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北京跑赢大盘的房子不超过2x W – x i $ 8 z0%
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Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在L ( L 3 O 0考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是& . ]因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会h B Q f Q 4 : | )不会次新更能保值增值呢？或者T P 8 K F ; t . c说即使东坝的地理位置、学区方W ; \ [ G Z面7 W G i不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房; V P C x R K q），O @ e h未来是否能跑赢翠微的老房子@ p ~ K ! j & D呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增t s p加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看x t e * L ! p来楼市如何也存m a S在不确定性，除非是北京核心地段豪宅b a m，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火% 8 J热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细p l \ o B \ H & d分析,这个位置要么就是新Z 8 \区规划r p H 0 j }出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的^ 1 S : ] g E基本都是高位~ r n接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议9 . 2 k . b u是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万v \ A+的& 7 8 { C 0，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相L ] r p都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特r 3 $ o g别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:您好，京总L e / ;！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝Z x ! X d S } T N阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附n – ` F w m近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前L 2 ! \二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，8 R + _ V 2会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用* : d 2非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本\ O z都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨? @ D Z 0 Z R幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠m O V [ X P杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值| L R，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小Y B A , D ) ] ( y三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，E h c $ C只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是R @ )点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动G l B的情况下，1200做6 8 u Y Y布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资N o 2 V源比着东西海不# – 0 ) * H w差，围绕国贸望京两大产业区! ! r L / / } m M选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，R M + b k S首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好！读了您不少文章，很受启发！现在卖房加8 g e | 6首房首贷，大^ u 5概有1000到1100，想在国图这边换房子，主要考虑孩子上班方便。想向您k | i , I 7 = I d请教;一，这附近保值加自住，最值得选的盘是哪个？目前看了韦伯豪和人济山庄，您更推荐哪个？或者是否还有其他更好的盘？二，目前的资金，买这两个盘都有点尴q , [ ^ I尬，买两居还行，好的三居都够不着。家里还有一个龙a 3 I U l a湖时代天街的三居，是否有必要做个抵押，提高资金量？
A:回答; 您好,感谢信任!1、韦伯豪和人济山庄从中长期看韦4 p . 3 } F m b 6伯豪更有稀缺价值,韦伯豪在魏公村板[ k H @ \ |块一直处于领y h @ 5 B 0 7涨的状态,魏公村除了韦伯豪和悦园是2000之后的楼盘,其他盘多为80、90年代建成,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有少量楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新r H J的住宅供应,那么这类住宅产品的可上升空间就, ? x 2 i ! W 9越大;这个是微观市o H F Y \ E *场逻辑,
而人济山庄属于紫竹桥板块,像S b N紫竹花园、中海雅园、中海紫金苑、主语家园都是人济山庄的竞品,从房屋的成长性韦伯豪可上J y K Z k { Q P .升的空间更大,如果论居住品质主语家园、中海紫金苑的品质更高,可通过星球精华栏16#北京各区201~ n s g s M . Y s7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于加杠杆有很多种方式,抵押其他房产或者以新买入的房子做都可,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价T c r在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的+ Z % Y E \ = 1利用,有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，铁粉提问：二套资质，首付700，u % *总预算1200，想在海淀范围内选筹，准备投住分离。逐一拜京总星球问答，发现不少人提问海淀北部、永丰等，但显有人问及与其相邻的西0 , X北旺版块，1、京总可否分析一下西北旺版块，目前是西北旺价格高于永丰，但价格差距正快速缩小，未来西北旺与永丰两个版块会是怎么样的格局？如永丰多年后兑现了，西北旺坐拥16号线大动脉，是连接海北与市区的节点，而永丰缺交通、后厂缺住宅，西北旺版块恰好互补，会不会收到永丰和4 o \ ^ 6后厂的双重辐射加持？
2、目前关注了西北旺地铁周边的“百旺茉莉园”和“中海枫连山庄”，看了您的价H W p o k { w格走势，发现茉莉园起步单价低于中海，但涨幅快} s n o E n，已快追平中海。我的1200预算在这两个盘里都只能够到2居。可否请京总分析一下这两个a f N g I U o ! H盘？我主要考虑保值增值，愿京总指点。谢谢！
A:回答:您好,我在星球x ! ( Y V R精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导N W I ( R `图写过这两个板块,关于西北旺板块和永丰的价格差,永丰属于近几年发展的新区R U ^ / ? . `,西北旺在2012年之前的表现很一般,11年左右有两个大开发商分别拿了两块地,一个是融创,一个是万科,万科是做刚需改善的,融创是做高端品的,当时的两个盘如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,在往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,所以北京这种位置上涨也没什么不正常,
但如果看西北旺这个区域,配套的话几十年F n ? w基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,这种性质的布局本身商业, ( ] I j发展就比较难,如果没有大笔投入这Z ) h片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,原因就是买新盘大家的预期都比较高,但这个区域所拥有的资源很一般,二手房市场肉眼可5 l U n 5见,虽然紧靠产业园区,K S f C W
但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,其次永丰即便是规划全部兑现落地,如果Y H V ] & n )没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,提前透支一定需要花时间养,有产业园区的辐射利好,但自y N ? g身需要争气,如果自身不争气,q ^ p 1 ! S a W f即便是把北京所有的产业资源全部般过来,没有资源的区域同样不会有出色的表现,越是有购买力的消费群体,对于商品的质量越是挑剔,更何况是我们每天都要住的房子,投资不是DB,而是搭乘这座城市的经济增长,得到确定的回报,这就和我们选择的方向有很大的关q 7 L *系,对于海淀北部包括西北旺从确定性一定不是最好的选择,建议认真阅R V J 0 Q ? 3 t {读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:. 3 Y提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来G * Z 9 g + J m ~相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠B = K M叠园，哪个能更好保值？或者您有I q f j N b [ f _什么好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上X W X J M d 3 Y *班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主a a _ { H ] 2流的w & p改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，{ G @ R 9这个板块在2012年之前的表现很一H r _ R P般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善A l g,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹F f p F / 2 r g号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因0 f y M D 5 m三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房l / V 7地_ \ d b y X P e :产红利,i . , z \ 1 x全国都涨,
如果现在W t + x | % V看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特O | ? s t Q ~ = x别好,如果没有大笔投入这片地i K * i y ` W往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,y ` R ] u但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的~ 0 h e W s @ 8资源，成长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源o j 2 _ l d居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头Y q N # Q * 9部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因R W = 9 . I为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本| d @ W { S 4不够r @ * c ^ N a a a用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右b 5 k ( q ] c的、120-150平的头部{ 4 w 3 F楼盘。（海淀、西城T i { n、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您` t q U q ? /好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品K 3 V Y质稍高] K F M # v N一些,140平的= ? 0 O \价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可} 7 |以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期1o { p H ` E – E40平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先v Y T , I p c去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产H \ 7 – G * ;最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现6 t ; O Z J $ J出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻) z 2 { b F : v辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿L a e h X G q b M海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优Q Q a k q T 6 y质的O C R 3楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老] C j 0塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,/ 6 ) 1好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的g h i ` ~ 4二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现5 ] 3象,建议您认真阅读星球精华栏文章6 g % X . 0 9 d R04#未来五年绝命大换仓，卖空杂? v a ; X @ f w盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽c E S 1 9 , | W B的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～b 9 Y
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是` m F P u Y升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块M ! K ~ | I r S =,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强4 \ o 1 o S q U k的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性# t z问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，F 9 ? ! L n R持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶E # ? 0 H c } W的角度应该是t m , e * t E投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换A c z到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
北京跑赢大盘的房( k S子不超过20%c ^ ] | ;
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