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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，
所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的 其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，
低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），
备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，我想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。
A:回答:您好,400W如果靠在你工作的位置，很难选筹到好资源的项目，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡投资与居住，首先是工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，很多人都希望住自己的房子，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房，
自然会降低整个投资的效率; 其次是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，而预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，刚需最应该关注是否具备上涨条件，以后大概率还要进行置换，只买便宜的，将来再置换还是同类产品，所以你的购房思路应该投住分离，这种策略会提高你整个投资的效率，400W预算往朝阳东部看是很好的方向，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注 一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地现在出租，有可能以后办下房产证。 济南有套自住房，2017年次新 93平，
因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。海南文昌有套小房子约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右，
另外沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢
A:回答:您好，广安门老破小和沿海赛洛城保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身不值钱，值钱的是它所占有的地段资源，城内的土地资源是稀缺的，城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，土地出让建的大部分是刚需盘，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内大部分区域没有土地供应，就没有竞品，选择性很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区。 沿海赛洛城这个盘的优势是流量够大，应该说在朝阳可以排到前列，百子湾是一个超热门的刚需商圈，流通性保值性都可，根据你描述的情况，
应该把这两套中的其中一套做升级，最优的效率是2换1，孩子25年存在工作的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这两种不确定因素，没必要留2套中规中矩的房子，这两套按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的是主流楼盘主流户型，可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），
你们做升级应瞄准这种产品，从长期更有利于资产的成长性 关于提到的几个新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，这种更多的是牺牲地段资源获得更高的楼盘资源，是存在兑现风险的，你们在京已有2套，接下来的方向应该是升级综合资源更好的产品，而不是到外溢板块去打新，这个方向对于你们是错的，建议参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！
A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！
2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的;
3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！
Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城， 亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题， 思考的方案如下:方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，
或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等， 金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了， 怕以后不好出手。 方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，
这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。
A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地， 贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，
这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积， 如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的， 相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，
小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢， 你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;03#置换实操论,抄底与逃顶,84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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