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上周我们统计了21年到现在全北京各商圈的房价涨跌数据，发现
北京70%的商圈都跌了
在上篇文章中，我们列举了除海淀、朝阳外各个城区的跌幅前20名和后20名的商圈排名
因为大家对朝阳和海淀的数据更为关注，所以这两个城区会单独分析，这篇就详细解读一下朝阳的涨跌数据
01.朝阳2024VS2021涨跌数据
从数据上可以直观看出，与21年相比，朝阳全域仅有太阳宫、燕莎两个商圈价格还相对坚挺
其余商圈全军覆没，称其为北京“最惨”城区也不为过
全域跌幅跨度非常之大，从16.36%-0.45%都有
跌幅第一的是首都机场-16.36%，不仅仅是朝阳第一，在全北京也是跌幅TOP1
热门商圈中的北苑、新北苑、望京东、朝青、朝阳公园、太阳宫还算相对坚挺
跌幅最大的主要还是老生常谈的一些弱势板块和老旧小聚集地，例如垡头、定福庄、甘露园、豆各庄、潘家园等地
因为朝阳商圈较多，无法各个商圈都做出具体详解，这里只列举一些大家关注度较高的热门商圈
02.网红商圈为何跌落神坛？
1）望京、望京东
朝阳关注度最高的莫过于望京了
望京位于东北四环和五环，是北京四个产业核心聚集区之一（其余分别为金融街、中关村、CBD）
高端产业聚集+区域核心高端次新，是少有的职住平衡区域，满足了不同层次的职业需求，这也是近年来，望京房价节节高的原因
望京产业的发展在于无缝衔接的连吃了两拨时代红利，第一波是外企进入中国，在望京设立了诸多总部，外企逐渐没落后
又乘上了互联网的快车，美团、阿里等互联网产业纷纷搬迁到望京，望京又吃到了一波互联网红利
望京又分为了望京和望京东，但两个板块的房价表现却截然不同
望京跌幅9.37%，望京东跌幅2.03%
其实从产业分布来看，望京和望京东没有太大差别，之所以造成房价涨幅差异主要是因为望京东以次新小区为主，像融科橄榄城、远洋万和公馆等小区
而望京小区品质、价格参差不齐，老旧小的抗跌能力显然没有次新强，涨幅也比望京东稍弱，自然就造成了跌幅之间的差异
但是在这一轮下行周期中，能明显感受到次新小区也在大力回调，关于望京砸盘的信息也比较多
融科橄榄城单价已经到了9W+，23年还能卖到10.7W
望京西园挂牌单价4.2W，而高点时可以卖到6W+
朝阳的次新楼盘回调的幅度大，砸盘多
主要还是以下几点原因：
1）次新楼盘居多，竞品竞争激烈
2）移民、资不抵债的业主较多
这与购买力人群结构有关
朝阳除了投资客、外企高管还有很多公司的创始人，出于抵债、移民等各种需求，破窗价出房非常常见，只是在现在的经济下行周期扎堆出现了而已
2）北苑 新北苑
除了望京之外，朝阳成交量较大的就是北苑、新北苑了
关注朝阳房价的朋友应该都知道，最近新北苑的房价也是一跌再跌，个别小区的单价基本快回到19年的价格了
北苑紧贴五环，北邻天通苑和北七家，西邻立水桥和奥森，东邻望京
区域内成交量大，常年是北京成交片区前5名
北苑本身没有成熟的产业，主要还是自住的需求
因为区位距望京较近，加上望京的房价涨幅颇高，吸引了大量在望京的上班族在此置业
区域内的新、刚需的产品都有，有效承接了望京的改善和刚需需求，逐步成为“望京腹地”
以13号线为界，北边是新北苑，南边是老北苑，新老北苑价差较大
老北苑的均价在5-7W之间，新北苑的均价在8-10W之间
老北苑是老旧片区，商业配套比新北苑更成熟，交通也更方便，公房、经适房、商住房、商品房都有，次新小区较少
新北苑是10年之后成片重新开发的中高端住宅区域，之前有相似逻辑的是万柳、太阳宫，片区内都是纯商品房次新高品质小区
望京有产业的次新楼盘尚且回调幅度如此之大，作为承接望京外溢的北苑、新北苑自然无法独善其身
北苑这一轮房价下跌主要以下几个原因：
1）供应量大，竞争激烈
2）本身无产业学区傍身，外溢客户居多，受产业影响大
3）恐慌抛售砸盘拉低区域均价
03.当下置换策略
本轮房价全面下调，次新、老破小、学区均受影响，那对于卖房的朋友来说，确实有点肉疼，但是对于打算买房的人来说，却是不可多得的好时机
买次新改善省下一套老破小，买刚需首套直接省出豪装的钱，这在当下市场都是稀松平常的事
虽然不一定能买到最便宜的那套，但现在入手性价比一定是极高的
等着晚买享折扣的人也不在少数，但周期价格都是动态的，没有人能做到完美抄底
房价底部徘徊的时间已经够久了，低价笋盘的去化速度在明显加快，等到优质房源消化殆尽，房价上涨时再入手，又会变成被动的卖方市场
最近西瓜姐在给粉丝在新北苑选房，中介渠道给推了几套高性价比房源，在当下市场环境下，有非常惊喜的价格，可以加我，暗号“北苑”
对现在的楼市、政策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，贷款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆
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