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Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要考虑学区房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边e G ; – Z }都会华庭3居室一套自主。目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万左右。手中另有资金约400-500万。孩子不到2岁，需要2027年上学。所以想在23-25– z ^ n年买一套学区| ; U房。目前考虑在: \ 2 7 { q东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：
简单解决办法：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响J | r a E。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？h a l _ : u ? C这个地段还有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的p $ B { n ~ ] m区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一D ` U f Q D套三居以上，一套一居或者两居室。N r { a k m [ B本次的学区房是属于六年期的资金占用。
全面换房方案：先出售东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不是。后期出售V x t L都会华庭三居（7万/平），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置B ? o f换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己R t ~ o的理想定在了万柳……希望自己能做到~谢谢
A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华v – y 3 #栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是7 T = 7 #偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主V W : ( | –要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势# – k 3 5 B b,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上( ( 7 I B x一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
都会华庭属于十; c 8 X , X ~里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房,声望比较一般,区域大多都为老房子,2000以后的建筑和居住感同等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的x G h ] H $霸盘,因为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住B Q U提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三d 9 x p =居室以上的户型是未来市场的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更M H u $ r i 7高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面
方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自& / N ! * X s m住房定在万柳也可,这样就不需要i u f W 6 P O %再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点@ b #,一个是区重点,万柳的房子保值升值性很O – m强,只不过2000的预算如果在* R ] u p q区域内想挑选一个r I 0 1 h ] o比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;z L _ } : p / } t品质商品房三居价格基本在2500以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切顺利!有问题再沟通!{ v \
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一/ F |居，非首套，首付230以下，主要是想外租I s F ~ 5 z % 4 ?和保值，目前看了} S I G e 1几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑1 ! m a赢大盘选筹导G [ _ g H r图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一] H z \ B 5直往东a ] ? )走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从= @ Z @三元桥出发到国贸，这z n W r m _ r _ ,一带基本– L : f ~ ? # X全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为~ a h G } o K j ?主，过Q b . n了国T \ 8贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺H # 0 ~基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022N 7 ~楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大e f (片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的. I n u H t，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如T L F ` R a果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了r f H 6，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时9 e A B 6 1间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并K $ 9不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
Q:提问:京总好，O u m i我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套& w ? f s F j c三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区p T W | { `筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域1 J – ) ; e t S }还有S ^ ( M s什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、T V q p A n首先建议你认真阅读星球精华栏文章8[ u L !1#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需5 y 2 s b {求，那你就不应该还在这种W + A 3 : 8 E区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨d z = c e ( _ ,贱横跌，品相一般的9 \ o R – C @ C盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资] ) a K O I : |源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-? u w Q2032）
这种区G 1 ) [域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小] G { + + & 7 S ~三居，如果以上楼盘面积无法满足你们a V G的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16# } i + f 5 E#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属e , ; R ) [ –于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，T g N当年比较火的3 \ I时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带j q G w / [ ^动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单s [ Z ? b – Z i z点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但D Z J H 4 f F z应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再D D z e I U 6 r选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房H z v $贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就` c 5 e ] R ^少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于m m ]是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善w W R J 1 L _ ]家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好0 W ^ b E { I？（不考虑上学，仅投资考w | P 4 ( G – @ Y虑，能自住最好）个人倾向3 2 6 @ \ j ,于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1X S y * @ | 3、关于你天津的住宅，如果卖掉还要f u y再往里补现i \ &在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你? G % 8个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，l ; N H t如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至R d h g b R n } `少要等价格涨上\ 4 5 N m 6 j来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的e z d +地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打z Q ( 0 8 k 4 c的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太3 c w .大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性I ^ w + E ) r b )极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次o g J K 7 x次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园B ` \ 7 x U板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也k ( = 4 b _ 1 D 4都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资k u / g ] Y源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城f 0 5 5 ) V & N做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查% ) x Q J O a ^ I询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，读了您的文章，! 1 Y ] j $ w v改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一：二孩家庭，老大2016k t {年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您的建议，也想让您帮4 : a ]忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，y N T / / , 2 – G2015年买的。
二：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请= b \ a b 9教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资. / S源？
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在? . & Z } : I的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能调配资源来保证面积，你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套，
2、关于s 4 u 0 | n b \ L选筹上，亦庄和武夷都不错8 _ V a y s，潞苑和常营1 r ` t } K D 6 r属于次级板块，如过有& = k v M Y + n条件r = A @ A . l投资更好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通州新城也H L \ ^ Q B p是属于头部} W I盘了，亦庄` X 5 T D C / ] i的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华u H V e [ v 9栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产1 6 % $ L _业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是U R W _ { P F北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参f D m考意义,只有二手^ E X 7 m 2 A房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜I 5 x C 1 G ) h，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价M o L D | V x上涨的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的~ X W U :地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;这种区域市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷8 N 0 o I n t静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波0 i x ` H } N Y \涨上来的话，可能要冷很久= S H – 9，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其i ] 2 ^ ~ \是L \ @通州，行情d ` o W U ~ 2兑现都属于长期W f 5 0 T 0 , R的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放盘量，现在\ n h你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的1 3 r L 2 P同时可以; 2 h $ W q 5 Q同时看亦庄和通州的房子，有合适的就出z K z m o [ E A Q手，刚需不用特别b C \ z ]刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子\ ~ a X不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换e 5 p R e仓，卖. K ~空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（0 1 v | P部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12_ o + a \#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱V ? } ! d *10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类0 t W Q（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选4 [ w H 7筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北Q b # G n = q / T京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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