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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好京总，出新政了，房价走势您怎么看？我这焦虑的，买了怕跌，不买怕涨，所以一直没有出手，现在想着一居买北纬是不是比青年汇稳一点，北纬好的一居有点费劲，我看有个临街的装修旧的价低，这个临街的能买吗？盼京总抽空回复，万分感谢
A:回答:首先只要按照我们的会员文章选筹，这些盘无论是在熊市还是牛市都是很能打的，假如你在熊市不遵循周期规律入手安全边界内的房产，市场还持续往下走，不排除会存在轻微波动的可能，但价格绝不会出现大幅的下跌，这是我对每个区筛选后剩余楼盘未来趋势的预判，如果你入手我给你指定的房源，按照星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶的方法买入，价格也会随着市场的变化而最先反应;这点我还是非常自信的! 所以你观望踏空的风险远远大于买入价格不涨或小幅下跌的风险，你向我咨询的次数应该是所有会员中最多的了，每一次我都很认真的回复你，最近几个月我传递了很多2024年信号，从最开始的“大动作时刻，重启的预兆”、“牛市导火索，还在醇化中”、到上月的“快涨潮了”、“年关风动势，中部轮冲顶”，
除此我还在星球更新了最新文章“置换实操论，抄底与逃顶”，近半年我多次传递所有的新政都只是微调，如果不见起色大策还会有，直到升温效果达到预期 不管是系统性的文章还是一对一问答，我只能起到买房过程中帮大家梳理思路一层层过滤的作用，去买对的房子，理解北京楼市的变化，在房价上涨时能够跑赢大盘，房价下跌时是最抗跌的那批，但最后的一步的成交上还是要你来做决定。 在我的选筹范围内，所有的户型都可以买，关键是价格，而价格是动态非静态的，每一个阶段也是不一样的，无论是放松还是严调，都不可能一次就达到涨跌目的，通常都是经历过多轮才能完成，
只要按照星球精华栏文章“抄底与逃顶“通过阶段性的议价规律就能买到表现出色的房子;大家咨询的过程中，我更多的是向大家推荐每个区的主流盘和主流户型，基本每一位会员的提问我都会推荐去阅读01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)， 因为这类户型容错率更高， 即使你未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，这类户型的价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，大幅波动是不可能的，战略层面的正确抉择，选择哪类户型远胜于具体操作手段的精细化，战略决策的准确性能够弥补战术执行过程中的小失误。反之，对于那些容错率较低的楼盘和户型，微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果，建议你用心阅读我近期在星球更新的文章，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注 一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地现在出租，有可能以后办下房产证。 济南有套自住房，2017年次新 93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。海南文昌有套小房子约五十万左右，
我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右， 另外沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，
不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢
A:回答:您好，广安门老破小和沿海赛洛城保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身不值钱，值钱的是它所占有的地段资源，城内的土地资源是稀缺的，城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，土地出让建的大部分是刚需盘，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内大部分区域没有土地供应，就没有竞品，选择性很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区。 沿海赛洛城这个盘的优势是流量够大，应该说在朝阳可以排到前列，百子湾是一个超热门的刚需商圈，流通性保值性都可，根据你描述的情况，
应该把这两套中的其中一套做升级，最优的效率是2换1，孩子25年存在工作的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这两种不确定因素，没必要留2套中规中矩的房子，这两套按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的是主流楼盘主流户型，可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），你们做升级应瞄准这种产品，从长期更有利于资产的成长性 关于提到的几个新盘，
这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，这种更多的是牺牲地段资源获得更高的楼盘资源，是存在兑现风险的，你们在京已有2套，接下来的方向应该是升级综合资源更好的产品，而不是到外溢板块去打新，这个方向对于你们是错的，建议参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图,这两篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;自持资金200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓，不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，
如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？
A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;
而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的 其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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