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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。
之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，流行花园做置换方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，升级是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，北京的行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，改善带动刚需,冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，有条件可以出货配合持有的现金换一套综合资源更优的盘; 流星花园本身综合资源很好，
如果置换到西红门，潞苑和石景山这些区域，本质上是降级的，西红门、石景山、潞苑都属于次级区域，且石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置,更建议你买一套，第一套吃透之后再考虑第二套，围绕改善的方向上不会出问题，如果拆分成2套，800-900这套是可以吃到行情的，
但300-400这套就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右不会变动,有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有创富产业,只有把持有时间线拉长会相对保险一些;选筹上380万换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪 相反金汉的性价比不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,
这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格足够低才能保证跌不动,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,市场回暖这类也会第一时间跑出来,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:京总您好，我们最近在看后沙峪的房子，主要考虑增值空间，预算大概600万左右。目前看了中粮祥云国际生活区的两居，还有湖光玖里的下跃（平层基本卖完了），另外还听说中海在朱辛庄又拿了一块地，也想要不要看看他们这个新产品怎么样。想问问京总选择哪个更好些？
A:回答:您好，后沙峪主要还是靠城区的外溢支撑，像国贸和望京的刚需，不否认后沙峪是顺义少有价值的商圈，但顺义本地缺乏生产资源，吃外溢的话从望京国贸到后沙峪距离上并不近，外溢板块比较牢靠的距离是3-5公里，这个距离只要市场成交量拉升，外溢板块基本就能受到影响，后沙峪到望京的距离约20公里，这个距离会导致房价的增速缓慢，
只能说作为改善后沙峪是一个配套比较完善的区域，保值性不差，主投资回龙观更占优势，海淀的生产资源全部集中在北部，而回龙观在昌平的最南部，可以和海淀的资源实现无缝连接，后沙峪和望京的距离20公里，回龙观离西二旗不到5公里，自然回龙观的跃升条件及爆发性都要优于后沙峪，更容易兑现，建议你参阅星球会员文章05#选筹，北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总您好: 拜读您星球的文章和回复已经一年有余了，受益匪浅。本人的情况如下: 后沙峪220平复式，带院子两车位，裕花园西区。还有200万贷款没还，当时银行给了个83折的优惠。满五唯一。首开花香西苑，54平一居，刚刚下本，房子是老人名字，两限房5年以后才能交易。这个房子不住5年以后马上卖。手中现金200，年收入60到70，后边上升空间不大，但也算稳定。小孩2岁，准备后年开始卖目前顺义这个220平自住，置换学区房子，主要是考虑这房子，可能挂牌周期比较长。工作地点在望京。
学区房的优先次序:上地，德胜，望京。置换的时候一定得带着其中一方老人一块走 自己给自己定的方案: 方案一:上地的话，就考虑上地一个小两居+清河一个小两居。方案二:德胜的话，仅仅考虑纯占坑房，剩下钱在望京买个小两居。方案三:望京的话就一步到位，在望京置换一个三居。问题: 1.上地那边，最近感觉跌了点，以今年年底的这个价格水平，上地东里您感觉学区的溢价还有多大？2.以我目前的方案，是提前还贷比较好，还是手里现金先保留，后面置换机动用比较好。3. 如果按照总贷款额最多贷400-450考虑，方案二的条件下，有没有保留这个顺义的220住房的可能?打算给其中一方的老人住，老人住着比较舒服。
A:回答; 您好，1、望京和清河的价值是区域价值加楼盘价值，而上地和德胜的价值是区域价值加学区价值，因为老房子抛去学区是不值钱的，也一定不会卖到这个价，上地东里的学区溢价至少在3万以上，将来学区属性变弱这3万就不保险，这两个都为溢价比较高的区域，购买高溢价学区原则首先是买小不买大，但并不代表完全没有风险，因为将来的学区房是走下坡路的，即便是买小的也有可能会存在货砸手中现象，只是购买小的可以将损失降到最低。 其次要按照孩子上学的最晚时间购买，也就是提前一年，可以规避在购买后上学前这段时间的不确定性！也就是说如果你采用方案一或方案二，就不需要过早的时间买入！
2、优惠的利率属于稀缺资源，在不做房产交易变更产权人原则上不建议提前还款，因为你这套房子的周期可能不会那么快，可以完全等到签约时再做还款，向中介讲明签约前会自己还清抵押，保证产权清晰即可，其次双裕花园出仓是一个很好的选择，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，城六区之外2000年之前的老房子时间越长价值越弱越不容易流通，拿后沙峪来说新盘大量涌入市场，还不包括未来的保障房项目，这些产品都会慢慢将老房子给淹没掉，可以参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京投资安全边界图;祝顺利！
Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？
A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。
2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。 现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，
改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件资源和人文，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。 第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，
但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了， 因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，
如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以是不建议你在门头沟内折腾的， 保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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