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Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建@ L \ z u L c e发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁d ] \边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建9 a l和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是V O a p D V C M这几年也没有涨。这几个T ` P ,盘哪个有投资价值?1 V f如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流) 6 C u通性和保值性更是没有保证，买新+ & ; T q a o P p盘你要看同区域品质差不多的二手j 3 + X v M行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折8 p a z价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的9 N S q , _ A房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;y f } h [ f你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦D ( v ; m m k $ ?庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性X O U l都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！很G r ] s s 2幸运能看到您分享的n X { ( 0 M ~ B !文章。关于我的家庭购买房l ; c p !子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的H 5 g $健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投B t K o B N资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一D F k套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在173 X s 3 5 : B z60万左右，想请教您关于J \ X y B这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起? d m _点会不会有学区变动的风险？或者您建议购J e 9 ] j Z 3买其他小区？
二、我们购买一套F A v W t * W v最小的户型，然后J O z T租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区u @ J z U W 0 s的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们3 W [ h g \ v = U目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速2 . s路改造预计两年内就, X – j L P i v 6会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样. ! 5 . y e我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置H b a – % u 5 v海淀学位有2w ( { 2 v : d Q种思路，第一种| ] i ` ; o r是以最低总价最小面积获取学位，这种思路= y 9 z W + q的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源+ k i _ p \ n m稀缺性越B $ ! { J 5 N 8高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部h ) w价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西^ / u r z : ]海D c C i { 9 l学区房h g $ , a L c \选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点2 p \如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小t r o I \ { 4 G区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越V W e I小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以m ` 1 P k通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作I ~ O W o I 9 |为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问:京总好，我们已经卖r u b了筑华年的一居，打D | s i c 3算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右K O | @，目前有几种方案：一是在新北u Z \ D / I | Z z苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼v Z r 1 | N盘推荐n \ )吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的W 6 Q j W L p话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3U p h ? w \ +居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的D B & |盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文p d l章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，| c 8 9可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望9 & m京和清河属于资源密集性的区域，b # o + | F朝青属于溢8 P f x u | l J出，Z a Y U _ r ( @ \有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品n 5 c ^ ! B q 8质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，] ^ 3 G 8 g 7 S u靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区( u X 6 [ ^ {置换N ~ m R # D过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所! 4 ( \ u x有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前% Z v期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推? y U O G ) $高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17\ s / o Q Q、] ~ K K \ p *18年分别买了{ P g 7 { t1套= f { ^ L F ^天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：. = G ^1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后4 | z D # ] {续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预Z t Z G 5 s算400以内的小两居，看过西红门橡树湾^ [ ~ ? O g、南庭新苑、} H W e三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的P & / w k / / 7 N小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷~ v A F G V s 2利率高）_ U y ]，以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果V . : / 6 * T \卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如I } z 7 \ Z Q果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议\ N 1 E G W F是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关| x c @ N z注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这D w n & / | i x个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台B e & E o ; : D 3湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展3 g 2的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下Y * w 1 ] t L \来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好O L / . K I位置好房子便宜才等于有潜力，l m @ W u旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺I + : V D利！
Q:提问:京总好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常A + 8感谢！一：M { f \ 7 N z二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通/ u B L Q a z州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到] N s ) _ 7 g ^自住j 5 l i j j+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，( w K ~ f 5 . C d亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是201w z } : [5年再买m c \ $ # { ` O？我本来打算，2015年买的。
二：另外父母在2008年在G * w X \ ` m x z马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投Q W \ = ^ ` {资，不住。我想请教下您，这两套6 + # L _ 2房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能调配资源来保证面积，你们这种情况应该集V 4 } ? 8中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套，
2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利. u }好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域a X y V M e L x j东郡和海梓府, – k L，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选S J r H # L u筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分e 4 c @析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和p ( X : *一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年Q & / @ o期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的r d G 1 \ R购买力是房价w Z y上涨的硬性条件，
环7 L T京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星) w T & 9 ! ^ i b球精华栏文章92#环京楼市泡沫中s u ! c O对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判} U | + M;这种区域市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3U _ 3 + 2-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放盘量，现在你们应该去关j ! l e d注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的同时可以同时看亦庄和通州的房子，有合适F Y p ( _ Z ~ o /的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团~ , O . ( L河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷f d 7 Q款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加_ 1 v N杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学! ] F . ! #前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样q P $ & \ v紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域H q [的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对# f l N L 0于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者x w – 2 ( t h ]未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选5 i | 5 3 B筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预: e !算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉Q Q _ O \ ~ h p求，可以关\ ] 9 J a D ~ 1注下亦p U \ O } K o P v庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺/ _ ` ^ = t性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构| U i ] 9 x u x (很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有k / \ P f V 4 4溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产& ! P G t #业在发展，人才会源源不断来到这个区，H c ; q : K房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏1j @ _ J Q ^6#北京各区2017-2022楼盘1 – 2 @ / i p涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼( v M s j O盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些, N \ u B位置属于卫星j \ U R E W 0 G城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比n g g * ! s & n J下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业1 7 J { f，机n ! } o m M U 2场建在远郊，居住成本很低，F 0 Z普通职工大U o 9 p多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人s 5 ` Z w } f员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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