄河西购买了中铁国际公馆限竞房，暂时无法交易，3年后孩子也有学位需求；在亦庄经开区林肯公园有一套150平左右的商住，目前自住用，现520w左右；其余还有几套非北京房产，大约1000w左右；所有房子均无贷款，目前现金350w，年收入100左右。问题：区域不限，购房希望保值增值，如果在亦庄这边买自然会更方便，家人也挺喜欢这边。目前比较感兴趣的是亦庄河西的招商玺，请问这个盘如何？

今后还有保值和升值的潜力吗？感兴趣这个盘的原因是招商玺也在河西几所学校的学区内，3年后孩子有上学需求可以来这边住，等中铁国际公馆能交易后我也能直接卖掉。但买招商玺缺点也很明显，个人拙见1）看不到期房品质；2）房子都买在河西是否合适？现在这个区域的房价是否虚高？这个盘感觉可能和旁边的京三号院品质差不多，之后也比不过同一区域的金茂府。现在京三号院的二手房成交的虽然有9万多，但几年后等河西片区的高考成绩出来后，万一不理想，房价会不会出现负面波动？3）想卖掉非北京的几套房产，把资金转到北京，然而实在是卖不动，所以目前经济水平只能凑些钱再用高杠杆买一套143的招商玺，这样操作是否合适？

A:回答:您好，1、参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄不是在某一时期暴涨上来的，这里的房价也不是学位价值赋予的，即便是将来高考成绩出来后不理想，也不会说房价就会出现严重的下跌，反而学校还是大兴最好的学校，这些楼盘是因为稀缺性导致的价格上涨，在亦庄上班，最好的地段最好的楼盘就是河西，你在亦庄上班不可能到海淀或者朝阳买房，效率资源大于一切资源，亦庄的产业结构未来只会吸引更多的精英到这里租房和买房，在熊市可能会存在价格回调，这都属于正常现象所有的商品不可能只涨不跌，这违背经济发展规律，牛市涨10%，熊市回落3%就属于正常，牛市涨20%，熊市跌20%甚至30%就不正常，这属于没有价值完全靠炒作的表现，在亦庄有自住需求，又有置换的资本，方向上无需担心！

2、关于新房和二手房的选择问题，这个还是主要看个人，新房自然是住起来体验感更好，但是亦庄8万多以上是属于豪宅线的价格，而豪宅的综合气质是讲究多方面的，比如能看到的社区环境，物管，园林，楼体外观，还有看不到的单元门大小，标准，单元门进去之后的布局与设施，走廊的宽度等等这些只有交房才能看到的东西，但凡有一项标准降低都会影响到这个盘的整体水准，CEO盘价高一定是各个方面都是远超其他盘的，怕的是花豪宅的价格买的是改善盘，这往后就不太好操作了，纯投资拿一套金茂的二手毛坯做一个精装更稳妥，如果将来新盘品质超过二手，会拉高二手的价格，品质不如二手也不会影响！

3、高杠杆的前提是保证选筹正确，有良好的还款能力就无需担心，房价将来一旦上涨基本可以抵消利息，这还不包括通胀因素，时机的选择上熊市买豪宅更有议价空间，差的房子想要正常价出只能等市场回暖，否则就要降价这个无解，看个人资金情况，买房资金够用就不用折价出，可参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利！

Q:提问:京总你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，一套丰台珠江峰景一居室350万。一套房山3居室350万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好）我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，

看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，置换的话1300最好是脱离丰台，这些新盘价格与区域的购买力不匹配，紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看二手，比起周围的新盘价格上更有优势; 高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，非核心圈不建议太追求过高的品质，会出现贵跌贱涨的情况，

你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果考虑海淀的话，可以重点关注五彩城商圈，1300可以拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，五彩城刚好处于发展带的中间位置，海拔要高一些，还具备持续的成长性，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀，其次丽泽，从确定性成长性和海拔三个维度看海淀都要优于丽泽，可参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图、03#置换实操论、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、各区跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。

A:回答:您好，一二期110的南北两居才是稀缺货，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子建议你考虑出掉，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，且大部分都集中在城外, 市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去全面上涨是处于行业高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，

过了高速增长阶段资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快逃顶升级，市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗跌性也要比老山更强，石景山出掉你的选筹目标可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，优质大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、03#置换实操论,抄底与逃顶、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？

A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图