北京楼市大分化,卖空没脑子,换位才明智!-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:看了的公众号推文，受益匪浅，立刻决定加入知识星球，近期一直考虑置换，也跑了很多盘，关于区域及楼盘等问题，想请您指点迷津：1.住房情况家庭名下两处房产，均满五年。一套为玉海园复式（六楼无电梯），商品房无贷款，孩子六年级，学位可用，预期卖出价750-800；一套为丰台中堂一居，目前有100万贷款，预期卖出价300左右。2.收入情况：夫妻工作地点分别在中关村和复兴门，开车地铁均可，收入预期较好，手头有400，可承担最多600的贷款。老人有京户，在京无住房。3.置换需求：孩子小升初考虑在玉泉路或中关村附近，家中3代同堂，希望兼顾自住和保值属性，先置换丰台的一套房产，预算1000左右，新房或二手房均可。 4.考虑方案：1）区域情况：看过马连洼、四季青、田村、青塔。总体更倾向于四季青或田村，距离工作地点比较近，预算范围内能看到相对满意的两居或小三居。

2）楼盘情况：马连洼看过博雅、紫成、润千秋、西山华府等，没有看到特别可心的，且离复兴门较远；四季青看过郦城二区三区，总体较为满意，两居报价1100，三居1300左右，再往西看过香山四季和御墅临枫，感觉环境偏养老；田村看过乐府、雅世、永定华庭、熙湖、兰德华庭和碧森里，更倾向于乐府的两居，雅世的两居感觉面积较小，永定华庭胜在预算可满足小三居且楼龄新，熙湖位置较偏，兰德周边噪音有影响，碧森里三居位置、性价比还可以，不知道是否可以考虑。

3）户型情况：因预算有限，目前考虑可放弃三居，选择品质盘两居，南北通透。想问一下老师：1. 置换丰台房子的方案是否可行？或者说玉海园和中堂哪个更适合现在出手？2. 区域选择四季青或田村是否合适，根据我们的情况，投住分离的必要性大吗？3. 如不考虑后续过户等问题，是否要考虑使用老人在京首套购房资格，拉低首付比例，提高预算？

A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、从置换升级的角度玉海园顶层复式和中堂一居都是要脱手的，玉海园从楼盘本身及商圈的资源海拔很低，无电梯的老房子板楼和塔楼户型越大将来越不易流动，板楼中的顶层会更严重，大户型多为改善的需求，而老破小多为刚需过渡型需求，老破小里的大户型既不是改善的需求品也不是刚需的需求品，从供需关系玉海园这种结构的房子将来预期会很低，本身老破小就属于过渡型资产，将来的价格是随着北京市的均价走的，其次中堂的一居面积太小了，

这种一居室只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产有很大区别，财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流动功能，还可以持续创造财富，这种类型的房产用来短期过渡可以,一旦有条件可以拿到资源更好的要果断弃掉，如果只出一套你的预算是在1000左右，这个价格在海淀选筹只能压缩面积才能提高楼盘自身资源，如果两套全出预算可以提高到1600-1700左右，这个预算在海淀就能拿到主流三居了，品质三居将来的需求及市场空间比品质两居更大，北京过去的每一轮房价上涨都是由改善群体推高的，将来这种现象会更加明显，

2、这样你就没必要在田村、四季青或者永丰选筹了，如果想离的近一些可以淘淘世纪城和万柳的，追求更高的居住体验可以去看清河的第一梯队，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;海淀属于财富中心，是不会缺购买力的，稀缺地段好楼盘好户型会随着时间的推移价格越来越高，你们此次置换应该瞄准这类产品线，缩小仓位才能提高单产，而不是留一套中规中矩的房产再去购买小户型。3、首套资格代表着你们的操作性更灵活，可以根据选筹的目标而定，比如总价啊，利率啊，首付比例啊，将来有没有计划再布局第二套，这些都是要考虑的因素，祝顺利！

Q:提问:您好！现在持有一套海淀双榆树43.5平米的老破小，今年孩子上学用，然后手里还有200个现金，我们夫妻双方都是国企，工资低，加起来一个月只有2万元。如果想未来资产能保值增值，不局限在海淀买，您有推荐的购房策略吗？是应该卖掉海淀这个再去买个600-700万的次新吗？我们可以接受租房在海淀给孩子上学用。还是应该不卖海淀的，用现金去买个炫特嘉园那种一居室呢？看上去好像租金还可以。我们收入低，贷款贷不了太多，所以有点纠结。

A:回答:您好，城六区或者说外溢板块同样是次新商品房，两居的价值是大于一居的，这一点我早在星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）中提到过，将来改善市场会优于刚需市场，这种改善市场并不是指大户型改善，而是所有持房者卖出再买的目标人群，一居的购买人群大多是刚需，两居的购买人群除了刚需还包括了一部分改善，从需求端好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，从供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，从流动性及将来跃升的可能性，两居的投资属性都大于一居，祝顺利！

Q:提问:京总您好！特别佩服您的思路，想请您帮忙分析推荐楼盘;购房预算1100左右，手中现金600。个人博士刚毕业不满一年，在石景山首钢园工作。个人比较贪心想要低密、小区附近环境好、配套舒适的，之前看了天境，元玺，君礼著，熙华台等 120平或150平的，个人认为这些盘自住舒适，但流通性堪忧,也能接受维护好的老小区，比如乐府江南。想请教两个问题：1.熙华台这种离五棵松近、靠两条铁路、位置憋屈的硬伤盘，是否可以优先考虑居住属性，是否值得入手 2.五棵松、玉渊潭、五道口附近的次新盘，哪些可以兼顾居住属性和保值增值，选购思路大概是怎样的;谢谢京总！

A:回答:您好,1、楼盘品质高低只能决定自身成长性的优劣，而房价的天花板是区域资源决定的，只注重户型、楼盘资源会降低成长的效率，成长环境比较恶劣的新盘与次新盘兑现起来比较难，和楼盘本身关系不大，好地段的房子具备天然的投资属性，即便是楼盘略有瑕疵，将来也会因为区域优质资源的加持而实现同步上涨，反之资源比较匮乏的区域，即便楼盘品质很高，也会存在不易流通和保值性弱的问题，商圈资源决定着房价未来的天花板，如果这个区域的上限就是5万，楼盘品质再高都卖不上价; 高于5万以上的全为品牌溢价，想出手必须得降到5万以下，就像县城的房子和省会的房子价值不一样，所以忽略地段资源不但存在流动风险，还存在价值风险，

熙华台虽然位置更靠近城区，但楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘首先要有体量，至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源; 2、关于选筹的思路你可以参考星球精华栏内会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，如果有600万是杠杆的话，最好将关注点从居住体验上移到保值性、成长性和流通性上，加杠杆是为了扩大面积，除了增加居住体验感外，最重要的是金融属性，将来房价上涨可以增加盈利，如果房子失去金融属性或者金融属性便弱，要考虑将来几年甚至十几年月供，变现时是否会存在严重的亏损，也就是说为了居住体验这种代价是否值得;

而选择金融属性好一点的盘，哪怕旧一些或者体验感差一些，只要具备保值性及成长条件，将来随着你收入的增长还可以再次升级; 田村的乐府江南还不错，虽然这个位置并不是海淀的稀缺地段，但因价格低品质好的因素并不易跌，将来也具备成长的条件，五棵松可以关注下永定华庭，或者将选筹地移到马连道，常青藤、格调、北欧都是不错的项目，玉渊潭和五道口没有适合这个价位的，能接受五道口的距离不如到清河了，莱圳家园的小三居很好，建议你参阅星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!

Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，

需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。出租的房子，考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。

A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居，所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，

涨幅才是，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总您好！东四十条海运仓小区，一居室，47平米，南北朝向，无电梯的四楼，2003回迁房。目前出租状态，一个月8000。这套房子未来不会自住。请问您，从资产配置角度看，需要出手吗？如果需要出手，大概什么时间合适啊？非常感谢

A:回答:您好，海运仓社区流量很好，东直门很热的项目，但一居室面积太小了，这种核心地段的老社区小户型只能理解为过渡型资产，在没有条件拿到更大面积、更优质的项目时去持有这种类型的房产从保值性流动性及租金回报率都是没有问题的，一旦有条件可以去购买更优质的项目，这种要果断弃掉，北京二手房挂牌量最高峰值17万套时有70%全是老房子小房子，这类房子将来是没有稀缺性的，并且还会随着时间推移慢慢降低金融性，内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间时取决于北京的市场均价，

如果将来均价拔高，内城区的老房子也会跟着往上走，从效率上市场节奏早已经慢下来了，拔高均价并不容易，加上市场在持续分化，所以有条件尽早置换为好，现在大盘的价一直被量拉低，有很多很多项目都是可以淘笋抄底的，一旦有笋价盘老房子折一些价出手不亏，持有好项目可以以时间换空间，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样

A:回答:您好，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法，

只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问

公众号知识星球会员文章

每周更新一篇

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图