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Q:提问:您好,家里有三套瀛海家园的回迁房,一套一层的3居(108平),两套13、14层的两居(均为80平,父母住一套) 1、现在想出掉一层的三居,但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机,后期还有没有再上涨的可能?如出手的话后期购置房产推荐在哪里,暂时没有学区的要求,较倾向于投资属性。 2、女朋友在大兴机场工作,想使用首套资格购买房产(未来给她爸妈住),推荐在机场附近(榆垡、天宫院、黄村)购置房产吗?还是在固安买一套130平的带院小叠拼(160w左右)或130平的大平层(150w左右)?希望能够抗跌且好出手,具有投资属性。
A:回答:您好,1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看,将来是有补涨机会的,但这种补涨兑现时间上可能会久一些,瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了,价格洼地中短期并不具备大跃升的条件,价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能,价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡,当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶,彻底和瀛海拉开差距,就是瀛海补涨的时候,热门地段价格明显上涨,资金和购买力会自动寻找价格低位的板块, 作为投资来讲瀛海效率要低一些,整个时间线比较长,现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大,有条件的可以置换效率更高的位置,关于出手的时间点,瀛海在中短期并不具备补涨的可能,在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了,在这之前你要选2-3套目标房源。
2、首贷属于稀缺资源,一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了,大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱,这种选筹称不上投资,完全是纯自住需求了,建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置,如亦庄的次级板块或者西红门沿线,建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:星主您好,一直关注您很久了,认真阅读了您的文章,很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析,诚心向您请教。我现住西城,前年退休后返聘到石景山上班,感觉现在石景山很宜居,所以计划在石景山古城地区买套小房子,一来免了每日上班奔波之苦,二来想把部分资金分散投资,以免现金贬值。老公上班在五棵松,离古城也不远。 目前我有500万资金,近期看中了两套房子:一套中海金玺公馆的88.5平的两居,600万;另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼),270万,是商业性质的。
目前纠结的是:如果买金玺公馆,好处是房子是住宅性质,以后如果想卖容易出手,但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万,后续负担较重。如果买长安中心,恰好能满足居住和分散投资的需求,且手上还能留有200多万流动资金,但问题是房子是商业性质,后续出售较难,且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓,想法是占用资金少,在经济上没有影响,房子户型朝向楼层都很好,居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房,孩子在国外已上班,后续没有换房买房教育的需求,这个公寓如果不住也不急于出售变现,可以出租。
所以向您请教两个问题:1、以目前我的资金和需求情况来看,选择上面哪套房子较好?2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手?未来这个区域商业公寓的价格趋势如何?除了这两个方案,您还有其他的方案推荐给我吗?期待您的指导!感谢!
A:回答:您好,公寓虽然占用你的资金比较少,但存在不保值与流动性弱的问题,住房投资更多的是财产的保值与增值,将来可以跑赢通胀,石景山西部整体投资属性偏弱,可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议,住宅将来是有流通性的,公寓原则上是不建议作为投资的对象,即便是要买也尽可能买到繁华商业地段,这种位置以后租赁市场更大,租金水平也可,非核心地段尤其是偏离主城区的位置,一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租,保障房公租房涌入市场,基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证,如果出现非常长的空置期,加上房子的各种费用可能会成为负资产,后期处理起来很麻烦,你西城的次新三居属于非常优质的仓位,阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额,把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租,喜欢什么样的居住环境直接去租即可,将来不住时可以随时撤回,而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升,不必非要靠买来解决,会降低整个资产的成长效率,建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:您好,远洋山水2套110两居室,一套自住,一套老人住,魏公村8号院1套2居室老央产。计划把8号院和远洋山水自住的一套2居室挂盘出售,在远洋山水置换140三居,主要考虑方便就进照顾老人以及周边生活的便利。但目前的市场卖房很不友好,想问一下就目前这几套位置情况,应该暂时维持现状观望,还是该坚持置换。谢谢
A:回答:您好,第一:石景山整体的房价是靠西城和海淀的外溢支撑起来的,鲁谷商圈作为石景山的东大门在位置上有天然的优势,流量自然是不缺的,但远洋山水是有点偏刚需的,也就是尽量不要去布局超大户型,这个位置还不值得多仓重仓,第二:如果不能把这套移到其它位置,也就是处于自住没办法只能这样布局,要以捡漏的心态去看房,先不要卖自己的,同市场鲁谷的两居流动性好于三居,两居不好卖的时候,三居会更难卖,有捡漏价的房源可以置换,没有捡漏价可以等等看,所以您需要将目标户型近几年的成交细况摸清楚,才能做出正确的判断,到底是该坚持置换,还是继续等,建议您参考星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利!
Q:提问:您好!目前无住房需求,想买套房保值增值,可拿出700万用于买房,最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产,目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适?个人对居住品质要求较高,现在买了准备租出去,15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉,视情况给两个孩子买婚房。
A:回答:您好,无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了,你的持有时间在15年以上甚至会达20年,首先要考虑将来的成长性,其次是房价的高度,最后是租金水平,从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的,北京这座城市最好的资源除了内城区以外,其它大多都分布在北部与东部,南部最好的资源有两个方向,一个是东南,一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置,有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班,为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性,在附近如玉泉营,草桥,公益西桥置业是一个不错的方向,
但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率,纯投资是效率优先原则,因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的,如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光,大悦城的两个流量大盘,华纺易城和青年汇佳园,这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件,你的持有时间足够长,要首先关注成长属性的,建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,81#北京房产投资核心逻辑和原理,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!
Q:提问:星主您好!看了您星球的精华文章和点评,非常专业向您学习! 我家概况:老大实验二小广外二年级,老二2025年幼升小(731前落户西城) 自有资金1000, 房产a: 远见名苑高层93平西南小三居(1000左右,220万贷款) b: 丽泽雅园117平高层西南大两居(750左右,不好卖,想出就得大降), 老二还要升学,想把两套房子都卖了置换一个带学区的优质房产长期持有,离老大的学校不是太远,老大除非换区转学,西城内只能呆在广外了 目前主要看了: 1广外学区: 朗琴园高层南向185四居(1900,学区实验二小广外,车位紧,买车位100, 2陶白学区:朱雀门南区顶层复式148平三居(2000,地库不能直达,南区比北区小区环境差,复式上面两间房子都是斜角,物业管理一般,买车位100,学区育才小学,一般学区吧,房子流通性不知道咋样,价格不好谈了),
3)一瓶133平2层南北通透三居(1900.公司产权,学区陶然亭小学直升师大附中,到7月满三年,税费待定,有其他几个客户想接盘,中海物业和园林比朱雀门好,地库直达,小区车位好) 4)一瓶1号楼200平顶层平层客厅卧室全南向三居(老楼,外层和楼道跟其他楼明显差不少)2400,有谈的余地,需重新装) 5)富力信然庭顶层四居161(2000, 外面停车,朝北,育才小学) 月坛片区: 金融世家3居客厅全遮挡,购买需两房本,2200, 育民小学,但入手后不好卖 想跟您咨询: 1.要不要卖丽泽雅园? 竞品多不好卖,除非降到700以下,能不能出不好说(18年,650全款买的,算上这6年的资金持有成本就赔了),
2. 置换顺序: 先买再卖:市场下行期,担心市场几年持续下跌风险,买下后总价跌的更多,先卖后买:如果政策出台,核心区房子价格升的比较快,买不到合适的房子明年老二还得上学,得在明年5月前完成过户 3. 选哪套房子合适?要不要增加预算? 我们没有强学区概念,一般学区也可以接受,偏好公园地产,上面提到的朗琴,朱雀门,一瓶,富力信然庭或者您给推荐其他合适的楼盘也可以. 非常感谢!
A:回答:您好,感谢1、丽泽雅园从楼盘自身的资源及您所持的户型是要出货的,置换的节奏取决于您们的现金流情况,市场升温后您看的这些项目往上涨是一定的,如不具备现金流优势,等到高点在启动置换会错过优质盘现在的低点,包括议价权,这些项目的反应速度及可跃升性都大于丽泽雅园,丽泽雅园的面积是117,您要换的均在150以上,从区域属性及楼盘属性都不适合同时买进卖出,这会降低你此次投资的效益,相反如果具备很好的现金流,也就是说在不卖丽泽雅园的同时不会影响到你的选筹、下定支付房款,这种情况为了多卖一些价格把丽泽雅园留到高点是可行的,操作上的细节您可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。
2、选筹正确符合将来的主流趋势,不用担心其价值风险,类似于西城这种地段,优质大盘主流户型今天跌多少,将来都会涨上去,从大的方向北京的房地产市场没有任何问题,好位置好楼盘好户型的房子,是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子,供给端小户型、保障房市场占比越来越大,这会导致高端改善盘越来越稀缺,这些房子的价格中长期不会降的,只是涨的慢了,通胀和货币因素加上将来的市场需求都会推动这类房持续上涨,现在去购买有抄底捡漏的机会,淘到笋盘就是赚的,熊市正是买豪宅大项目的好时机,反而牛市要格外谨慎,高点买入被套的风险远大于低点。
3、一瓶133、富力161这两套很好,一瓶如果能升级成163会更棒,从区域价值上一瓶富力是超过广外的,也就是朗琴园要做备选,185的户型稀缺性比着这两个差很多,朱雀们148平复式利用率太低了,居住起来体验会很差,148平米抛去公摊分割为2层,单层的活动空间可能都不到60平,这跟住个大开间的感觉是一样的,如果能升级为185的也可以列为选筹目标,其次两个房本将来会降低房子的流动性,价值风险倒不必担心,但那个2200的户型很一般,这5个项目从地段啊楼盘啊都是很好的,也都是一线资源,
只是个别户型上有瑕疵或者说是非主流户型,虽然好地段的房子可以弥补一些微小的瑕疵,但如果能够同时占有地段、楼盘、户型上的资源越往后会越吃香,您已经到这个预算了不存在过渡问题,最好是一次买对,其它项目可以关注西城晶华160、中海凯旋155、官园8号160、中信玺园143,建议您适当调整预算,以主流户型为主,最后实在是差距太大,或者有一定的压力才考虑非主流,可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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宏观类(部分)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
07#巧用杠杆,贷款的利用
微观类(部分)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分)
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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