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1、提问：京爷您好，我们一家4口，两个孩子，前后脚都要上一师附小了，打算把潘家园的老破小卖掉，换到附近买一个700w多点最好别超过800的，兼顾居住和升值，请问在丰台蒲黄榆 刘家窑还是东城景泰附近？有没有什么好的选择？ 之前看您说方庄附近的房子 芳群 紫芳园等等没有升值空间了，是不是不用考虑了。
回答：你好，同等情况下自然是选择东城强一些，丰台蒲黄榆 刘家窑属于典型的丰台板块，表现相对平稳，不突出。你可以看看东城的华龙美晟，或者中海紫御公馆小两居；当然丰台有个稀缺小区珠江骏景也可以考虑一下的。方庄附近的房子 芳群 紫芳园，属于流动性还可以，但天花板是大盘水平，并不算特别突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷好，丰台或者朝阳400w出头的房子有哪些推荐呢？
回答：你好，丰台这边，主要还是一些地铁次新一居，比如可以考虑一下三环新城8号院、万年花城、恋日嘉园。对于朝阳，选择也不是太多，看看国美第一城3号院、青年汇、慧谷金色家园等。以上流动性和保值性都还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，700左右预算，是等紫金书院三期111平还是越秀星樾108平呢？越秀星樾担心的点在于楼盘小，没有小区绿化，且临街。紫金书院担心的点在于小开发商，承诺规划难兑现，五恒系统后期物业难维护。此外，不知道这种面积的三居后续流动性如何，会不会存在没有周边两居流动性好的情况？
回答：你好，两个都有价值，如果紫金书院开发商不出问题，其实综合价值还是挺高的，毕竟旁边的紫金新干线，表现还是比较突出，学区+新，一般来说表现都没太大问题。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：京爷您好～想求问首钢园板块能起来不…最近在看离它近的门头沟峯范北京和金茂长安悦，其中对金茂的品质兴趣度更高一点，不知道增值属性如何～辛苦您抽空指导
回答：你好，首钢园板块不好说，可能有难度。这附近的板块就是属于外溢板块，如果地铁新房或者次新房，倒是能保保值，想要让其升值性好（超过大盘），确实有难度，不过用来自住+保值问题还是不大的。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷好，我们家庭名下2套房，一套东城区西革新里120平，一套西城区铁路巷57平米（进步小学学区），孩子2026年上小学。如何处理现有资产，是把东城的卖了，加点杠杆换一套，还是两套都卖了换一套？换在哪里合适呢？因孩子上学需要，所以需要考虑在西城能有个差不多的学区，自住需求能兼顾最好。谢谢。
回答：你好，我认为这两套房都可以处理掉。东城区西革新里属于东城一般学区的老社区，长远升值性一般，东城因为这几年其他区域学区紧张而收益，最终价格涨了不少，理论上来说有些溢价。西城区铁路巷，属于老破小一般学区，长远价值并不是太大。我建议这两个小区都置换成一个改善次新小区，比如清芷园、华龙美钰等，或者再加点儿杠杆，买个品质更好的。需要提醒的是，未来入学人口变少之后，好地段的次新房有可能会涨得离谱，会明显拉开与老破小的差距。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《这些二手房跑赢大盘》
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