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这几天楼市里面利好不断。
一会是南京买房可以落户了,一会成都的限购彻底放开了,一会又是南京楼市可以以旧换新了,等等的利好。
一些人看到这些楼市利好,就有些紧张,担心房价会上涨。
彭叔在这边还是给大家宽宽心。
不管是南京楼市出利好,还是成都楼市出利好,对于房价来说,都没有啥用。
能把这些城市的成交量,在短期内冲一波,已经是烧高香了,想要涨房价,根本不太可能。
彭叔一个个说。
先说成都楼市。
彭叔为什么觉得成都楼市限购彻底放开,成都房价依旧还是涨不起来。
有三个原因。
第一。
成都房价不便宜了。
成都虽然GDP比较高,但是成都的人均GDP,就比较惨了。这说明成都是典型的,大而不强。也就是产业的确多,但是强的产业,很少。成都的工资水平,肯定差距很大。
而就这么个产业支撑,现在成都平均房价,在整个中西部地区,排名第一,力压武汉、合肥、西安等等的城市。
甚至,成都的改善房房价,已经超过了宁波房价,基本上达到了和南京房价一个水平的地步。
因为成都房价太高了,所以成都楼市想要在已经这么高的情况下,再涨一波,那就更难了。
第二。
成都楼市去年的那次放开限购,基本上已经就把成都楼市的限购给放开了。换句话来说,真正要在成都买房的人,去年开始,就已经不是问题了。那么在去年成都限购放松的的时候,还没有去买房的话,也不会因为现在成都限购放开,就跑到成都楼市去买房。
成都楼市这波限购彻底放开,彭叔觉得,最多就是四川省内,一些比较穷的人,之前没有在成都买房,现在成都限购放开了以后,他们有可能会到成都楼市去买那种比较便宜的二手房,也就是总价在100万到150万之间的这种二手房。
靠这种没啥钱的人,只能帮助成都楼市走个量,而成都房价,却很难有起色。
第三。
其他二线城市竞争。现在全国可不是只有成都一个放开限购,还有很多城市,都把限购给放开了。
刚才彭叔说的那些城市,武汉、西安、重庆、长沙、郑州等等的,限购都是开的,也就是说,全国的购房者,有很多选择,那为什么还要到成都去买房呢?
彭叔别的像是成都的库存量等等的,都不说了,光是这些因素,已经让成都楼市不可能有啥行情了。
所以彭叔对成都楼市限购放开的预判,撑死了就是走波量,房价上涨,没戏。
至于说南京楼市出的这两个利好。
第一个是买房送户口。
彭叔认为这个利好对于南京楼市来说,可以说是毛用都没。
现在全国那么多城市里面,户口有含金量的,一个是北京,一个是上海,这两个里面北京户口的含金量最高。除了这两个城市以外,其他的城市户口都没啥价值。
南京楼市的户口本来就不难,别说买房才能有南京户口了,一个本科生,没房子的有南京户口都不难的。
所以南京楼市买房送户口,根本没啥用。
第二个是南京楼市的以旧换新。
这个政策的关键点,在于南京楼市的二手房评估价是多少。
因为这个二手房换新房,是以二手房的评估价为主的。也就是说,如果这个评估价给的比较多,那么南京老破小的房价,自然也就能稳。而如果说,南京的这个二手房评估价,是按照近期的二手房成交价来评估,那么就比较悲催了。这么一来,对于老破小的房价来说,也啥好处,撑死了只能是兜个底。
而且从之前已经用了这个政策的城市来说,像是郑州,今年计划是要搞1万套这种房子。郑州搞了这么久,郑州房价下跌的趋势还没有停止。彭叔去问了郑州那边的人,他们说这个二手房的收购价,是会参照小区的二手房成交价,这么一来,给的评估价,就和市场价差不多,而不是按照房东想要的那个价格来的。
所以彭叔觉得,南京楼市的这个以旧换新,效果也不会太明显。毕竟评估价不太可能给一个高价出来。
说完这两个城市。
彭叔再聊聊当下的楼市。
就是现在的楼市,很多人觉得楼市不行了,但实际上。
现在的楼市,正在朝着软着陆的方向走着。
楼市的软着陆,也就是让房价不要急跌,大跌,避免银行损失严重。
这里面最大的一个点。
就是如果说,房价在短时间内,明显下跌,那么就会导致,一些房东不要房子了,然后直接断供,把房子甩给银行。
但是反过来说。
如果说房价没有急跌,而是一年跌幅5%到10%,这么一来,房价跌的慢,等到购房者觉得不想要房子的时候,他已经把房贷还了很多了,这个时候,他不要房子,他舍不得。
彭叔把话说的再直接一点。
假设一个购房者。
他是买了一套200万的房子,首付3成,60万,贷款140万,他的房贷一年是8万。
那么他如果还了3年的房贷,银行这个时候,已经拿到了60万的首付,外加24万的房贷,这就是84万。而这个时候,只要他的房子,能卖的超过116万,那么银行就把本钱都收回来了。
大家想想,3年时间,房子从200万,降到116万的概率,有多大?目前全国所有城市里面,除了那些网红盘以外,其他的二手房跌幅没有这么大的。
而且这个时间越往后拖,银行就越安全。
如果这个购房者,还了5年房贷之后,才不要房子了,那么这个时候,他已经还了40万的房贷,外加60万的首付,他的200万房子,只要拍卖100万,银行就回本了。
所以对于银行来说,只要不是房价急跌,快跌,银行损失不大的。
彭叔说现在楼市还是软着陆,还有个原因。
就是现在楼市里面,压力大的人,只有2020年、2021年的人为主,从2022年开始,还敢高杠杆买入的人,已经很少了。
大家想想。
2019年买房的人到现在,已经还了2020年、2021年、2022年、2023年,4年多的房贷了,他们如果要断供,早就断了。对于这些2020年之前买房的人来说,如果真的还不起房贷了,他们宁可贱卖房子,也不会断供的。
而对于2022年、2023年买房的人来说,就是这两年买房的人,大家也能看到,他们这些人是恨不得负债越少越好,直接买房的时候,就已经是各种能不用贷款,就不用贷款了,所以敢在这两年买房的人, 杠杆加的很少,自然断供的概率,也就非常低了。
真正比较危险的,就是2020年、2021年,这两年国内房价大涨,2020年的时候,深圳、东莞、宁波等城市房价率先上涨,等到2021年的时候,北京、上海、广州、杭州、合肥、南京等城市房价各种起飞上涨。
所以2020年、2021年买房的人,他们是对房价预期比较好,对收入预期也比较好,就加了高杠杆。结果现在遇到房价下跌,收入下降,双杀。
不过对于银行来说,现在只要不停的出利好,稳住这些人,让他们不要那么快的卖房子,拖的越久,银行就越安全。
拖的时间越长,楼市软着陆的概率,就越大。
有一说一。
如果房价真的要迎来一个日本那样的30年,那么在2020年、2021年高负债买房的人,就真的成了代价。
现在的楼市,还是挺凶险的。
彭叔建议那些想要卖房子或者买房子的人,还是多看一些房产知识。房子这么贵,大家平时网上买个衣服,都要货比三家,房价这么高,大家还是要谨慎一些。房子买错了,或者卖错了,好几年都白干了。
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