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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，最近一直在学习您的文章，打开了自己的思路，但现在的情况还是该如何选择更好，望指点一二。家庭情况是，两人分别在东二环和亦庄上班，孩子亚运村三年级，老人跟着带孩子。目前有两套房，一套是东坝的两居保障房福润四季，离未来地铁开通后也有2-3公里，已出手，比去年亏了50-60万；另有一套在慧忠里老破小，准备出手后置换改善三居，预算在1000左右。现在的问题一是慧忠里的价格年后持续下跌，目前的成交价格比自己三年前入手的价格又少60万，不知是否继续亏钱出手；
二是亚运村附近看完后都是2000年的塔楼，户型没有太好的，保利金泉的好三居又超预算了，两居又户型太差；三是拓展看了奥森板块的万科星园，上元君庭和林奥嘉园，但价格也持续下跌，担心入手后还会下跌；四是考虑新房东坝保利天汇三居，在东坝住了五六年，也算熟悉环境，交房前在亚运村租房住，交房后孩子也大了，计划先考虑通勤，或者亚运附近租个小房用于学习。五是如果慧忠里暂时不出手，预算最多够到750万左右选择两居，这种选择是否可行，但楼盘还未考虑。六是持现300万，租房等待时机。有点乱，还望京总指点。
A:回答:您好，1、你已经变现了一套，如果保留慧忠里等待价格回调后再脱手，会面临比慧忠里资源更好的盘也会上涨，你想啊你的置换属于升级，慧忠里如果价格反弹，那么比慧忠里好的项目也会反弹，到时候你手里300的购买力就下降了，而慧忠里如果价格上涨从周期上是会延后的，从楼盘本身及商圈属性都属于二线，也就是说在这之前一线楼盘可能已经发生跃升了，假如回调10%，二线区域小面积与一线区域大面积回调10%差额是很大的。
如果现在去入手大盘，可能会涉及到亏这60，但会占到大盘上涨前抄底的便宜，并且还有面积大的便宜，这是方向性的策略，操作上的节点要买在最底部，也就是逆势的最后一阶段牛市信号出现时，具体的细节参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、 要一个宽松的交易周期，比如4个月啊或者6个月啊，每个房主对于回款的期望不一样，这个你要去谈，时间越长效益越高，
2、选筹的方向：如果是留在原区域你要把户型从三居压缩成两居，将原有的目标楼盘移到融域嘉园、京师园和上林世家上，这三个盘才符合快速反应的条件，按照上面的策略是要选这种项目，你描述的几个项目各项资源没有稀缺性，因为奥森和亚运村有流量资源，所以区域一旦有量也能跟着跑但不会特别明显，留在原区域侧重于效率可能就住不了了，
只能投与住分开，如果不是原区域没必要去东坝了，可以往朝阳大悦城看看，这个预算能拿到主流户型，比如华纺和青年汇的三居，1000布局这个位置在朝阳还是很合适的，通勤的话也要比东坝近一些，这两个选筹的方向投资属性都可，可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:老师好，手里270个左右，家庭2套。不希望再贷款，也没有自住需求。目前计划是170左右买个住宅;100左右买个商住出租。(租金回报率大概年4.5%)考虑到未来1变现保值，2租金收益尚可;1.想让您帮忙分析下，看看这个是策略是否合适？2.想让您看看几个楼盘哪个未来更保值，更好出手。目前住宅看了几个盘:1.昌平北街家园20多平米小户型140～ 150左右;2.昌平保利芳园40平米开间 170~180左右;3大兴西红门鸿坤理想城八期40平米开间160~170左右。4密云龙湖原著30平米开间，60左右。5昌平北方明珠 230左右。6顺义蓝星花园35平米开间160左右;商住看的:1常营公园自由派2.通州保利;或者您有什么其他的建议也可以跟我说下，比如270全拿来买住宅，或者有其他的楼盘和区块推荐。感谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你描述的这些楼盘保值性以及流动性都有很大的风险，按照文章的核心都是要尽快脱手的,商住一是变现困难，二是折价严重，你现在购买价是100万，1年或者2年转手的时候会打6折，甚至5折，这个折扣也很难流动，看似这期间租金收益不错，一旦出货就会面临严重的亏损，市区库存量更大，100万左右很容易淘到租金回报率高的项目，第一套住房不建议买商住。关于住宅，40平以下的开间只有内城区才有流动性和保值性，
除此远郊区和近郊区都没有流动性更没有保值性，你应该以270万的总价选筹，不要拆分，1000万以内我都建议拿一套而非两套， 500万以下更不应该拆分，5年10年后的市场会比今天分化的更严重，资金不足多建仓不但会降低楼盘资源，商圈资源同样会丢掉，你可以参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,去拿正规一居室价格基本在300万出头，租金虽然比你的计划的要低一半，但房子流通性保值性都可，
未来也具备增值的条件，租金收益不是住房投资收益的主体，涨幅才是，租金收益是基于房价停止上涨，做为一种理财方式去计算，但北京的房价还远远没有到停止上涨这个阶段，这个时候应该关注涨幅，而非租金，其次你应该贷款，哪怕是少贷一些，至少要满足可以拿到好位置的最小户型，可以参考07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您： 1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？
我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，
因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。 可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，某一两套的低价成交没有任何说服力。 升级原则上是要先买后卖的，
考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:京总好，目前有三套房产+100万现金，一套是朝阳十里堡96年公寓塔楼，200平四居，民水民电有燃气，目前自住，同户型挂牌价960万。另一套是朝阳公园观湖国际127平东西向两居，2022年由三元桥力鸿花园135平南北向三居室置换后添80w购入，目前出租月租1w8。第三套在海淀明光桥，智慧大厦42平开间，月收租金6k。考虑6年后娃去西城上学，想把智慧大厦开间换到德胜片区的裕中东里和西里，目前有三个方案： 方案1、占坑一居：贷200w置换550w左右80年代一居室，收6k租金，娃上小学后换成附近朝阳两居或三居。
方案2、投资两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，考虑到两居更好卖，娃上小学后可以卖掉，换成附近朝阳两居或三居。方案3、自住两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，娃上小学后装修自住。问题一：请京总帮忙看下上述的三个方案哪个更合适？问题二：目前智慧大厦成交很少，降幅很大，同户型去年8月是383w成交，今年年初是315w成交，上周和绿中介了解到，目前想要短时间内成交要降到这个价格。其实我们内心有点不愿意接受，但又考虑到我们目的是置换，应考量两边差价的上下浮动。 请教京总，如何看待两边房子的走势？
问题三：我和爱人分别在东直门和丽泽上班，家庭年收入80-100w，未来5-10年工作相对稳定，双方老人均已退休，退休工资较低，目前和将来我们都打算一直和老人住在一起，且希望能有房租作为老人收入，鉴于目前的房产情况，应如何整体规划布局？问题四：据个人观察，北京近年来一直在疏解人口，限制户口发放，导致刚需上车盘卖不动，进而影响置换资金，这种情况是否为普遍现象？如是，那么将来各级别的改善盘是否也会面临类似压力？
A:回答:您好，1、十里堡200平的四居和智慧大厦42平的开间这两套都是要做脱手的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的，但这种大户型需要具备改善基础，改善楼盘分初改、二改和终改，这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利，老社区并不会因为户型大的因素变的越来越吃香，反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱，尤其是2000年左右的老塔楼社区，越大的户型往后越不好卖，十里堡本身就是资源很匮乏的区域又缺乏品质大盘，整个区域整体的房价水平都很低， 你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的成长空间。
其次建议优先方案一，德胜属于高溢价片区，一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低， 高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值， 如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，购买时间尽量晚买，符合落户要求即可
2、参考下星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘吧，居住体验差的学位房和只有一栋楼体量的70年公寓项目都不符合将来的市场主流趋势。3、根据第一条建议：因为您需要购置一套学位来满足孩子上学的问题嘛，剩余的资金如果做纯投资的话在产品线上其实没有多大的优势，十里堡按照你的预估960万，智慧大厦按照315万，抛去550万的学区房支出剩700左右，学区房这套可以不用加杠杆，因为考虑到后期置换会涉及贷款成本，用700左右加50%的杠杆也就是1400，去布局一套符合将来市场主流趋势的产品，能够兼顾到居住当然更好，
如果不能兼顾居住还是建议你们要注重金融属性，因为观湖国际的两居是非主流，从楼盘价值及户型资源上这套也是要进行升级的，租金不是房产投资主要的收益主体，涨幅才是，当房价停止上涨租金回报率才有意义，所以如果不能利用这次置换的机会布局一套好项目，观湖国际这套也要动，反之就可以缓一缓，有机会再操作。4、疏解人口的本质是为了引进更高端的人口，城市级的定位升级需要一个过程，从大的方向北京的房地产没有任何问题，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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