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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！观, K ( ] P 6 O W o注了很多房产博主Y f T ;最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三L l v d h口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在c F [ [ n O h上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖@ o A ^再马上买a c 4 w 2 U）大概能p ~ n V –卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（h D c H L p {国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看` R – } # O了这几e ` = , L # z套未看其它区域和楼, o e E = N X盘！实在也不知3 f J ; & ] & P选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金Z 7 ! 5 7 g 6抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推k 0 a e s ) ( X荐
A:回, F 9 ,答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的A N 6 p , 3理解：U 9 N ( O ~ T _东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来$ 4 x ] % $ M的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子/ 8 =的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重Y R \ d y m投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益o d F L ` \ m分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝Z 7 * u A d b 4顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理g u X了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。q o Q .重点看q V ^ S o了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向u T 8 o 5 F1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期p 4 i % O西南1居优点是高层，I h u视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）p = M f f J / E Z
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二9 g _ W J ( ; g B区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主4 ) v N要是想究竟买青年汇的1居还是常营Z j – g ] 7 _的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。: X M @ } : Z O o按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望# 8 f e n ! R P京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉J + 6 G升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，7[ M f00的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一, p F q个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳v ; I洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不a w | X过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区} ; x，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的j { p公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价c I D A g R值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘u H A H n H 1，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年& H s f ` o R以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且U L l ; W f * N资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利w & U A D B！
Qs Y L –:提问:石佛营区域4c _ R00万左右小两居，请问几[ K )个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。? 8 J V ~ m x i Z另外三号线开通对选择有何6 k F Q P : r y影响。
A:回答:您d f l ) V好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里Z I b t，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质x 6 ; T不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这l x c [ x % b个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区28 M s 1 , T \017-2022楼盘涨势收益分析n J I r \(历史成交大数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新地铁就发生变位，通@ ; / L 4 O # R y勤区域才会P X Y。祝顺利！
Q:提[ ? v { `问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套| | $ l n Q o {全款房，3 ) d G目前市值R & g } O J大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好= W + \ n T ) P。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-9 [ _ C ! Q B320万，还款方式净+ B 5 S G息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最@ { D Q c K ( S !大承受范围了，这个价格目前T 3 Y # o也就\ ] ] E B能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣! / L ` F _ v e @大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园@ o s a ] b，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回, ( * P } _ ^答: ! X n k:您好，380W在方位上c d ~ n $ f l尽最大的限度往核心圈_ R 9靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期M ^ O R F g来看这些位置s 0 0 ~ Y * J ~的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓& t . l E |，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳: = 7国贸的位置要比新宫强很多\ l +，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿c q X到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家@ 3 \在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们s S v M e = . \精心选筹;做了t 1 s Z 1 & a很多功课,但结果还是[ : l 1 7 H 2 F G输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精/ y d x ) 7 Y q \华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置{ b 1 I r i 0 B要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室U B u 6 h y s Q在短期天9 ! s O j ! U花板相对7 @ 2 * .较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
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