叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！
A:回答:您好，优先级顺序是美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，建议把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的， 按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，第三类是建筑年代有一定的优势，但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼
真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:星主好，看了很多您的文章觉得分析得都比较客观清晰。09年在远洋沁山水北区全款购买了同层挨着的两套88平米两居室，后在2020年全款在沁山水南区购买了一套西向二层带电梯的70平米大一居。另外在翠微路有一套88年的学区房，去年10月底买了沁山水附近永定翠庭的东向次顶层精装48平一居室，价格652万，签约交了30万订金。这个房子打算兼顾未来第三代入学，以及资产更优质的配置进行规划。原本的计划是在去年同期完成一买一卖，完成置换还能有几十万元的差价收入（当时翠微房有人出660多万购买）。但由于对市场有些误判而未能迅速卖出旧房，后期价格一路下跌，中间有几个买家来谈，
但距当时的心理预期有较大差距而未能成交。现在我们面临的是需要筹措622万元在4月中旬付给新房卖家才能不违约。所以现在决定是：暂停卖翠微旧房，改为出租，把自住的一套沁山水通过抵押贷款贷出600万再加一些借款可按约定完成买房。在这里非常想听您对我们现操作的分析及翠微旧房后续的市场趋势分析， 具体为：一是我们购买的永定翠庭从投资属性上看评分如何。二是后续翠微老房市场走势的大概分析（23年3月小区同户型楼层和楼座比我们略好的房子卖了725万，我们这个估计在当时为710左右，到今年3月前几天最后谈的一个客户给出价格是592万）。
三是我们按照目前市场的情况是不是需大概持有在1年以上才有一定的回升机会，我想在回升期找个合适的点位卖出。四是最后想请您以专业角度对我们这案例进行一个评判（我们这个置换逻辑完全就是兼顾自用为主的情况下完成新旧资产的置换），确实不是以投资的大逻辑来进行布局的，因为需要满足住的近方便照顾老人，而为保证大家的生活质量，先在这里感谢您了~
A:回答:您好，1、永定翠庭虽然有品质上的优势，但户型资源很差，五棵松溢价比较高的2个项目一个是紫金长安，另一个就是永定翠庭，紫金长安属于改善产品，假如将来因学位因素利空这两个盘出现下跌，紫金长安会随着地段的价值、楼盘的稀缺性及改善市场的需求涨回去，而永定翠庭是比较偏刚需的，也就是说没有学位利空因素保值性尚可，一旦出现价格回落再回涨的效率比较低，这个项目的流量很少，也可以理解为小众盘。2、阶段性的市场升温老破小未必能够回到原始的价格，如果是真正的大牛市，也就是持续的时间足够长，比如半年以上或者一年以上啊，优质地段的所有产品线基本都能渗透，老破小回调的效率及爆发性可能会低一些，所以你的预期一年左右是否能够回到原来的价格需要看整个市场的表现，现在是严重的多级分化状态，并不是一旦有行情所有产品都会出现上涨。
3、是的，这种布局谈不上投资，完全是围绕学位属性及居住属性，仓位数量太多太小了，对应的是降低了单产的效率，不符合将来市场的主流趋势，从将来的市场要求您的这些仓位是需要合并升级的，远洋沁山水三套小户型应该是调整为一套140平的三居和一套88平三居，这两个户型才是未来的主流产品，如果你以抵押贷的方式买新，房价不涨需要你不断的填补，关于贷款可参考星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，一切利用负债投资的前提是房价会涨，并且有很强的确定性，所以你的关注点需要从翠微的老破小卖出时机与抵押利息转移到整个资产包符不符合将来的主流趋势，建议你参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，
老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围， 但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积，
过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性， 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）， 中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，
这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！
A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类产品占有的市场份额更大，300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，
稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！
A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！
2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的; 3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。
4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容