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今晚8点,北京放松限购的文件终于在住建委官网挂出来了,路边社的消息验证为真,前两天房地产股票大涨的原因终于落地了。
4.30新政,在执行现有住房限购政策的基础上,允许居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)或成年单身人士,在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。(具体可以参考住建委官网或者新闻)
![](https://pic3.zhimg.com/v2-17d8cdf581c973abdfed671ca9eccc6e_r.jpg)
这个新政确实有部分超出预期,因为海淀五环外、昌平南、朝阳的望京北和东坝等五环外区域都是热门购房区域,跟房山等五环外的郊区同列,算是明显的利好。
尤其是海淀五环外,算是个bug,海淀五环外不仅是城六区,而且房价10万+的比比皆是,本身就是改善家庭购房的优先选择。
对于五环内的南城和非热门区域来说来说,算是小小的利空了,因为有些改善的资金就可能被分流了。
盘点今年北京楼市的新政,其中有3组最重要:
1是降低了首付,无论是首套还是二套;
2是离婚大法重出江湖,可以无限首套;
3就是这次的新政,五环外可以多买一套。
其他还有降低利率、放松通州双重限购等政策,但没有上面这3个政策力度大。
4月23日人行发布的“离婚后名下无房算首套”的政策,其实比4.30新政更重要、力度更大,因为离婚大法的优势是:
- 离婚后名下无房算首套,4.30新政策算二套/三套;
- 离婚大法不限制购房区域,4.30新政圈定五环外;
- 离婚大法可以无限循环,只要钱足够,4.30新政最多只能买3套。
4.30新政没有引入纯新增的购房力量入场(没有外部新鲜血液),而是鼓励存量改善家庭的释放需求。
之前,部分改善需求,受制于购房指标,需要换房折腾,现在不用置换了,可以直接买了;也不用假离婚折腾了。
对于北京的家庭来说,现在购房资格根本不是问题,只是钱的问题。
显然现在的政策主要还是鼓励富人买房,买到第三套了,肯定不算刚需。那么4.30新政主要利好还是五环外的优质改善新房、优质次新二手房、别墅等。
总的来说,这个政策影响有限,但对于部分区域是较大的利好,北京楼市难以在这种级别的政策刺激下见底,见底需要引入外部新鲜韭菜或者大幅降低房贷利率和交易税费。
之前我跟粉丝交流过北京楼市见底的大概条件:1是看政策有多强力(见上),2看整体经济恢复的情况,大家收入多了或者其他资产增值了,信心就恢复了,3是看租金回报率什么时候接近贷款利率。
就4.30新政而言,对于购房区域的选择或者投资角度来看,我建议的区域依次是海淀五环外、昌平南、望京北、东坝,尽量回避丰台五环内高溢价新房。
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