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Q:提问:京总您好！特别佩服您的思路，想请您帮忙分析推荐楼盘;购房预算1100左右，手中现金600。个人博士刚毕业不满一年，在石景山首钢园工作。个人比较贪心想要低密、小区附近环境好、配套舒适的，之前看了天境，元玺，君礼著，熙华台等 120平或150平的，个人认为这些盘自住舒适，但流通性堪忧,也能接受维护好的老小区，比如乐府江南。想请教两个问题：1.熙华台这种离五棵松近、靠两条铁路、位置憋屈的硬伤盘，是否可以优先考虑居住属性，是否值得入手 2.五棵松、玉渊潭、五道口附近的次新盘，哪些可以兼顾居住属性和保值增值，选购思路大概是怎样的;谢谢京总！
A:回答:您好,1、楼盘品质高低只能决定自身成长性的优劣，而房价的天花板是区域资源决定的，只注重户型、楼盘资源会降低成长的效率，成长环境比较恶劣的新盘与次新盘兑现起来比较难，和楼盘本身关系不大，好地段的房子具备天然的投资属性，即便是楼盘略有瑕疵，将来也会因为区域优质资源的加持而实现同步上涨，反之资源比较匮乏的区域，即便楼盘品质很高，也会存在不易流通和保值性弱的问题，商圈资源决定着房价未来的天花板，如果这个区域的上限就是5万，楼盘品质再高都卖不上价;
高于5万以上的全为品牌溢价，想出手必须得降到5万以下，就像县城的房子和省会的房子价值不一样，所以忽略地段资源不但存在流动风险，还存在价值风险，熙华台虽然位置更靠近城区，但楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘首先要有体量，至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源;
2、关于选筹的思路你可以参考星球精华栏内会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，如果有600万是杠杆的话，最好将关注点从居住体验上移到保值性、成长性和流通性上，加杠杆是为了扩大面积，除了增加居住体验感外，最重要的是金融属性，将来房价上涨可以增加盈利，如果房子失去金融属性或者金融属性便弱，要考虑将来几年甚至十几年月供，变现时是否会存在严重的亏损，也就是说为了居住体验这种代价是否值得; 而选择金融属性好一点的盘，哪怕旧一些或者体验感差一些，
只要具备保值性及成长条件，将来随着你收入的增长还可以再次升级; 田村的乐府江南还不错，虽然这个位置并不是海淀的稀缺地段，但因价格低品质好的因素并不易跌，将来也具备成长的条件，五棵松可以关注下永定华庭，或者将选筹地移到马连道，常青藤、格调、北欧都是不错的项目，玉渊潭和五道口没有适合这个价位的，能接受五道口的距离不如到清河了，莱圳家园的小三居很好，建议你参阅星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:京总您好，拜读了您的部分文章，因急需置换，向您请教：现有大兴天宫院一套房产300万在售，外地一套100万，售出后打算贷款100，600万总价置换。需求：孩子9月份上学，我需要经常去大兴机场，去19号线方便，打车20分钟以内。兼顾上学，自住，保值。年前看了朝阳世纪村东区9几年的两室一层的房子，580，感觉价高了没定，还有安惠北里安园的房子，最近又在网上看了海淀的钢研社区，农科院社区，8几年的房子，还有翠微小区，静淑苑。没有头绪了，京总您怎么看这几套房，麻烦您有没有更好的建议。非常感谢
A:回答:您好，1、这个预算你有2个选筹方向，如果是内城区购买对象就是老破小了，老破小的价值逻辑是越靠近内城区价值越高，也就是二环内的要优于三环内的，三环内的要优于四环内的，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，整个金融属性全差，越靠近内城区土地越稀缺，也就是内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，
而这些房子的硬件设施更好， 因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。在选筹的方向对了之后微观上老公房价值要大于普通商品房，具备优质的地段资源之后，老公房的物管资源、社区资源、人文资源要比普通老破小更优，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了，所以你看的这些项目从综合性海淀的价值是要高于朝阳的，最优的是农科院社区，其次是翠微南里与中里，柳林馆，如果是老破小建议按优先级顺序在这几个项目上淘，其它建议谨慎！
2、如果能把预算再提高100万，亦庄的万科金域东郡和海梓府也比较适合你，距离大兴机场更近，并且这两个盘的成长性也是稳健性性的，亦庄河西最好的位置且是主流盘，700出头可以拿到主流三居户型，居住起来可能更舒适，亦庄有牢靠的产业结构，购买力比较稳定，就是说这两个盘将来更容易大跃升，金融属性要比老公房好一些，只是学区包括生源和海淀的不一样，这个需要单独做考虑，也可以作为一个参考的方向，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。出租的房子，
考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。
A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居， 所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，
考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，考虑保留一定流动性；
方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢
A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不稀缺，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可， 这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，
具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源, 改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源， 将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，
你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整， 如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台,丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？
A:回答:您好，1、如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，前期先走量，一般价格没有明显的气色，只有量大了才能推动价，
第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，质未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;以这一轮调整期为例,大跌亏损的人全是买在了最高点,关于进场时机的信号你可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,2、丰益花园及鹏润家园受益于丽泽影响整体不错，也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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