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Q:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄X M ; $ l e y村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金7( ; 4 U [00，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两个方案：
一是在大兴高米店区域买一个品质好的次新三居，大概3年以后长期自住。二是在P 3 Z L g P A R {城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买，但会增加交易成本i w q。以上两个方案您建议哪个，或者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域A F ] 6 : : % ] Z自住的话您推荐哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼盘规模很小，c 5 8 L _ i小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！
A:回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这个地方很错配,投城区效率6 \ E ] ) z H *更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转2 b ) n 4 :折点,13年之前房地产是处于普涨周期,D X % , h *那个阶段是什么房子都在涨,涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年] \ W 9之后开始出现明显的分化;
并且这种现象会越来越重,现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢j / V B –出区域,学区房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住宅比较吃香,偏冷的溢出区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价E a k格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不2 { g H错,主要是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨
高米店属于第三类区域偏最后一类,l f 9 : Q g v这种位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,_ H 9 n旭辉紫郡并不好,独木难成林,没有资源配套,小区体量小,这种属于典型的远郊CEO盘) # b D,你* Q B现在投城区,未来再往大兴c – f g b 3 n \ K或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交易成本计算的前提是房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居` ] D 7 = z室无论是自住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!
Q:提问:您好，现在有一套印象台湖三居，家中三个大人两个孩子，想置换一套带学区的通州三居，总价预算400万以内，想住宽敞又想学区，这个价格可i \ (能只能老房子了。目前看了乔庄西区一套五楼110平，以及车站路四楼小三居88平米，这两个哪个好F 5 B u W @ p些，或者您有其他推荐吗？五一以后多校划片，对这两个小区房价会有影响吗？
A:回答:您好,建议你认真阅读精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;我对通州有很详细O : * m e的购买建议,如果在通州做置换,我不建议你考虑老房子– – j Y \ w,通州有大量土地未开发,之前已经建成的一批次新盘和正在建的交房后,未来市场饱满这部分盘会影响老旧小l O t q 5 B + i –区的市场价格b s f v N , T . h,流通性差价格卖不上去会很严重,本身x Y 0 n n Z n u价格都不高,新区尤其是有规划的新区买老旧小区是I – 5 v大忌,通州没有学区概念,所以不会因为学区因素导致房子有溢价,
我给你的建议是如果为了孩子上学,有目标学校,压缩* L 5 E T _面积入品质好一点的. P @ B o 4小区,住不了可以以租换租,这样通州未来兑J P \ e现之后不会吃不到行情,之后可以再做升级,关于板块上,围绕大运河商务中心的板块都可以~ d 8 d &,乔庄、万达、武夷都可,位置比较不错的是万达和武夷,乔庄稍f n N ? y G u 1 N微差点,可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);台湖这几年本身涨的就很弱,如\ 4 ; w \ 9 o果再折腾一次不拿好P { | U o W盘,接下来的行情和你还是没关系,置换就没有意义了,祝( t c顺利!
Q:提问:您好，看了您的文章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦庄啦，但海梓府的三居都快要800啦，买了会不会站岗，还有什么其他比较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长期价值很好，短期的话g b ! 0 ; V a T $看买什么盘v E a + z X ; 0 m，如果是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像海梓府和金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌q F ) }，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关，这两个盘在5年期都具备成n ~ f Y . { w ^长性，你在亦庄买的话最好是围绕金域东郡附近，中信新城这个位置主打( _ % ~的是低A q [密度，高层住宅不是这个板块的主流，k 3 | y V ` r其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能0 n H f满足成长性，像朝阳海淀都可以选到，看} Y O 2你个人倾向哪个位置，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的i \ \ n思路不对。您就点评下: Y F建西苑这: E \ K _ /个小区吧~
A:回答:您好，感谢Q h U e信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，% a A + ?跟盘的7 3 B | } 7 e M好} D X e o X I 5与坏没关\ – )系，是区域的= A M { I购买力与n ( | m P _ 7 V :房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘v v w涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区r | n的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南l . 1 B % R L侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身% } ? D F的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可q ; +以淘一淘{ + O玉海园的小三居，永定路85号院、如果能q V Q : C ;接受2居可以淘淘` z } l兰德华庭，这些盘保值性都很好，性P = C 1价比也可，未; n t [ V f 6 F f来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在n \ h v V南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了14~ A * d 4 / –0的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），Y ) u r : O想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较& 7 % 4成熟的区域，比如望京？# M j J e Y c另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼I o x d台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不= B 3 . & T P + Q太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.~ ^ \ ^ b K5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=T = _ O L 3 f亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高Q X a & U m C品质的盘即便是3 d W h q涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它V s ) P x M ] 5 d渠道,祝顺利!
Q:提问:京总你# k ) R { – Y好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解V h 5 ] & s，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整1 7 P建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不D x T E H , R想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好5 ` G y m A # % b！目前财产配置是. T { f g _ % g：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅G B 9 Z [基地，父母居住. _ ) ) g，也r I ^ \ #有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目a 4 l g b e : /前市场单价2万左R / \ _ ~ k y右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左0 # *右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！& Q j燕郊的房产在3 & P ) Z 7 P 9未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想o G 8 w t ^离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区h d r居住体验不是: K i D 9 T特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中! v k % C s v对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属k g o H , ( + r R于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大9 V & 5 e e ( z涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通x l ] k P , S A I州涨完传到东边的环京,? z B j N但目前的情况并不会发生普\ U P + } y L涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现T V \ l + { A 8 C也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资~ $ _ %源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者/ k ` M :小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问:您好，本人家庭情) w $ M况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖; n ;了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），= Y M M –可以考虑过{ & F s S i G %桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一2 i Y \ 0 ~ n点{ 1 ; ; ) y c的. [ K S 2 W X ;改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来z i 2应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年适合v \ Q ! b着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.& Y n 4 0如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预] C X = K ] m ) !算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议i ? q B D 7 % k吗？
A? T 6 6 , 5 + A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许e H $ C的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落. \ % o ^ a e G N现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有[ . ! C ! Z个5左右的浮动,其h D ^ } ? u它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期l K ] 3规律,从目前的市场预期往U . 2 8 | !后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到r @ , . U明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性` 6 3 \ _ d # R z都很好,但增5 N U ~值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生n / R A x Y这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了7 0 * _ { 0还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部\ q @ @分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏f e X + { l ( % *文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居& ( \ u #一套出租，马连道学区房s ? t J N C i V老破小两居F / # r一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一% T x i p 4 5下这个思路是否正Y R ) ^确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的} n 9 R v P j }支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目6 D a P P ^ H Q,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的A P , & G : D h t产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学\ ) C城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的| * X ` G N A v学区老破小高位脱手,加手中的现金在8 ] 6 \ B [ L m你附近买一套次新盘,兼M 2 ^ S , F z顾保值增值的情况下用* z ) { f y l来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第3 a _二不影响资产的成长性,祝顺利!
北京跑} * \ F D I # \赢大盘的房子不超过20%
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