北京楼市：刚需上车，最后窗口期！-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！介绍下我们情况：1、需求：我和媳妇目前想把老人名下唯一的一个老破小置换到保值增值的房产上，买了就会出租抵部分月供不自住，考虑买后长持投资，两居室优先考虑易出手，一居室也可但是看位置。2、我俩土著，目前我在国企上班比较稳定，年薪30-35，国贸上班。媳妇创业，年薪80左右上班很近，这两年一直在要孩子过程中。我父母没有了，她父母目前居住水上华城，我和媳妇租住在方庄。3、我名下有水上华城两居室房子，有小孩后考虑上学用，还有50万贷款。 4、媳妇名下有个远中悦麒开间，市值230万左右，是否有必要出手，不出手就留着吃租金，大概5000一个月，如果出手什么时机比较合适，卖的话好像税买家得承担20多万，也会影响一部分客户。5、她名下在云南版纳有个小房，目前跌了一半，市值25万左右。

6、老人名下在南三环赵公口有个老破小，目测290-300万可出手。因为老人名下只有这一套房，所以考虑置换后，贷303万，再添置200万，考虑预算700-800万左右的房子。考察了东西朝通四个区域的房产。有几个小区拿不定主意，区域的话，选择了朝青、三元桥、大望路、双井、望京，望京由于距离远小区一直没有实地考察过，以下小区按照考虑的优先级做了排序，方便观看：（1）朝青：青年汇700-800能买两居室，但是感觉品质差了一些。罗马嘉园西区的房子其实还不错，700左右能谈，买南北正规两居，卧室不挨着，就是临马路有点噪音，不过好像不带学校，楼体外墙也是涂料的，

外观看着不错，离大悦城也近。天鹅湾是目前首选考虑楼盘，大概价格也能谈到700左右，正规两居但是朝向一般，次卧面积很小大概7,8平，但是整体感觉品质高过罗马嘉园，且和星河湾小区共享星河湾实验学校。租金和嘉园差不多。（2）望京：两居室没有太好户型,。（3）富力城：D区只能够到朝北一居室， A区用600多万就可以够到东或西正规一居室，还能省下来很多钱。800能够买到朝南的一居室。挨着商场和地铁，考虑后期保值应该还行。（4）凤凰城二或三期：能够到一居室，但是没啥学区，完全受太阳宫板块溢出的福利带动增值。（5）华贸公寓：可以买正规东或西一居室，挨着SKP，是否能保值增值，好不好脱手，看历史成交数据这3,4年基本没有涨幅。（6）阳光上东：能够上朝南一居室，不过户型有斜角，只能够到上东的那三个塔楼非板楼，也不带学区。考虑的比较多，万分感谢。

A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,悦麒开间、版纳、赵公口老破小这些都是要脱手的，偏离主城区有很多空白区域，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型和老破小淹没掉，并且你要知道将来的人才型住房公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说天花板太低了，远中悦麒它的区域资源以及这个盘的本身都是成长性很差的，木樨园和赵公口本身就是资源很匮乏的位置，而远中悦麒这个盘只有一栋楼的体量，综合价值全差，其次云南的旅游地产，往后再往上涨的可能性不大，因为货值不高，卖与不卖看你们的实际需求！

2、选筹的方向，建议你参阅星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,看盘不能只看某一项资源，房产的价值是综合资源决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源，望京，朝青，富力城，凤凰城这四个板块都是有产业资源的，望京产住结合可以做到职住平衡，这是将来城市发展的趋势,其它三个板块属于产业区的主要溢出位置，阳光上东的资源很差，酒仙桥整体的城市面貌以及区域配置在整个朝阳都是落后的，未来改造的时间很漫长，如果资源提上去，阳光上东这种楼盘会有一个不错的涨幅，只是时间太长了，不确定性太大。华贸公寓涨幅差是因为CBD这个地段的主要功能是商务而不是居住，包括同地段的阳光100，金地国际花园品质也都很好，

但涨幅上全垫底，一线居住区域，至少70%以上的功能是要以民生资源为主，如医疗，学校，公园，商场这些都属于民生资源，如果一个区域的商务功能占比超过70%，最终商业资源会影响到居住体验，如国贸CBD这种商圈，你可查阅星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),能和这种区域保持一定距离的双井朝青朝阳公园很吃香！最好的选择就是在望京和朝青淘一套比较笋的2居，一居室大多的购买力都是纯刚需，两居室的成长性要好一些，可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:您好！现在持有一套海淀双榆树43.5平米的老破小，今年孩子上学用，然后手里还有200个现金，我们夫妻双方都是国企，工资低，加起来一个月只有2万元。如果想未来资产能保值增值，不局限在海淀买，您有推荐的购房策略吗？是应该卖掉海淀这个再去买个600-700万的次新吗？我们可以接受租房在海淀给孩子上学用。还是应该不卖海淀的，用现金去买个炫特嘉园那种一居室呢？看上去好像租金还可以。我们收入低，贷款贷不了太多，所以有点纠结。

A:回答:您好，城六区或者说外溢板块同样是次新商品房，两居的价值是大于一居的，这一点我早在星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）中提到过，将来改善市场会优于刚需市场，这种改善市场并不是指大户型改善，而是所有持房者卖出再买的目标人群，一居的购买人群大多是刚需，两居的购买人群除了刚需还包括了一部分改善，从需求端好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，从供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，从流动性及将来跃升的可能性，两居的投资属性都大于一居，祝顺利！

Q:提问:看了的公众号推文，受益匪浅，立刻决定加入知识星球，近期一直考虑置换，也跑了很多盘，关于区域及楼盘等问题，想请您指点迷津：1.住房情况家庭名下两处房产，均满五年。一套为玉海园复式（六楼无电梯），商品房无贷款，孩子六年级，学位可用，预期卖出价750-800；一套为丰台中堂一居，目前有100万贷款，预期卖出价300左右。2.收入情况：夫妻工作地点分别在中关村和复兴门，开车地铁均可，收入预期较好，手头有400，可承担最多600的贷款。老人有京户，在京无住房。

3.置换需求：孩子小升初考虑在玉泉路或中关村附近，家中3代同堂，希望兼顾自住和保值属性，先置换丰台的一套房产，预算1000左右，新房或二手房均可。 4.考虑方案：1）区域情况：看过马连洼、四季青、田村、青塔。总体更倾向于四季青或田村，距离工作地点比较近，预算范围内能看到相对满意的两居或小三居。2）楼盘情况：马连洼看过博雅、紫成、润千秋、西山华府等，没有看到特别可心的，且离复兴门较远；四季青看过郦城二区三区，总体较为满意，两居报价1100，三居1300左右，再往西看过香山四季和御墅临枫，感觉环境偏养老；田村看过乐府、雅世、永定华庭、熙湖、兰德华庭和碧森里，

更倾向于乐府的两居，雅世的两居感觉面积较小，永定华庭胜在预算可满足小三居且楼龄新，熙湖位置较偏，兰德周边噪音有影响，碧森里三居位置、性价比还可以，不知道是否可以考虑。 3）户型情况：因预算有限，目前考虑可放弃三居，选择品质盘两居，南北通透。想问一下老师：1. 置换丰台房子的方案是否可行？或者说玉海园和中堂哪个更适合现在出手？2. 区域选择四季青或田村是否合适，根据我们的情况，投住分离的必要性大吗？3. 如不考虑后续过户等问题，是否要考虑使用老人在京首套购房资格，拉低首付比例，提高预算？

A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、从置换升级的角度玉海园顶层复式和中堂一居都是要脱手的，玉海园从楼盘本身及商圈的资源海拔很低，无电梯的老房子板楼和塔楼户型越大将来越不易流动，板楼中的顶层会更严重，大户型多为改善的需求，而老破小多为刚需过渡型需求，老破小里的大户型既不是改善的需求品也不是刚需的需求品，从供需关系玉海园这种结构的房子将来预期会很低，本身老破小就属于过渡型资产，将来的价格是随着北京市的均价走的，其次中堂的一居面积太小了，

这种一居室只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产有很大区别，财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流动功能，还可以持续创造财富，这种类型的房产用来短期过渡可以,一旦有条件可以拿到资源更好的要果断弃掉，如果只出一套你的预算是在1000左右，这个价格在海淀选筹只能压缩面积才能提高楼盘自身资源，如果两套全出预算可以提高到1600-1700左右，这个预算在海淀就能拿到主流三居了，品质三居将来的需求及市场空间比品质两居更大，北京过去的每一轮房价上涨都是由改善群体推高的，将来这种现象会更加明显，

2、这样你就没必要在田村、四季青或者永丰选筹了，如果想离的近一些可以淘淘世纪城和万柳的，追求更高的居住体验可以去看清河的第一梯队，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;海淀属于财富中心，是不会缺购买力的，稀缺地段好楼盘好户型会随着时间的推移价格越来越高，你们此次置换应该瞄准这类产品线，缩小仓位才能提高单产，而不是留一套中规中矩的房产再去购买小户型。3、首套资格代表着你们的操作性更灵活，可以根据选筹的目标而定，比如总价啊，利率啊，首付比例啊，将来有没有计划再布局第二套，这些都是要考虑的因素，祝顺利！

Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样

A:回答:您好，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法，只能说这个位置不存在长期价值风险，

但中短期的流动风险是存在的，所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在拜读您的文章，也想请您指点一二。我和爱人工作都在海淀区肖家河这边，目前在这附近租房，户口也是这边的集体户口，家里小孩子25年上小学，已经联系好会在天秀或者上地读书。现在想要买首套首贷，自住加保值，主要问题是资金有限，只能拿出130W左右，能承受月供15000，这么算只能承受总价400以内。前期考虑几个方案：一、买房山的次新房或准现房，优点是户型楼盘都比较好，缺点是日常通勤太远，特别是小孩上小学以后比较困难；二、买石景山，优点是通勤时间短，

缺点是户型都一般，而且担心将来不保值；三、最近在看回龙观和天通苑的老破大，主要是步梯的顶层复式和电梯的大两居或小三居，感觉通勤时间勉强还能接受，自住应该也还行，但是不知道这两个区域未来走势怎么样？想请教：一、像我这种情况现在是否应该考虑购入？还是继续租房观望？二、在购房区域选取上，是否能给一些意见建议？三、没有电梯的顶层复式（6+7）感觉性价比较高、套内面积大，能否作为购买选择？未来再出租或出售是否会比较困难？谢谢！

A:回答:您好，1、所有的购房无论大小都属于资产投资，既然是资产投资就不一定非要兼顾到住，按照北京的市场需求，大方向判断，房地产市场整体没有任何风险，下跌只是在特定的情况下发生，或者说是某项因素导向。这样的一个背景如果具备投资的条件，但不能兼顾到住可以将投与住分离，也就是如何去平衡投资与居住的问题，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，

从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，另外一种情况是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，投住分离的策略会提高资产的效率

2、既然是投住分离就没必要把目光聚焦到石景山和房山了,参考星球精华栏会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,这两个区域有价格低的优势,但价值比较弱,投资属性偏弱了些,可以往朝阳看看,整体房价偏低,也是刚需作为保值性比较牢靠的区域,选筹的方向要么就是比较不错老破小,这样可以兼顾到居住,会有一定的通勤距离,比如枣营、麦子店街的两居,或者再往东到常营选择一些居住体验比较不错的次新产品,如苹果派,这两种选筹会比着你原有的选筹降低居住面积,但会提高金融属性,老房子一定是往城区买,而不是到城外买,城外本身价格就低,还有众多新盘与保障房项目,将来这些产品都会影响老房子的价值,在选筹上你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图