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Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、m h \ 7 a Q D M ~想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能8 m G 7够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要g N K看了青x J 8 E W N年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5W p ) E # f ^ 8户。1期南向1居缺点是4层，感觉~ & g K 7 @是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可@ * d v能会少一些，因为品质好，总价v ^ \ ( T稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少q E y v c %。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实Z ] P Z我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结X s u。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小a b h p区吗，望京，双井我也看了，都够不f ! M ! b上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同j E 4 F ? I E 3类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没0 ~ f必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，) \ O . c ~ S珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居– ! | l V ~ M报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳{ H b V洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的W 0 B I U z # 2 V价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康% c * U U都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳| B p ` ^ j健
你提到的关于一居的户型是不是没有两_ g Y居的成% B X F x长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很+ ! i Y u l 3 v K多公租房，保障房，这类\ c o [住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才* A 7 3 \ Y y p型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些0 V I j H f位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺2 k c + q } ;，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为B w } p c % g H财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低3 ~ b ~ \ ] y了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上U r * E O ( g的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要z \ f | $用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花3 * x园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，! . S l可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海q 3 R . X t和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但` T \ T C是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好P x & p，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，F = = i &总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有( + m o ( T o m保证，买新盘你要看O V g – ? 6同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你b & K的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出V l y售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来8 A j ]就是溢价，站岗是大概率事件，这些位7 { E @ C b置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和E E f原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去n { c 2 X y ? D c方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体m q 6 i ] u C 4验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区i Z C域有资源，未来是有预期的，O n b J M – j流通性以及$ M m L保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:谢谢京G O n w总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和X ` a颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧O 7 !水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，9 A , 3 {基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，c 3 U B u在长期持有、价格又8 U o 1 6 | {上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注J G ) ( K U ; o \清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在18@ Y & p u # H 9 d00左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,1b = d ? 4 , & e40平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房W 4 r源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型v ~ q 2 ) c V,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间Y u U $ z M 0,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏H : ~ w $ B \地段资[ ] r 4 A w r源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以] E H H 2 X F K04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品\ 4 u质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流S i m I通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算! l 7 p老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未q . l 0 d y来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了= – F # 1 z学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知J & : S E道您更倾向哪c 8 i G种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区Y { 8 x K : X G %房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小3 v v R K q p 2是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是U z t p W c a 2 )老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特L t r e别突出的次新盘，老公房社区可以6 F r ? * r x考虑，学区溢价存在，如果e U 0 L ) 1 z买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会e { S `继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，~ 9 t ;跌的是^ 1 } u p E , x提前透支的部分，跌k x 3 ! v x =后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是* K ~ 7 Q d l # |完全的学区价值g l V e了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公] $ ( 6 W z房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01W ! h V ! e#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区n k E D L t i i %域不同类型住宅有详细分析,建议你H b N q ^ . * u参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生0 @ + , R u _ Y ^活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗y { Q？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都X 2 ~属于区域内的二类$ : P ( 6 V : g板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原f 7 + G , Z G本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是\ ~ p f t t m Z没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置) ( Q \ N T f l x换和升级的价值所在;6 O ; \ ; ]建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房a n 6 g \ ~ *产投资核心逻辑和原理/理解置换;@ 7 R n
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近w u z h h }换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,] U (大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议v ( D t % \ 8 d _综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:Y D 9京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居? 7 ? J [ \ ?住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.Z B U ]购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后~ j X的金y v 1 3 # ~ I n融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前9 | H m T c在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本@ & 5 ] D . 9 U r人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2* ! u z ; P中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回1 ( I d x t答:您好，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星S Z & D l球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确I R ; _ R I是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选} G E D筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金R } . &，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源! \ G Z { y 5区域换，这是置换和升^ ` * y T * y级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，W p 3 x这个盘在双井只能说中7 T t ; = L W _ &规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年V \ p的行情;如果你们计划再次置r 6 J : U @ V a 9业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年2 K , Z {主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，i B d合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨\ P i G 5，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家& S W T J H u 0 c庭的置业思路( Z | + t x f x，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个( J x l 2 7 q台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你F l a Q A + q O手上，可选择的范围也9 2 ~ & ;更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
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08#史诗v ] d Q 0 y q z r级通货膨胀正在路$ 3 C R上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓] \ M _ – n C，卖空杂+ N n % D i盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房Bf z A V X : f涨
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41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
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12#避坑宝典：V v _ @ b n l北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区i h 6 f 0 C 5 ) @2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交9 w ) r v O I ]大数据)
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