北京楼市：海淀暗藏洼地，下一轮或将补涨-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！

A:回答:您好，优先级顺序是美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，建议把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的，按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，第三类是建筑年代有一定的优势，

但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！

A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，

所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，

中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，

多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;

2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！

Q:提问:看了的公众号推文，受益匪浅，立刻决定加入知识星球，近期一直考虑置换，也跑了很多盘，关于区域及楼盘等问题，想请您指点迷津：1.住房情况家庭名下两处房产，均满五年。一套为玉海园复式（六楼无电梯），商品房无贷款，孩子六年级，学位可用，预期卖出价750-800；一套为丰台中堂一居，目前有100万贷款，预期卖出价300左右。2.收入情况：夫妻工作地点分别在中关村和复兴门，开车地铁均可，收入预期较好，手头有400，可承担最多600的贷款。老人有京户，在京无住房。3.置换需求：孩子小升初考虑在玉泉路或中关村附近，家中3代同堂，希望兼顾自住和保值属性，先置换丰台的一套房产，预算1000左右，新房或二手房均可。 4.考虑方案：1）区域情况：看过马连洼、四季青、田村、青塔。总体更倾向于四季青或田村，距离工作地点比较近，预算范围内能看到相对满意的两居或小三居。

2）楼盘情况：马连洼看过博雅、紫成、润千秋、西山华府等，没有看到特别可心的，且离复兴门较远；四季青看过郦城二区三区，总体较为满意，两居报价1100，三居1300左右，再往西看过香山四季和御墅临枫，感觉环境偏养老；田村看过乐府、雅世、永定华庭、熙湖、兰德华庭和碧森里，更倾向于乐府的两居，雅世的两居感觉面积较小，永定华庭胜在预算可满足小三居且楼龄新，熙湖位置较偏，兰德周边噪音有影响，碧森里三居位置、性价比还可以，不知道是否可以考虑。 3）户型情况：因预算有限，目前考虑可放弃三居，选择品质盘两居，南北通透。想问一下老师：1. 置换丰台房子的方案是否可行？或者说玉海园和中堂哪个更适合现在出手？2. 区域选择四季青或田村是否合适，根据我们的情况，投住分离的必要性大吗？3. 如不考虑后续过户等问题，是否要考虑使用老人在京首套购房资格，拉低首付比例，提高预算？

A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、从置换升级的角度玉海园顶层复式和中堂一居都是要脱手的，玉海园从楼盘本身及商圈的资源海拔很低，无电梯的老房子板楼和塔楼户型越大将来越不易流动，板楼中的顶层会更严重，大户型多为改善的需求，而老破小多为刚需过渡型需求，老破小里的大户型既不是改善的需求品也不是刚需的需求品，从供需关系玉海园这种结构的房子将来预期会很低，本身老破小就属于过渡型资产，将来的价格是随着北京市的均价走的，其次中堂的一居面积太小了，

这种一居室只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产有很大区别，财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流动功能，还可以持续创造财富，这种类型的房产用来短期过渡可以,一旦有条件可以拿到资源更好的要果断弃掉，如果只出一套你的预算是在1000左右，这个价格在海淀选筹只能压缩面积才能提高楼盘自身资源，如果两套全出预算可以提高到1600-1700左右，这个预算在海淀就能拿到主流三居了，品质三居将来的需求及市场空间比品质两居更大，北京过去的每一轮房价上涨都是由改善群体推高的，将来这种现象会更加明显，

2、这样你就没必要在田村、四季青或者永丰选筹了，如果想离的近一些可以淘淘世纪城和万柳的，追求更高的居住体验可以去看清河的第一梯队，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;海淀属于财富中心，是不会缺购买力的，稀缺地段好楼盘好户型会随着时间的推移价格越来越高，你们此次置换应该瞄准这类产品线，缩小仓位才能提高单产，而不是留一套中规中矩的房产再去购买小户型。3、首套资格代表着你们的操作性更灵活，可以根据选筹的目标而定，比如总价啊，利率啊，首付比例啊，将来有没有计划再布局第二套，这些都是要考虑的因素，祝顺利！

Q:提问:京总好，家里有一套旗胜90平南北向的房子，满五唯一，目前出租，我和孩子户口在东城朝阳门内，明年上初中，现在也租住在东城朝内，我上班也在东城。1. 是否应该出手旗胜的房子？还是继续保留和出租。如出手的话后期置换房产推荐在哪里？我的存款和公积金都不多，最多能接受500万以内的房产，已有学位不用考虑学区问题，希望能够保值，并兼顾流动性。用于住的话还要考虑孩子上学方便，目前看了天坛景泰片区和朝外建外的三丰里灵通观，想听取您的意见是否有更好的选择？2.置换的时机是否越快越好？如果先买后卖，属于二套需要付出更多成本，资金周转也有压力。如果先卖后买，时间可能会较长。

A:回答：您好，建议你参阅星球会员文章03#置换实操论，仅期望保值与流动，旗胜天坛及其它几个都可满足，这种区域之间的调整并不会提高整个投资的效率，东城内老旧社区只要不是物管人文资源很差的，保值及流动都可，这种盘将来的机会在于北京存量房均价的提升，从7万上升到8万就会拉动老社区的海拔，在老社区的范围内综合资源突出的会涨在前面，旗胜将来也有补涨的机会，这个位置5万的单价显然是被低估了，近几年房价一直停滞是因整个大盘在回调，回调期过后一旦市场发力，被产业直接辐射或外溢都会有板块轮动，购买力集中在哪里，哪里就会最先上涨，

这两种类型的区域都有再次上升的机会，只是可能不会那么快，存量房均价提升需要多种因素，而旗胜是界面的问题，所以这种区域之间的置换更偏向于居住属性而非金融，升级是要保证有良好的居住体验后楼盘及户型具备稀缺性，要么是将来的海拔更高，要么是具备大跃升的条件，不提高总预算我给你的建议是暂时不要动，旗胜90平南北是2居中最好的户型，当然如果要是完全为了居住去置换也可，天坛的金鱼池、朝外的三丰里，这两个综合资源会相对突出一些;

2、只要不是非常难卖的盘都不要选择先卖后买，一旦签完买卖合同，你要买房子下不了定会冒市场突然回暖的风险，卖低买高不是最大的风险，最大的风险是市场一路走高，房价持续回暖，比较稳健的是买进与卖出节奏一致，操作上的细节可参考星球会员文章03#置换实操论/抄底与逃顶，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图