叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。 2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。
A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块， 作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。
2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。 目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。
目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。
所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:您好，远洋山水2套110两居室，一套自住，一套老人住，魏公村8号院1套2居室老央产。计划把8号院和远洋山水自住的一套2居室挂盘出售，在远洋山水置换140三居，主要考虑方便就进照顾老人以及周边生活的便利。但目前的市场卖房很不友好，想问一下就目前这几套位置情况，应该暂时维持现状观望，还是该坚持置换。谢谢
A:回答:您好，第一：石景山整体的房价是靠西城和海淀的外溢支撑起来的，鲁谷商圈作为石景山的东大门在位置上有天然的优势，流量自然是不缺的，但远洋山水是有点偏刚需的，也就是尽量不要去布局超大户型，这个位置还不值得多仓重仓，第二：如果不能把这套移到其它位置，也就是处于自住没办法只能这样布局，要以捡漏的心态去看房，先不要卖自己的，同市场鲁谷的两居流动性好于三居，两居不好卖的时候，三居会更难卖，有捡漏价的房源可以置换，没有捡漏价可以等等看，所以您需要将目标户型近几年的成交细况摸清楚，才能做出正确的判断，到底是该坚持置换，还是继续等，建议您参考星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。
A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，
但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:星主您好！看了您星球的精华文章和点评，非常专业向您学习！ 我家概况:老大实验二小广外二年级，老二2025年幼升小（731前落户西城） 自有资金1000, 房产a: 远见名苑高层93平西南小三居（1000左右，220万贷款） b: 丽泽雅园117平高层西南大两居（750左右，不好卖，想出就得大降）， 老二还要升学，想把两套房子都卖了置换一个带学区的优质房产长期持有，离老大的学校不是太远，老大除非换区转学，西城内只能呆在广外了 目前主要看了: 1广外学区: 朗琴园高层南向185四居（1900，学区实验二小广外，车位紧，买车位100， 2陶白学区:朱雀门南区顶层复式148平三居（2000，地库不能直达，南区比北区小区环境差，复式上面两间房子都是斜角，物业管理一般，买车位100，学区育才小学，一般学区吧，房子流通性不知道咋样，价格不好谈了),
3）一瓶133平2层南北通透三居（1900.公司产权，学区陶然亭小学直升师大附中，到7月满三年，税费待定，有其他几个客户想接盘，中海物业和园林比朱雀门好，地库直达，小区车位好） 4）一瓶1号楼200平顶层平层客厅卧室全南向三居(老楼，外层和楼道跟其他楼明显差不少）2400，有谈的余地，需重新装） 5）富力信然庭顶层四居161（2000, 外面停车，朝北，育才小学） 月坛片区: 金融世家3居客厅全遮挡，购买需两房本，2200, 育民小学，但入手后不好卖 想跟您咨询: 1.要不要卖丽泽雅园？ 竞品多不好卖，除非降到700以下，能不能出不好说(18年，650全款买的，算上这6年的资金持有成本就赔了)，
2. 置换顺序: 先买再卖:市场下行期，担心市场几年持续下跌风险，买下后总价跌的更多,先卖后买:如果政策出台，核心区房子价格升的比较快，买不到合适的房子明年老二还得上学，得在明年5月前完成过户 3. 选哪套房子合适？要不要增加预算？ 我们没有强学区概念，一般学区也可以接受，偏好公园地产，上面提到的朗琴，朱雀门，一瓶，富力信然庭或者您给推荐其他合适的楼盘也可以. 非常感谢！
A:回答:您好，感谢1、丽泽雅园从楼盘自身的资源及您所持的户型是要出货的，置换的节奏取决于您们的现金流情况，市场升温后您看的这些项目往上涨是一定的，如不具备现金流优势，等到高点在启动置换会错过优质盘现在的低点，包括议价权，这些项目的反应速度及可跃升性都大于丽泽雅园，丽泽雅园的面积是117，您要换的均在150以上，从区域属性及楼盘属性都不适合同时买进卖出，这会降低你此次投资的效益，相反如果具备很好的现金流，也就是说在不卖丽泽雅园的同时不会影响到你的选筹、下定支付房款，这种情况为了多卖一些价格把丽泽雅园留到高点是可行的,操作上的细节您可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。
2、选筹正确符合将来的主流趋势，不用担心其价值风险，类似于西城这种地段，优质大盘主流户型今天跌多少，将来都会涨上去，从大的方向北京的房地产市场没有任何问题，好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，这些房子的价格中长期不会降的，只是涨的慢了，通胀和货币因素加上将来的市场需求都会推动这类房持续上涨，现在去购买有抄底捡漏的机会，淘到笋盘就是赚的，熊市正是买豪宅大项目的好时机，反而牛市要格外谨慎，高点买入被套的风险远大于低点。
3、一瓶133、富力161这两套很好，一瓶如果能升级成163会更棒，从区域价值上一瓶富力是超过广外的，也就是朗琴园要做备选，185的户型稀缺性比着这两个差很多，朱雀们148平复式利用率太低了，居住起来体验会很差，148平米抛去公摊分割为2层，单层的活动空间可能都不到60平，这跟住个大开间的感觉是一样的，如果能升级为185的也可以列为选筹目标，其次两个房本将来会降低房子的流动性，价值风险倒不必担心，但那个2200的户型很一般，这5个项目从地段啊楼盘啊都是很好的，也都是一线资源，
只是个别户型上有瑕疵或者说是非主流户型，虽然好地段的房子可以弥补一些微小的瑕疵，但如果能够同时占有地段、楼盘、户型上的资源越往后会越吃香，您已经到这个预算了不存在过渡问题，最好是一次买对，其它项目可以关注西城晶华160、中海凯旋155、官园8号160、中信玺园143，建议您适当调整预算，以主流户型为主，最后实在是差距太大，或者有一定的压力才考虑非主流，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容