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Q:提问:房总好，想$ s s o 0 \ \就是否在丰台买房进行咨询。基本情况，女方丽泽商务区上班9 x d * w u S * ,，男方公主坟上班，准备年底结婚。女方在广内有老破小可供上学，男方家在羊坊店学区有学位提供（但无房本只能住）。女方要求买房，男方目前子弹400，加上贷款，预算在600以内。考虑了H [ $ l L L ` V %1O # [ ? – i U m4号线小屯（郭庄子）地铁d E J 8附近万科紫苑，万恒家园，建邦枫景商品楼几个小区
主要考虑是西海学区溢价有点高和已有两个保障，预算也有点够不上，所以考虑丽泽沿线地铁房。如果上l e G 2 ) :学后到西城或者公主坟住小房，或再租一套大的，目前便于夫妻上班。1.不知道这么配置7 + Z z P是否合理，除了小屯路这块，还有其他地段能考虑不，预算也符合的情况。2.这几个小区哪个优选，目前万z Y 2 8 9 – x : .科有近600的东西向85平一二层，建邦枫景的塔楼二三居500左右可选择多，万恒家园无电梯B 9 D一二层的南北90平（但有点刀把特征，边户明卫）。万科肯定物业品质好C c \ + :，就是东西向打鼓怕以后不好出手(虽然通透)；万恒自住不错出租也方便，品质一般户型有点毛病，Z A ) L V / 3 +不知道出手会不会影响；建邦塔楼作为后备房源。3F $ i P 1 q o.最近几个小区有陆续出房，成交并不太多，是否横盘了;
A:回答:您好,感n ? q i d k谢信任!q ~ V _ % x建议你参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;丰台的青塔板块比较有价值的楼盘只有万科紫苑;这个盘在丰台属于明星楼盘,居z J v C住体9 P 5 } i ! x w验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;其次是建邦枫景;万l F @ \ ! W ! 2恒家园属于板块尾部盘,流Q Z u 5 D 8 N s通性和保值性都不如前者;万科紫苑的保值性p N P h 1 \ – x [很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点,{ \ w / ! V建邦的行情是H r . o ! h处于下跌趋势,买房不要看单价,便宜的不一定是最好的,如果兼顾上班,这样的方案还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘r ! : r涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情
如果坚持效率最优原则,投住分离效率更优;q { $ i配置纯投资盘持续吃板块红利,几年后无论是置换还是继续持有,主动权在自己,如果v v | V ! | 5 U _继续持有可以把上涨的部分套现出来按照同样的方式继续买入,w ~ { q \ s 3这样的打法很稳健,名下的资产也都是优质盘,很容易滚起来,剩余的交给时间J – & W & : f ] \即可,当然这种方案需要舍去自住的因素以租换a V g X 7 x U ! ]租,看6 & t个人更注重什么?如果兼h } t P | l R 1 N顾自住万科紫苑很不错o P M W 3,如果以投资为目的方案二的效率更优;只有塔城这座城市经济最快的列车,才能在有效的时间得到丰厚的回报;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核S ? z 4 | k 0 l v心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，\ O . ? %请问您K v / T ] * 1怎么看科技园的亿城天筑？主要是老人自住，喜欢那儿的环境o o E o f 9 ] %。但是没电梯，担心跑不赢通胀，且未来不! H i C – , Q好出手。谢谢分析！
A:回答:您好,亿城i 1 B天筑的行情不是特别好,这两年处于下跌趋势,目前的价格在同R X X _ j b b |区域缺乏优势,未来大概率会跑输市场平均涨幅,你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情;科技园处在丰台的边缘位置属于两区交界j = S h O {，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤;
区域内万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞# 9 \ U Y ` ` k争力比较突出;目前的行情是这些盘也处于横盘的状态,有轻微的下跌,未来7 E 7 Z v { *市场饱满这些盘会成为区域内的头部,但需要时间养,如果是老人住的话建议带老人多看看房子,老人一般住一个地方时间长了会习惯不愿意换地方,如果带老人出去转转碰到喜欢的社区和环境可以考虑置换掉,这种没有电梯的老小区,户型越大后期越难卖,保值性也比较差,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我~ } C ) a z家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清w _ q河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置
1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星o E F g O P & K球精华栏文章8– , \ 4 6 l1#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,在s O : Z A同等区域，老房子的流通性、金~ 3 i ` n I ) 0 $融属性和升值性都低于( L % 8 J V a | y综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子j C 4 V $ s v L C的价值会越来越弱，从B \ H |目前的市场反馈建议2套全9 + y F k 6部出掉置换一套优质盘用来打底。
关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高6 % : i k于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通h Z 7 |性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增i # \ i [ , o值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回x 2 w D N 3 ] ~龙观的老房子。
2、如果孩子在清河上学可在清河内q ? Q E P u ] 5 |购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几{ V a f f J 9年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、@ n O . a A q ~莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升3 S u U值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于r N r % B m @ 9 .清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了t 6 U = x p ! Z :吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(4 , Q历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有o p z B a \ y富力城三居c c L一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一( B * B x ~ S I套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在~ 5 i q ^ Y 4近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花V @ u \ X R t a f园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选B _ I + | ? Q 0一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详` x F d T细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山w S F W Y本地是没有产业链支撑的,本地人口的支W 2 f $ o O ; 6 O付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预6 T * i A O期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如q m e y *果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的i ~ r Q 6成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中} \ [ d的现金在你附近买一套次新盘,兼– Z ] X # %顾保值增值V T _的情况下用来给老人Y – U e _ F /居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀b : $ , u z d 7 0花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化? 9 : X j Y房产配置？谢谢！
A:回答:您好,感谢\ L A 0 ; ^ d信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;2居室2 B )的户型刚好符合s | y _ w *这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套} 9 y w ) f $,不知o G * ~ ! y u { Y具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、我在星球精华栏文章92#为什么99%的人买环京Z v 3 8 . \ , y M会亏钱,已经对环京区域进行过全区域分析,燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有} m 1 S o , S传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，y ! P l t 4 P \ .会自动传导到周边K } D W次级溢出的区域;但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。
这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，R : { g f 9一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当U x # | d _ u – :然如果您能把握每一个; V _ E t窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续| i I 5导入才是楼市最扎实的基础。
3、海口在a . z L c i 9 A海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值* I f N H # p p得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低. 如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖Z 5 K出海口和大厂,如果北京Q b 3 H a k R房票已经用尽,+花园桥一套;建议认真阅读星球置顶的文章813 ) ~ + o h#北京房产投资核心逻辑和原理、04#h d | M ; ( V T未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:京总好，接着前序提问，家中朝阳平乐园老破小上周卖出，预计月末拿到所有款项。根据指导和实地看房，已锁定海梓府三居室，户型p s F w e ^ C = p倾向104㎡双卫三居，90＋㎡的单卫三居也考虑。现在核心想请教一下买入时机，看您之前的分析，不知道理解的对不对哈哈。最近90多㎡的三居几乎卖空，104㎡的有几个在售，不知是否应考虑尽快入手还是可以再等等。谢谢指导！
A:回答:您好,关于买入的时间点,这个问题很多人向3 $ J : Q : f Z我提问过,我也都把我的一些经验公式分享给大家,但这些过往的经验只可借鉴,不可依赖,敏锐洞察一线才是王道,! f ( X u因为市场是不断在变化的,单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”,但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房_ d H P T 7 – b g,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到i C } 2 l n \ I s来的味道,果断在市场上涨前夜买入,
普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一U U Z些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮D L w @ n \;比较稳健的方式是3 R b = u ? \ H k你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点x * g,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;可以参考星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热规律,祝顺利!
Q:提问:京总好！非常感谢前面对于我改善型换房四套方案的建议，目前在朝青板块就地换的方案中细选。也想进一步再咨询下，除了华M ^ M D纺易城的三居外（1100左右），也在想是不是提高预算8 t , ]（增加200万左右~ | j u 5直接在华纺买四居（华纺的四居出房率很低，目前在售房型有瑕疵），也有b , s z 8 , h朋友建议可以外延一些四环边上爱这城的四居（在华纺三居的预算上加100多万可以买到不错的四居，但是个人感觉爱这城虽然离四环更近，但是似乎并没有更高的地利溢价），想听听I + ` y J &您的建议，或者是其他推荐？
A:回答:您好,爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,春节过后大概涨了10%出头,你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成7 | ` $ B S O交大数据)查询详细行情;这个盘在四惠属中等水平很尴尬;四惠是偏刚需的地# . ^ k Z : [段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格低,属于工薪盘Y Z O D b,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这a I S O R两个盘主要是承接区域o W D d s $ 5 8内置换的群体;爱这城08年的盘;
这种高端改善支付能力不足的区域基i ! ) ] F本都是贵跌贱涨;这种区域越是复杂高端的价值,越容易受损,相反刚需盘,工薪盘价值很稳固,可以参考星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;从5-10年的E ( n I成长预期应该是置换为优质商圈的霸盘,你想啊R S k @ q d北京的房价过去是靠刚需推动的,未来是靠改善X V i C ^ f;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型才是主流户型;参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,华纺易城的三居室流通性很好,1100左右买朝青也比较合适,四居室如果买华纺也可,也可以往上看看天J c | x O } T ;鹅湾;祝顺利!
Q:提问:京总好，我们已经卖了S C \筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学j ( x r . 5 6 _区需求，总预$ ( j z t c l D 1算1100左右I q H，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国O . r @ m \ 6 *际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘K t # * \ B,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很D E L B \ ] G好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域u O _的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流E S Z c预判（2022-k , h2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022p _ % – b楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情m V D \应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘c i 2 o O，这个区主要还是属于承接地区，靠东西u z * a两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单x i ^ $ 2 : _点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q! 2 v B:提问:京总您好，总价2000w纯投资，重点考虑稳定性和增值性，下面的几个选项您帮排一下序：清河橡树湾、太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、如园、西山壹号院。感谢！
A:回答:您好,太阳公元、保利中央公园、臻园、远i ; 0 s 0 ) o [洋万和公馆这四个盘要长持才能吃, L b f f C !透,你要考虑二次置换的时间线,东湖湾和橡树湾成长性很好,如园和西山壹号院板块没有好资源,这种终改盘地段价值一定要大于楼盘价值,后期才能保证可成长,否则输的可能性较大;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022. \ )楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果注重稳健G O # U可以优先考虑东湖湾、橡树湾包括融科橄榄城,这三个盘目前的价格不% ~ + G ) G B t是很高,尤其是融科,地段资源很好,按照5年期涨幅会很不错,好资源地段好楼盘便宜=有潜力;差资源地段,好楼盘=品牌溢价,祝D R 8 | y顺利!
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