北京楼市：昌平北部，正超跌楼盘-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总您好，我想咨询一下通州放松双限对朝阳常营的影响。常营的定位主要是国贸的二级外溢板块，优势是医疗和商业配套还可以，缺点主要是交通拥堵，教育资源一般，受到航道噪音影响。现在通州购房政策有所宽松，是否会分流走一部分原计划在常营购房的需求？因为如果沿着一号线或者六号线选通州房，到朝阳上班比常营管庄多坐不了几站，而且在通州能买到价格更低但楼龄更新、户型更好的二手房甚至新房。我个人的理解是，对于无房的京籍家庭，

其在通州的购房要求较2015年的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》没有变化。对于通州户籍和在通州工作的群体，我想他们买房目标区域本就主要在通州，只是受制于在通州落户、社保或者个税未满三年，之前可能会选择买在朝阳，现在则可以买通州房了，这部分购买力可能被转移到通州。还有相当一部分非京籍在朝阳区工作的人群，现在仍然不能买通州房。个人认知有限，所以想听听京总的看法，您认为此次通州放松限购后，常营是否还有购买价值？本次仅分析一下放开限购对这些小区保值增值性的影响就好，感谢京总。

A:回答:您好，常营的大部分买家来自朝阳和一小部分东城，在朝阳和东城上班的人处于自住不会到通州买房，但在通州上班的人可能会到朝阳买房，所以通州放松限制影响不了常营的价值，长期看通州的发展除了利好本地以外，最终还会利好一个区域就是常营，通州将来的产业全部聚焦运河商务中心，无论是轨道交通还是驾车，从常营到通州双向都很方便，且不受早晚高峰影响，将来在运河中心上班如果买本地只占有了通州的资源，而买常营不但能占有到运河的人口资源，还能占有到朝阳的资源，

参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,靠近运河具备长期价值的2个商圈万达主流盘均价6万5左右，武夷花园5万5左右，而常营主流盘5万8左右，从常营这个区域自身来看虽然属于二线区域，但它的资源并不输一线，潜力在于不但能承接朝阳东部的外溢，将来还能享受到运河中心发展的人口红利，需要注意的是布局常营一定是主流盘主流户型,建议你参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议？如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢！

A:回答:您好，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,大山子因为商圈的成长环境恶劣，本身这个位置靠近望京的，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但因资源的匮乏，基础配套又很差,所以一直被甩在最后面，七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，所以今天的房价能够支撑起来最大的原因是承接了海淀和西城的刚需以及部分改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，在位置上自然有优势，

这个商圈也是配套最成熟的一个区，商圈决定着房价的海拔，楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，这两个盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质盘，这样不会失去接下来的板块轮动，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利！

Q:提问:您好，我是新会员，有很多想请教您，关于家庭房产置换和优化的问题。现在家里有三套房，一套在将台瞰都嘉园的四居室，估值1000左右，一套位于东城东棉花胡同的2居学区房，东西向顶层，估值730或更低，一套公园1872的公寓，这套今年5月刚入手，现在估值360或更低，当时看中租金高想长期持有，没想到现在会有置换学区房的打算。

1、关于置换学区房，我想把东城的那套和1872的公寓卖了，加上手头存款凑个1300在西城德胜学区中部或南边置换一套3居室，因为老大可能会被调剂出区到二环内的什刹海或新街口，住二环北方便接送。现在看了六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居，这几个小区楼领跨度大，各有缺陷，其他小区还没实地考察，请问人定湖公园到二环这一带，有没有合适的三居室推荐？

2、关于优化，其实现在自住的瞰都感觉挺好，但是4居已多年未增值，出租的话月租15000左右。所以是否有优化的必要？预算1000的话有没有推荐的楼盘？3、关于上面资金分配和考量，您有其他置换或者优化的建议吗？

A:回答; 您好，1、德胜属于高溢价片区，我一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，

就是它回落的时候，六铺炕一二三区，教场口9、2号院，安德馨居这几个盘如果把学区剔除价格也就是10万-12万之间的水平，马甸不带学位的老房子卖到9-10，购买的时间按照最大限度尽量晚买，符合落户要求即可，孩子一旦用完学位可以趁机出掉，哪怕是平价，现在高溢价的学区房不敢长持; 2、瞰都国际1000万的总价如果只收租效率太低了，这个盘看着离朝阳公园很近，但实际它还是属于酒仙桥板块，被四环隔离开享受不到朝阳公园的生态资源，酒仙桥所有的楼盘不分贵贱涨幅全部垫底，主要是输在了商圈上，除非大动该修的修该拆的拆把路扩宽，

腾出一个地方建一个中大型的商超，才能提高这个区域的质量，否则被四环和机场高速隔着去哪都需要时间成本，正常这个位置的房价不应该是这个水平，这套脱手之后，买一套小的学区房用来满足上学的需要，剩余的资金以投资为主去配置一套纯居住的品质大盘要比花1000多买一个学区房再用这1000投资个小盘或者收租更有效率，拿主流大三居或者四居，能住的情况下更好，如果不能住的情况下可以选择租房过渡，建议你参阅星球会员文章03#置换实操理论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在学习您的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班，孩子亚运村三年级，老人跟着带孩子。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季，离未来地铁开通后也有2-3公里，已出手，比去年亏了50-60万；另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题一是慧忠里的价格年后持续下跌，目前的成交价格比自己三年前入手的价格又少60万，不知是否继续亏钱出手；二是亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，保利金泉的好三居又超预算了，

两居又户型太差；三是拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，但价格也持续下跌，担心入手后还会下跌；四是考虑新房东坝保利天汇三居，在东坝住了五六年，也算熟悉环境，交房前在亚运村租房住，交房后孩子也大了，计划先考虑通勤，或者亚运附近租个小房用于学习。五是如果慧忠里暂时不出手，预算最多够到750万左右选择两居，这种选择是否可行，但楼盘还未考虑。六是持现300万，租房等待时机。有点乱，还望京总指点。

A:回答:您好，1、你已经变现了一套，如果保留慧忠里等待价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，你想啊你的置换属于升级，慧忠里如果价格反弹，那么比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，而慧忠里如果价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经发生跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线区域大面积回调10%差额是很大的。

如果现在去入手大盘，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的策略，操作上的节点要买在最底部，也就是逆势的最后一阶段牛市信号出现时，具体的细节参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、要一个宽松的交易周期，比如4个月啊或者6个月啊，每个房主对于回款的期望不一样，这个你要去谈，时间越长效益越高，

2、选筹的方向：如果是留在原区域你要把户型从三居压缩成两居，将原有的目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合快速反应的条件，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的几个项目各项资源没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，留在原区域侧重于效率可能就住不了了，只能投与住分开，如果不是原区域没必要去东坝了，可以往朝阳大悦城看看，这个预算能拿到主流户型，比如华纺和青年汇的三居，1000布局这个位置在朝阳还是很合适的，通勤的话也要比东坝近一些，这两个选筹的方向投资属性都可，可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，

而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。 2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。

A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，

如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香，

方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图