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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，1、建议您参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,持有的这5套房都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的热盘，高米店这个区域有它的价值，
也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;如果板块轮动顺驰领海会是收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现， 你们在这个区域上有购置需求，不应该动用现金，第一考虑应该是以旧换新，以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，
2、黄村的两套老破小要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，未来的新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，
资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。您当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，除了自住的，南城不建议另外新布局了，有低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,祝顺利！
Q:提问:老师好，手里270个左右，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难流动，看似这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，市区库存量更大，100万左右很容易淘到租金回报率高的项目，第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性，你应该以270万的总价选筹，不要拆分，1000万以内我都建议拿一套而非两套， 500万以下更不应该拆分，
5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会丢掉，你可以参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,去拿正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，但北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图,这两篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;自持资金200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓，不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，
如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！ 想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。
目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万） 2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，区位和盘的选择都很好，望京东是发展最好的，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，您是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘将来的海拔不一样，东湖湾比上京新航线更有优势，上京也不错，但这个盘的户型是减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但在改善盘里户型缺陷会被放大，这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，可以在东湖湾和融科之间做选择，融科建议看看三期，整体水平要比一二期好一些，可参考16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:感谢星主之前关于马连洼置换的长篇回答。我们决定接受建议，考虑五彩城和清河去踩盘看看！之前因考虑将来老人过来住，方便照顾，所以一直想两套房子买得不远。如果抛开这个因素，确实可选择面会更广点。另外这几天也在考虑海淀、朝阳靠近北四环的品质公房，省税费（因考虑高贷），月供可接受2万8以内，如果出租现有住房，再提高至3万5，首付最多600w ，请问有合适的品质公房小区推荐么？自住兼保值增值，有看过朝阳南沙滩的中科院公房科学院南里5区复式和3居，不知这个小区怎样？或者还有更好的推荐么？商品房的成长性是不是一定好过管理好、地段好的公房小区呢？
A:回答:您好，海淀的老公房靠北侧可看石油大院97，北影小区、农科院82，双榆树南里86平，青云北区80，知春里70，参阅星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,这些老公房的保值性不差，但很难追上大盘的水平，除非是地段极好的，如二环以里的，个别管理突出的老公房表现会超过次新盘，老房子的第一价值逻辑是环线，城中心位置优于二环，二环优于三环，三环优于四环以此类推，在这个基础之上才是拼物业、面貌和人文，但海淀靠北的位置并不属于稀缺地段，
北三环不是也出现过保障房项目吗，这些都是属于老房子未来的竞争品， 老房子可以高贷是属性优势，从投资上高贷的初衷是为了将来涨上去之后获得更高的利润，所以前提是房价涨幅要超过平均涨幅，这样你贷款的成数就是利润的成数，在有更多选择空间的情况下尽可能的挑选爆发性高的产品，你可以去观察具体一个板块内不同的产品线，以最近2年，稀缺的楼盘即便是在市场波动的情况下也有涨幅，祝顺利！
Q:提问：您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！
A:回答：您好，建议你先参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略，以你的预算天宁寺距离牛街10分钟的车程，东里60平左右的两居，南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷，我觉得对你的生活质量也没什么影响，东西城可以以长安街划分为南北两个区，北比南的资源更优质，南护城河以北资源不错的将来还具备成长性， 迈入丰台靠近南三环两侧，会失去成长性及流通性，
这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量大的可怕，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更强，往后的修修补补也都是从这些地方开始，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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