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这几天楼市里面利好不断。
一会是南京买房可以落户了，一会成都的限购彻底放开了，一会又是南京楼市可以以旧换新了，等等的利好。
一些人看到这些楼市利好，就有些紧张，担心房价会上涨。
彭叔在这边还是给大家宽宽心。
不管是南京楼市出利好，还是成都楼市出利好，对于房价来说，都没有啥用。
能把这些城市的成交量，在短期内冲一波，已经是烧高香了，想要涨房价，根本不太可能。
彭叔一个个说。
先说成都楼市。
彭叔为什么觉得成都楼市限购彻底放开，成都房价依旧还是涨不起来。
有三个原因。
第一。
成都房价不便宜了。
成都虽然GDP比较高，但是成都的人均GDP，就比较惨了。这说明成都是典型的，大而不强。也就是产业的确多，但是强的产业，很少。成都的工资水平，肯定差距很大。
而就这么个产业支撑，现在成都平均房价，在整个中西部地区，排名第一，力压武汉、合肥、西安等等的城市。
甚至，成都的改善房房价，已经超过了宁波房价，基本上达到了和南京房价一个水平的地步。
因为成都房价太高了，所以成都楼市想要在已经这么高的情况下，再涨一波，那就更难了。
第二。
成都楼市去年的那次放开限购，基本上已经就把成都楼市的限购给放开了。换句话来说，真正要在成都买房的人，去年开始，就已经不是问题了。那么在去年成都限购放松的的时候，还没有去买房的话，也不会因为现在成都限购放开，就跑到成都楼市去买房。
成都楼市这波限购彻底放开，彭叔觉得，最多就是四川省内，一些比较穷的人，之前没有在成都买房，现在成都限购放开了以后，他们有可能会到成都楼市去买那种比较便宜的二手房，也就是总价在100万到150万之间的这种二手房。
靠这种没啥钱的人，只能帮助成都楼市走个量，而成都房价，却很难有起色。
第三。
其他二线城市竞争。现在全国可不是只有成都一个放开限购，还有很多城市，都把限购给放开了。
刚才彭叔说的那些城市，武汉、西安、重庆、长沙、郑州等等的，限购都是开的，也就是说，全国的购房者，有很多选择，那为什么还要到成都去买房呢？
彭叔别的像是成都的库存量等等的，都不说了，光是这些因素，已经让成都楼市不可能有啥行情了。
所以彭叔对成都楼市限购放开的预判，撑死了就是走波量，房价上涨，没戏。
至于说南京楼市出的这两个利好。
第一个是买房送户口。
彭叔认为这个利好对于南京楼市来说，可以说是毛用都没。
现在全国那么多城市里面，户口有含金量的，一个是北京，一个是上海，这两个里面北京户口的含金量最高。除了这两个城市以外，其他的城市户口都没啥价值。
南京楼市的户口本来就不难，别说买房才能有南京户口了，一个本科生，没房子的有南京户口都不难的。
所以南京楼市买房送户口，根本没啥用。
第二个是南京楼市的以旧换新。
这个政策的关键点，在于南京楼市的二手房评估价是多少。
因为这个二手房换新房，是以二手房的评估价为主的。也就是说，如果这个评估价给的比较多，那么南京老破小的房价，自然也就能稳。而如果说，南京的这个二手房评估价，是按照近期的二手房成交价来评估，那么就比较悲催了。这么一来，对于老破小的房价来说，也啥好处，撑死了只能是兜个底。
而且从之前已经用了这个政策的城市来说，像是郑州，今年计划是要搞1万套这种房子。郑州搞了这么久，郑州房价下跌的趋势还没有停止。彭叔去问了郑州那边的人，他们说这个二手房的收购价，是会参照小区的二手房成交价，这么一来，给的评估价，就和市场价差不多，而不是按照房东想要的那个价格来的。
所以彭叔觉得，南京楼市的这个以旧换新，效果也不会太明显。毕竟评估价不太可能给一个高价出来。
说完这两个城市。
彭叔再聊聊当下的楼市。
就是现在的楼市，很多人觉得楼市不行了，但实际上。
现在的楼市，正在朝着软着陆的方向走着。
楼市的软着陆，也就是让房价不要急跌，大跌，避免银行损失严重。
这里面最大的一个点。
就是如果说，房价在短时间内，明显下跌，那么就会导致，一些房东不要房子了，然后直接断供，把房子甩给银行。
但是反过来说。
如果说房价没有急跌，而是一年跌幅5%到10%，这么一来，房价跌的慢，等到购房者觉得不想要房子的时候，他已经把房贷还了很多了，这个时候，他不要房子，他舍不得。
彭叔把话说的再直接一点。
假设一个购房者。
他是买了一套200万的房子，首付3成，60万，贷款140万，他的房贷一年是8万。
那么他如果还了3年的房贷，银行这个时候，已经拿到了60万的首付，外加24万的房贷，这就是84万。而这个时候，只要他的房子，能卖的超过116万，那么银行就把本钱都收回来了。
大家想想，3年时间，房子从200万，降到116万的概率，有多大？目前全国所有城市里面，除了那些网红盘以外，其他的二手房跌幅没有这么大的。
而且这个时间越往后拖，银行就越安全。
如果这个购房者，还了5年房贷之后，才不要房子了，那么这个时候，他已经还了40万的房贷，外加60万的首付，他的200万房子，只要拍卖100万，银行就回本了。
所以对于银行来说，只要不是房价急跌，快跌，银行损失不大的。
彭叔说现在楼市还是软着陆，还有个原因。
就是现在楼市里面，压力大的人，只有2020年、2021年的人为主，从2022年开始，还敢高杠杆买入的人，已经很少了。
大家想想。
2019年买房的人到现在，已经还了2020年、2021年、2022年、2023年，4年多的房贷了，他们如果要断供，早就断了。对于这些2020年之前买房的人来说，如果真的还不起房贷了，他们宁可贱卖房子，也不会断供的。
而对于2022年、2023年买房的人来说，就是这两年买房的人，大家也能看到，他们这些人是恨不得负债越少越好，直接买房的时候，就已经是各种能不用贷款，就不用贷款了，所以敢在这两年买房的人， 杠杆加的很少，自然断供的概率，也就非常低了。
真正比较危险的，就是2020年、2021年，这两年国内房价大涨，2020年的时候，深圳、东莞、宁波等城市房价率先上涨，等到2021年的时候，北京、上海、广州、杭州、合肥、南京等城市房价各种起飞上涨。
所以2020年、2021年买房的人，他们是对房价预期比较好，对收入预期也比较好，就加了高杠杆。结果现在遇到房价下跌，收入下降，双杀。
不过对于银行来说，现在只要不停的出利好，稳住这些人，让他们不要那么快的卖房子，拖的越久，银行就越安全。
拖的时间越长，楼市软着陆的概率，就越大。
有一说一。
如果房价真的要迎来一个日本那样的30年，那么在2020年、2021年高负债买房的人，就真的成了代价。
现在的楼市，还是挺凶险的。
彭叔建议那些想要卖房子或者买房子的人，还是多看一些房产知识。房子这么贵，大家平时网上买个衣服，都要货比三家，房价这么高，大家还是要谨慎一些。房子买错了，或者卖错了，好几年都白干了。
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