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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：您好，我们有两套丰台丽泽雅园的两居室，老人有西城陶白的学区，孩子户口落在房子里能入学。现在我们想换一套改善三居或四居，不需要学区房，但是又希望离以后的小学近一些。1、是选择丰台还是西城？西城的看了清芷园和紫金印象，清芷园没有人车分流、小区有点老，紫金印象目前只有两居；丰台的看了昆仑御和中国玺，最近业主都在加价报，溢值有点高，担心买在高点，西局的西宸原著也去看过；顺驰蓝调和金泰城稍微便宜些，但是不知道这个位置有没有换的必要？2、不知道改善换房的话，现在置换雅园的房子是否合适，是否有涨的可能性再等等？买顺驰蓝调和金泰的话，可以只卖一套房子，如果其他几个小区的话就要两套都卖出。谢谢
回答：你好，西城的次新稀缺性比较高，升值性还是很不错的，包括紫金印象和清芷园，而丽泽这边的次新商品房表现并不差，所以这两类都可以选择。如果你不需要用来上学，那就按自己的喜好来就是了。一般来说，次新高端盘的爆发力比刚改次新要强，所以像昆仑御和中国玺这一类还是可以作为优先选择。不过当前涨得太多的小区，我比较建议观望一下，毕竟市场进入平稳期。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷好！最近看上了一个房子，第一次约业主见报价X，没谈成但也很接近了，个人感觉再约一次问题不大。最近计划第二次见，但发现之前被中介的信息误导了，现在只想报X-3。有什么么办法能让业主接受吗，感觉很可能被甩脸子…
回答：你好，其实谈判谈价本质上是摸清业主的诉求和心理价位，没啥太多实质性的技巧，主要还是看市场和业主状态。如果市场一般，业主客户不多，也诚心卖，你再去谈一谈也没啥事儿，到时候一方面利用自己的优势打动业主，另一方面动之以情，真要没啥客户，多磨几次也没啥事儿。如果市场好，或者业主不缺客户，而且你的价格跟人家的预期有差距，那确实有可能人家不卖，你再怎么砍也没啥用。所以你先了解业主的诉求和状态后，结合市场，再看看怎么弄。你可以看看星球内部资料《北京二手房交易技巧》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷好！孩子明年入小学，大概率进奋斗小学，现住二环外。想咨询下，宣武门西大街房子是否值得入手，房龄会不会太老？
回答：你好，我认为还是可以考虑的，毕竟西城依旧还有教育，短期升值性问题不大，不过建议持有时间在七八年内，如果太久，可能爆发性没那么好了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷大兴区枣园板块的房价将会怎样波动啊，关注的彩虹新城，国际港，红木林和水晶城几个小区都有还可以的房源但是也都快一个月没有成交了，刚需买房预算400-450的两室，预算可以些许上浮，想尽量买在一个低点，您有什么建议吗
回答：你好，大兴区枣园板块，本来就属于外溢板块，热度在大兴还可以，但跟全北京比起来还是差一些，市场反应也滞后一些。目前北京整体楼市偏平稳，那大兴区枣园板块这边估计会相对凉一些。理论上来说，这类传统上非热点板块，是可以略微观望一下的。其实你关注成交量走势就行，如果成交一般，那确实可以等等。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
5、提问：星爷您好，目前想考虑全款在350～400以内的房子两个方案。
方案一：买来自住，一个在五道口上班早，一个在云岗上班离得很远，比较合适的就是在西北四五环的位置，但这个价格目前只是西山的门头馨村附近片区，感觉环境一般，将来不好出手不知道还有推荐的小区吗？
方案二：不考虑上班位置先买一个相对保值增值的房子出租出去，目前看了朝阳区西大望路 甜水园 团结湖 酒仙桥的小户型，还有海淀的南沙滩 炫特等，不知道这些地段小户型保值流通性OK吗？其他区比如石景山和丰台有合适的盘推荐吗？
回答：你好，方案一：门头馨村附近选择其实比较少，比如看看门头馨村南区，不过升值性尚可，比较属于海淀。不过对于你们来说，是不是交通是个问题。方案二，是个还不错的思路，不过朝阳区西大望路 甜水园 团结湖 酒仙桥的小户型，如果是老破小，表现其实一般，次新的则是大盘水平，比如炫特还略微好一些。其实我更建议买海淀的小户型，比如天作国际、绿波漫板、五月华庭、观澳、永泰东西里之类的，升值性其实挺好。或者你就看看荣丰2008之类的。石景山、丰台小户型表现没有海淀强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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