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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常s G _ k l I \ ] )青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎] E \ !翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会E N 8 c x R次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来# ] ] $ U是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不% e : T z @ 3太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但z Q , m / C H n b万寿路翠微老房g ; H p V _ [ m P子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就l 8 Y / C b 2涨了，要买的翠微这边也涨/ w 9 S 3 X R = =了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火O ( 6 U热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝7 ! o 3你们没有选错，错的是你们的进A ^ Y = _ h ~ s场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴B \ w [ ^ r露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢% z z [ [ @ 2 P 3大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划# B h o t – V `出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的{ W ` i基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，a l ? n H v L如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘2 M Z * : g Y t ^拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。p 9 m \ 2 3 I 4总购房预算为750-950左? n n D # / (右;2.房产部分;双j ? ) n [ 6井CBD总部公寓T v A二期大一居，市值700左右;家庭及居住;I . – s j _ R \ 41.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求M f { F;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末Z R S d E A |带孩子新居一起居住;2）老人C v h 6 8 m |平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5C v @ ] E p n %-15年后y L B H ! } 2的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望e : 5 q o } 9京樾，贷款多、w s d & l T x交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般H 5 H + T 1 U S ,，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次q c F J j新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善r J J 8 ?三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求u i ! 5 a 4合并在近期的一次m Y u 0操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。| @ c Z E 0 B q
A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃( , 2 i ^ l $ o n饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强R Z \ . 8 t F [的区域上换，最次也要往同等资源区域c x % w 4 L m \上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17F f o !年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方| , U G D w x g $向正f O / ? A [ p R确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋, B l [也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的Y t [ h资源，居– e 8住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情` v y T s I 8 )又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换B 4 _ ` D \和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，y V Z e k真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球3 @ N ( } ? T 0精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问T h X } 9题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市: g 4 o y ( V F的十年主流预判（2022-2032）;你的置换k 1 j方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，1 0 ) 8 g B这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，: ( p如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5C : w , z } \ p S年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北+ 3 K T ` 9 ^七家别墅麦卡伦地（大概2@ F L000万），我们两个C w u } @ 6孩子，因为老二的问题，我们需r = [ C ! w要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购Z z A s f L买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。F E K O f Y
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口% 8 / l N人，因a V 1此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是Y K V Y比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议a d 4 V c p 3购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心F r f : C f海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种N N _ c X %意见：一、由于立L C Z汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定i 4 B U G经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可6 G { y * _ =以规避学区的变化风险，如果以后X u S d Z 5 c q G学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学A \ Y Z Y 6 ! P区房，整个西海学区房的价值逻辑，= Z b 1 H \ B品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身D @ C品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部x H f x价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一n ( _ * ( X些，可以参考星球精华栏文章13 W H = & 6 q3#学区宝典：东西海I \ v F } [学区房\ A Z r选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校q * w e R价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之j e h 0 i ] $后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是N = $ p h P V q往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面V s q & ]积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保c K C 3 U G y # W值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏/ i I i P i O {文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅: i F ; P P K , X这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我现居住在慧忠北里的新荣家园小区，三居140平米无贷款，房子买的比较早，当时这个小区品质很好，但毕竟已经是20多年的老楼盘了。由于拜读了很多您的文章受益匪浅，所以现在有想法置换一套能够稳定升值且兼顾居住的品质房。我名下仅此一套房产，想先拿老房产做抵押贷款，待购入! # ^ { a v ~新房后找个合适的时机再卖出老房。现在不知道置换的想法是否成熟，且此置4 T ; d P M C b换的方式是否正确？
另外我的预算在1200-1300之间，区域的话想选择在您说w 5 ( H的奥森—望京区域，希望以您专业的角度推荐一个投资性价比更高的楼盘。另外我16年由于自身欠缺认知，在f W _ .丰台的鲁能钓鱼台美高梅公馆买了一套70平米总价600万的商住房，17年出台商住房政策后直到如今一直出租（月租8500），我感觉政策没有任何挽回的空间！现在该如何处理能Z r m I ; j A / V够实现损失最小化，想请教一下您专业的建议，由衷的感谢您
A:回答4 0 R S H [ o | 2:您好,置换新荣家园正确,这个盘成长很慢,倒不必先买后卖,你做抵押贷款会增加额外的费用,先买后卖是原本持有的房产成长很好,如果遇到小牛市会有不错的涨幅,这种情况可以做抵押贷款先买吃两套的行情,其次) * G } 0美高梅应该尽快出掉,商住人为干预性太强,不是一个好的投资品,并且你这个总价600多,这些钱换成商品房涨幅会高p e [ [于商住,租金不是房产收益的主体,房价一旦上涨,租金回报率再高也没有意义,
你可以把第一套的总价提到1800-1900这样子,买到望京的龙头位置,买后再做一部分抵押贷款买入二套,第二套选筹的思路还是靠近产业区,面积可以压缩品质要提高,这样你两套优质盘长持即可,一轮大牛市基本就把美高梅的损失赚回来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换{ 1 X }升级的系统性指导建议,祝顺利！
Q:提问:D G 4京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章G w d V | 2，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情; a Z & %况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出! D 5 R y = Q M W租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚~ M g w 5 ; r园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一c l .居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受n # v I m M没有阳台，户型也还Y b z H可以接受，家人比较喜z Q % 7 P 7 2 @ v欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资– ~ f h金换成海\ s z u k淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这W \ \ ~ E Z 8 x种操作下性价比@ P { [更合适的楼盘。
4、像这种换房，目k } ] u p a b前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上/ j x &地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好^ ; 1 N x s / M的表\ % Z I现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得2 q b X F您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫0 # { r X & d润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的@ f v \ Q h Z O f布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，K K A f y =选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年N ) X行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年E H n E L的九十月份一直H 4 h I U F持续到第二年的五一左右;这也是真正的J [ ,牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强? b :资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在` T | Q %一些位置已经开始放量了，你们现在H c N 8 p S I Z #动怕是比较被动，可以走一p u N c q步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
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