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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我们有一套马家堡西里的老房子，小两居，60平左右，手上现金400，孩子在西城区奋斗小学，我在北二环雍和宫附近上班，现在有两个苦恼，一个是不确定要不要卖了马家堡去置换，如果卖了马家堡，现金大概550万，贷款最多200-250万，另一个不确定是往二环附近换一套小一些的零几年的房，还是在稍微远一些的地方买个大一些的次新。第一需求是保值增值，是不是用于自住到不是最重要的。希望能够得到指导，不知道西直门附近有什么推荐的楼盘吗？谢谢
A:回答:您好，1、老破小除了核心位置都要尽快脱手了，将来的市场必然是多级分化的结构，地段资源差的小户型更要脱手，南三环以外的城市界面很差，东从分钟寺西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域，玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长，而北京大部分的优质资源全部集中在北部，南部新的资源是跨过丰台整个区域的，这种位置的老房子未来预期很低，
2、如果不自住更注重于后期的成长性，没必要买在西红门了，以800万左右的预算选筹上还是比较占优势的，西红门虽然是大兴西部最有价值的区域，但从资源上还属于二线区域，这个预算在海淀是可以买到一线区域的,将来的市场一线区域不涨，二三线区域大概率不可能先涨，从效率上能拿到一线资源的稀缺项目，自然不考虑二线以下，可参考星球内精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:星主您好！看了您星球的精华文章和点评，非常专业向您学习！ 我家概况:老大实验二小广外二年级，老二2025年幼升小（731前落户西城） 自有资金1000, 房产a: 远见名苑高层93平西南小三居（1000左右，220万贷款） b: 丽泽雅园117平高层西南大两居（750左右，不好卖，想出就得大降）， 老二还要升学，想把两套房子都卖了置换一个带学区的优质房产长期持有，离老大的学校不是太远，老大除非换区转学，西城内只能呆在广外了 目前主要看了: 1广外学区: 朗琴园高层南向185四居（1900，学区实验二小广外，车位紧，买车位100， 2陶白学区:朱雀门南区顶层复式148平三居（2000，地库不能直达，南区比北区小区环境差，复式上面两间房子都是斜角，物业管理一般，买车位100，学区育才小学，
一般学区吧，房子流通性不知道咋样，价格不好谈了), 3）一瓶133平2层南北通透三居（1900.公司产权，学区陶然亭小学直升师大附中，到7月满三年，税费待定，有其他几个客户想接盘，中海物业和园林比朱雀门好，地库直达，小区车位好） 4）一瓶1号楼200平顶层平层客厅卧室全南向三居(老楼，外层和楼道跟其他楼明显差不少）2400，有谈的余地，需重新装） 5）富力信然庭顶层四居161（2000, 外面停车，朝北，育才小学） 月坛片区: 金融世家3居客厅全遮挡，购买需两房本，2200, 育民小学，但入手后不好卖 想跟您咨询: 1.要不要卖丽泽雅园？ 竞品多不好卖，除非降到700以下，能不能出不好说(18年，650全款买的，算上这6年的资金持有成本就赔了)，
2. 置换顺序: 先买再卖:市场下行期，担心市场几年持续下跌风险，买下后总价跌的更多,先卖后买:如果政策出台，核心区房子价格升的比较快，买不到合适的房子明年老二还得上学，得在明年5月前完成过户 3. 选哪套房子合适？要不要增加预算？ 我们没有强学区概念，一般学区也可以接受，偏好公园地产，上面提到的朗琴，朱雀门，一瓶，富力信然庭或者您给推荐其他合适的楼盘也可以. 非常感谢！
A:回答:您好，感谢1、丽泽雅园从楼盘自身的资源及您所持的户型是要出货的，置换的节奏取决于您们的现金流情况，市场升温后您看的这些项目往上涨是一定的，如不具备现金流优势，等到高点在启动置换会错过优质盘现在的低点，包括议价权，这些项目的反应速度及可跃升性都大于丽泽雅园，丽泽雅园的面积是117，您要换的均在150以上，从区域属性及楼盘属性都不适合同时买进卖出，这会降低你此次投资的效益，相反如果具备很好的现金流，也就是说在不卖丽泽雅园的同时不会影响到你的选筹、下定支付房款，这种情况为了多卖一些价格把丽泽雅园留到高点是可行的,操作上的细节您可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。
2、选筹正确符合将来的主流趋势，不用担心其价值风险，类似于西城这种地段，优质大盘主流户型今天跌多少，将来都会涨上去，从大的方向北京的房地产市场没有任何问题，好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，这些房子的价格中长期不会降的，只是涨的慢了，通胀和货币因素加上将来的市场需求都会推动这类房持续上涨，现在去购买有抄底捡漏的机会，淘到笋盘就是赚的，熊市正是买豪宅大项目的好时机，反而牛市要格外谨慎，高点买入被套的风险远大于低点。
3、一瓶133、富力161这两套很好，一瓶如果能升级成163会更棒，从区域价值上一瓶富力是超过广外的，也就是朗琴园要做备选，185的户型稀缺性比着这两个差很多，朱雀们148平复式利用率太低了，居住起来体验会很差，148平米抛去公摊分割为2层，单层的活动空间可能都不到60平，这跟住个大开间的感觉是一样的，如果能升级为185的也可以列为选筹目标，其次两个房本将来会降低房子的流动性，价值风险倒不必担心，但那个2200的户型很一般，这5个项目从地段啊楼盘啊都是很好的，也都是一线资源，
只是个别户型上有瑕疵或者说是非主流户型，虽然好地段的房子可以弥补一些微小的瑕疵，但如果能够同时占有地段、楼盘、户型上的资源越往后会越吃香，您已经到这个预算了不存在过渡问题，最好是一次买对，其它项目可以关注西城晶华160、中海凯旋155、官园8号160、中信玺园143，建议您适当调整预算，以主流户型为主，最后实在是差距太大，或者有一定的压力才考虑非主流，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？
A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨， 而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，
加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好， 最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的， 关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您：
1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，
因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。 可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，某一两套的低价成交没有任何说服力。
升级原则上是要先买后卖的，考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:星主你好，经常刷公众号，觉得 非常专业也很中肯，所以想向您请教，目前持有通州金隅花石匠142平四居，挂牌750，小区同户型最低成交680，犹豫要不要现在低价卖出，下一步置换不想贷款，或者不接受降价继续持有出租吃租金每月6500，请赐教，谢谢
A:回答:您好，第一、通州的改善市场不会那么快启动，即便是在某一阶段集中放量价格走高，也会是两居和小三居，这是通州的主力户型，第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了，需要靠外溢支撑，而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的，因为核心位置和外溢的价格并没有差多少，只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了，才会传导到外溢板块，这个时候外溢板块就会涨，
第三、既然是外溢板块，户型和面积太大都会降低金融性与流动性，外溢板块的小户型是最好的，从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的，现在大盘价格在往下走，等于是降低了进场门槛，去降价抛售自己的房子买大盘，不但占有了价格上的便宜，还占有了地段与楼盘上的资源，看似自己折价了实际不亏，建议您参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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