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近期我们盘点了21年到现在全北京各商圈的成交数据，发现
北京70%的商圈都超跌
在上篇文章中，我们盘点了朝阳各商圈的涨跌数据，今天这篇就详细解读一下海淀的涨跌数据
01.海淀2024VS2021涨跌数据
海淀自始至终都是北京房价高地，是很多人心目中的YYDS，“海淀一直涨”的魔咒也始终围绕在买房人耳边
然，今时不同往日，海淀也跌落神坛
数据显示，海淀38个商圈仅有14个商圈没有下跌，2/3的商圈都存在明显回调
但相比于其他城区，海淀的表现也算得上十分优秀了
其中跌幅最高的是苏州桥，-10.25%，跌幅前几名的双榆树、厂洼、牡丹园都是典型的老旧小聚集地，产品势能较弱
同样下跌的还有万柳、西三旗、上地、五道口这样的热门商圈
几个上涨商圈中，西北旺、清河、西二旗、马连洼、世纪城都是传统的强势能商圈，要么有强产业、要么有居住品质高的次新改善产品
因海淀商圈较多，无法对各个商圈都做出具体详解，这里只列举一些关注度较高的热门商圈（详细的商圈及小区涨跌数据可以添加文末微信获取）
02.YYDS的海淀也不灵了
海淀的房价可以说是北京最最坚挺的存在了，但是在大势面前，也有三分低头认输的意味
几个跌幅商圈中，最让人出乎意料的，莫过于万柳、中关村、五道口和上地
跌落神坛的四大巨头
1）先说说之前因为万柳少爷火出圈的万柳
万柳片区是强学区+强品质逻辑，当属北京最贵的片区，宇宙牛小中关村三小就在此片区
万柳属于少有的成片开发的次新地区，相同逻辑的还有太阳宫、新北苑，片区内基本都是高品质楼盘，居住人群大部分是高净值人群
片区内有地铁10号线，商场、公园一应俱全，通勤便利
除了价格贵没有其他缺点，知名楼盘有万柳书院、碧水云天、康桥水郡、涧桥泊屋、阳春光华家园、光大水墨风景
现在链家上的挂牌均价是14W，但自23年10月以来，万柳的房价一直在缓慢回调
万柳房价的回调与蜂鸟家园有着千丝万缕的关系
蜂鸟家园不仅仅是在海淀在整个北京都是极特别的存在，高点时单价达到22W
2021年3月，49平的占坑一居室，成交价995万，单价22.4万
2024年1月，49平的占坑一居室，成交价615万，单价12.3万
三年时间，直接缩水30%
目前在售的蜂鸟一居室都在660左右
蜂鸟的价格之所以跌的如此夸张，除了多校划片被大面积调剂之外
还有一点就是供需失衡，目前在售的67套房源中，61套都是一居室，以现在的学区、房价形势，不破价确实很难成交
2）其次就是中关村、五道口和上地
此片区为强学区+强产业逻辑，拥有国内最顶尖的互联网公司，中关村学区和上地学区也是海淀的TOP重点学区
如果海淀学区不出太大的变动政策，学区房的价格还是较为稳妥的
该区域价格偏高，目前从数据，区域回调已然开始
例如五道口的展春园，自22年高点之后，房价一直在回调
月初成交的两套两居的顶层，一个352W一个368W，直接跌回16年
21年高点时顶层两居能卖到523W
展春园是无电梯的老旧小，虽然地段配套俱佳，但是产品势能较弱，在下跌的大趋势，会加速贬值
03.海淀置换策略
即使是宇宙中心的海淀也已经完全告别了闭着眼买房的时代，支撑海淀房价的逻辑在于学区和产业，先学区后产业最后品质
1）学区
海淀全境的房子都有学区溢价，越好的学区溢价越大
学区房的价格和家长对学区的渴望、购买力以及市场的学区热度强相关
强学区的高品质次新房价格还是非常之高的
2）产业
产业解释了海淀无优质学区片区的价格分化，是海淀西北部强有力的房价支撑
以中关村区域为核心，向上地、西二旗、永丰、北清路等海淀西北地区扩散
产业区的次新价格也非常之高，10W+，无产业的次新单价大概在7-9W
若有海淀学区房的需求，则直接根据学区和自身能承受的价格选择
若无海淀学区房的需求，仅想在海淀自住，优选无产业的产业聚集区
本轮房价全面下调，次新、老破小、学区无一幸免，那对于卖房的朋友来说，确实有点肉疼，但是对于置换群体来说，却是不可多得的好时机
买次新改善省出一套老破小，刚需首套直接省出一辆奥迪A8，这在当下市场都是再正常不过的事
虽然不一定能买到最便宜的那套，但现在入手的性价比一定是极高的
俗话说，早买早享受，晚买享折扣，但周期价格都是动态变化的的，有意向买房的朋友可以密切关注市场价格变化和优质房源情况
低价优质笋盘的去化速度在明显加快，等到优质房源消化殆尽，房价上涨时再入手，又会陷入被动的卖方市场
对现在的楼市、政策迷茫的朋友，瓜姐有几点建议给到大家：
1）卖房变现
价格还是基于品质、核心竞争力
大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，抓紧时间出手
尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会
2）置换
现在是重组资产的绝佳机会，不要紧盯着自家买房亏的钱
综合时间成本，看中好的标的就可以拿下，综合价格成本，把握好一买一卖之前的价差
3）刚需
虽然现在首付比例降低了，贷款年限延长了，但是预算不到位的朋友还是要量力而行，不宜加过高的杠杆
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