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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦Y . \ o \ @ 1 , +庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，f } Q x J / 0 S u这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可r 9 [ Y % E 6 a能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这L b } R次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够m = ~ | Q到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果B n \ a 5 # ^ 8考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学x W c区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选c k V r润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买P M j # 4 a T入得大改 小区绿1 X L 9 4化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶o J |尔听说有臭气泄露的，我A ] , Q % j也很担心。X C ! } ,
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看H 3 . ; 9 .看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，3 k 7 + h _ Z 804年的世纪q ( x ] I星城，一8 y , k { n V直不舍得卖。21年在昌平; G G U X q Y .南买了澳海明月限E m [ a o C L ^竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是y Z V / F想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
Aa g l ] a \ Q $ @:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行D 7 $ ? 4 p [ S政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能o H % S ^ S L w力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说a d } % P Y U r 9房山有预) b B U ]期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比! { \ 6 T , b g大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走# * 6，新区新盘新资源会把原本没有$ 1 E V = a e什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的i ; F . B h { Q z好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一5 c H ] Y切带有不确定性因I H w D ]素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:持续关注了一段时间京& H J 7 F p房会，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭| * & N I，家有男娃24年高考。现有回龙观流A U h :星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和D 4 E _ ? t C 0 `亦庄次渠南/西b d ( ! \ t二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张! # W D，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）_ 8 h 5 }。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤Z s B居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷k T 3 5 K K j花园璐苑的二手房。W + = r如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况* g W v %下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回u W c答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,v G I U k 8流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市l ^ r ( T G C .行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于9 – $ o W横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级= p E P / +是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠[ s v v Q前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间e T S y 7 =很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码^ ^ d P F P o ~够优，可以选更好的位置
关于选筹上，8 5 s & Q m v我更建j = m 9 2 E o Q @议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套E ] \，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分@ H ^ Z s a . u成2套，800-900这套选筹方向上不出问题u = ) q ; 5 l @是可以吃到行情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨] J I幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提问:京总你好，关注你b [ A A 6 a B好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好C _ { * # :！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米D s r v三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏^ m 1 k Y N @掉了首付% B M d p 4；海G n h南陵水清水湾房产两e 2 w h ^ g Q I $栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基+ – 1 , t r l )本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在t { } + % 2 I高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在1 ? a P +在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,15 a G q ^ ] Y `、昌平县城、燕郊、涿州、海f ` C L \ B n : *南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际I x j w @ j {需求选择,如果小区居住v r 0 q 6 e体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议& d r ~ /在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼\ – m E G 7 ~盘涨势收益分析(历史成交大数C b ` ] [ e ~据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,+ 7 / } # w 7 Y w未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#\ H F } ; W环京Y Z C V x U 1楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,y : b & y j 1但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好d t = % h y ) ) L的位置,当然不考虑投0 g C U : z资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘e o I 4 &活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问:京总您好！我和我老公\ p ` , 8 1今年d x }34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之% _ V F间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问& @ l & o Y 5 L题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们7 N . [ 7 D打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井C L | r y y的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域5 f R = B S，选筹的重) h g h W要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望( & * . \ S得到您的建议
A:回答Z + g b l b \ ( F:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是@ Y ~ ; $ V ) } p主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会+ R z R p { T V慢慢把小户型淹没掉，并I k 3 6 i ! 5 H Z且保障房人才型住房它的公共服务更加完k $ W 5善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一; e J G { V居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂\ q _盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章8` ] t u r6#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这h m / 1 = o A对于选筹的要求太高了，只能说p v ) e 5 ) u N /这些[ . Z M 6位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题u 8 A A %，选筹上可以参阅星_ R + g y q ^ d P球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正h S n ~ } G 6 N l规一居G o T U 0 ; x m k室都是在你0 j u p y的预算范围内，$ 3 V $ S k I . )这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好，看了您A I I 8 y的文章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦庄啦，但海梓府的三居都快要800啦，买了会不会站岗，还有什么其他比较新的区域可以选择啊，中信新城E – J = x 9 i ? O如何，多谢！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长期价值很好，短期的话看买什么盘，如果是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像海梓府和金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关，这两个盘在5年期都具备成长性，你在亦庄买的话最好是围绕金k p F 0 } E r [ $域东郡附近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块的主流，其它区这个E Q } % K ! k 6 –价格可选的范q y \ $ \ }围比较大，只能压缩= g Q A \到2居才能满足成长性，像朝阳海淀都可以选到，看你个人倾向哪个位置，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗5 @ } X e级通F } * B r m X P货膨胀正在路上_ } Y e,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有J Z X39个
16#2 w E D北京各区2017[ = # U = 3 2 p f-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数J a n M 9 7 v ! d据)
17#石景山未来楼市的预Z } a 7 7 ` –判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大2 j r f j T d X盘选筹导E 1 \ ] | L图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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